在美国，如果你拥有两套房产，一般就会认为一套是自住房，一套是投资房。
自住房和投资房在税收政策上是有不同的。这两种房产在报税的时候有什么省税方法吗？今天就一起来了解一下吧！
如何定义自住房和投资房？
每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，就是自住房(Principal Residence ，或Primary Residence ），区别于其他住宅（如投资出租房，度假公寓等）。
自住房报税时的优惠条款
如果是自住房，而且这套自住房还是用贷款买的，那么在报税时，和自住房相关的所有费用都可以抵免税，比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大税务优惠。如果纳税人要出售自住房，需要缴纳资本增值税（Capital gain tax ）。但如果出售自住房的业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25 万美元，夫妻低于50 万美元的部分则无需缴纳资本增值税。当纳税人申报其自住房之后，美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此，纳税人很难谎报其自住房的状况。
投资房租金收入报税优惠条款
首先，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局（IRS ）网站上下载1099 表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。
出租房的另外一种节税策略是折旧回抵。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租房分27.5 年来折旧算。比如说，你买个房子20 万，土地值4 万，房子本身值16 万。每年就可以折旧16 万/27.5=$5818 ，也就是从租金收益中扣除。27.5 年以后，你已经把那16 万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30 万。增值的10 万，你要付长期资本利得税，税率比较低。可是那16 万以前帮你省税的折旧部分，要重新交税。这部分税就叫做折旧回抵（deprecation recapture) 。
换房考虑"1031 "延税
"1031 "是美国税法中的第1031 款, 英文全称是" Internal Revenue Code Section 1031 "，又叫做" StarkerExchange "。Starker 是一位投资者的名字, 他曾经买卖过投资房, 当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain) 。但他认为，因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房, 不应该交税，而是应该等到将来卖最后一个房子时才交税，所以他一状告到美国最高法院, 最后赢得了官司, 随后美国国会立法, 就是" 1031 "。
所以，根据" 1031 "，如果投资人将旧房子( 称做 Relinquished Property) 卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子( 称做 Replacement Property) ，则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred) 。
具体做法是: 投资人将旧房子卖掉, 要在45 天之内找到另一处房子, 要签好买房合同, 然后在 180 天之内要过户。卖房的钱, 投资人不能动用, 应放在一个中间人那里, 称做" Qualified Intermediary " , 在买另一处房子时, 直接转到第二个房子里去, 这第二个房子与第一个房子应属于"同类型"房子(Like Kind) ，即投资型的房产。
下面这个例子可以直接说明1031条款的优势：
主编康康在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人(作商业用途)，也付清了所有贷款，该公寓现市场价值为50万美元。若主编康康于2016年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓，忽略房屋需要进行折旧的情况，此时她有两个选择：
若主编康康将自己原有的公寓放到市场上出售，但不在180天内购入新房产，就需要缴纳一定比例的资产利得税。因康康持有房产已超过一年，纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时康康所剩资金为46万美金，无法立即购买新的房产。
若康康选择利用1031条款，在45天内确认新房产，并在180天购入，用作投资或商业使用，就可以帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购置新房。
华人在换房时常见的错误
第一，许多人会首先立刻去找新房，找到新房后才去处理卖旧房的事。正确的做法是卖房和买房可以同时进行，但在过户时间上，必须是卖房在先，买房在后。在卖掉旧房后，你可能需要暂借一处地点居住，或是回租在已经出售的房产内，等待新房过户。
第二，卖旧房时，不要一味想卖高价。你最终目的是希望卖房和买房能在180天内顺利完成，因此不要待价而沽，建议降低理想价位，使旧房尽快出手。
第三，同样的，对买家offer的选择上，选择最有把握买你房的那一位，尽量选择全现金或贷款量少的买家，哪怕不是出最高价的。这样做是让你的卖房不要任何差池。
第四，没有使用同一个律师。卖旧房和买新房虽然是两个Case，但尽量聘请同一位律师，他了解你的状况，会帮你协调出现的许多意外情况。
第五，不能把旧房买家的定金，去支付你买新房的定金。
使用1031延税需注意的事项
第一，使用1031延税要及早准备，找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到要用1031，那就迟了。
第二，卖掉旧房的钱放到哪里？用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的律师处。这笔资金不能放入自己的账户，也不能放到你聘请的律师账户。
第三，你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。
第四，45天的概念。在卖掉旧房的45天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在律师处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。
第五，180天概念。卖掉旧房的 180天内必须过户，否则1031延税失效。请一定记住，180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。
需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。
1031法适用的投资类型
这点很重要，不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)。
商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。
财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。
不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票、债卷等财产的交换。
只能在美国境內的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。
从上面可以看出，要想顺利的运用1031延税法，必须要同时满足不少要求：首先需要都是美国境内的房产，在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。
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