2019年以来，在哪买房成了一个很纠结的问题，特别是刚需。
相比2017年，2019年以及未来两年，济南很多性价比不多的片区和项目不断涌现，刚需有了更为丰富的选择：华山、雪山、张马、新东站、唐冶、文旅城、长岭山、西客站，每个片区都有很多不错的项目可以选择，涉及的楼盘不下60个。
刚需也能挑花眼。
在济南楼市的东部格局，郭店片区的热度一直不高。
究其原因，片区城市发展滞后、新楼盘数量较少是造成这种局面的重要原因。郭店片区目前只有加州东部世界城和荣盛华府两处项目在售，目前这两个项目都已经有签约的学校，至少为未来教育有所保证。
前段时间，片区部分在售楼盘一度探底至1万以下，但反响并不强烈。
近日，济南市规划局对郭店片区曹家馆A-6、A-7、A-8地块项目进行了批前公示，3个地块的容积率分别为2.0、1.9、1.8，密度并不高。郭店片区将迎来全新项目，济南东部刚需群体也有了新选择。对于这样一处楼盘，大家期待吗？这处项目未来是热销？还是炮灰？
就让我们先从该项目脚下的土地开始分析。
2019年6月6号，年初小阳春的余温尚未彻底散去，很多人误以为济南楼市又将风云再起，济南迎来一场土拍小高潮。
郭店曹家馆地块3宗，吸引了万科、金地、招商等7家房企参与竞拍，最终中铁建价高一筹，以84047万元的总价成功竞得，成交楼面价约为5500元/㎡，溢价率约为52.6%。
区位示意图
曹家馆城中村地块
小阳春给了开发商不小的信心，摩拳擦掌，跃跃欲试。当天的土拍出现小高潮，你拍一我拍一，大家一起把楼面价给拱了上去。
当天土拍小激烈
这处项目在郭店立交再往东5公里，位置非常偏远，比加州启城和荣盛华府还要靠东，附近的地标性建筑是山东协和学院（郭店校区）。
想不通开发商在半年前为何力挫群雄高价摘地，是看重了这几块地位于胶济铁路和工业北路之间，未来交通方便吗？
根据挂牌文件要求，竞得人要配建幼儿园、小学、社区服务中心等。2019年6月份拿地，2020年1月份即批前公示，开发商的动作很快。
更快的还是这个楼盘的造词能力。
墅质国宅，还真是头一次听说。该地块容积率低，但开发商的造词能力登峰造极，墅质国宅，在暗示什么呢？那我们农村老家的独栋房子，容积率更低，是不是可以自吹为国宅皇家独栋大别墅？
别咋呼，低调。
在郭店大东边，工业北和胶济铁路狭长的中建，以墅质国宅自居，刚需要不要去这么偏远的荒凉之地买，都要三思三思，改善又能有多少人去？更多的除了拆迁户，想不到其他。
玩空头概念行不通，来看看产品吧。
根据规划局网站信息显示，曹家馆A-6地块用地面积30035㎡，地上容积率2.0，共规划有7栋11层和3栋17层住宅，其中2#、5#、8#、9#楼皆有一定数量的居住公寓。该地块共规划停车位600辆，其中地下540辆，地上60辆。
2.0的容积率较低。
A-6地块鸟瞰图
但不代表没有居住公寓，根据规划图显示，居住公寓还不少。大家可以点击图片，拉大之后查看。动辄三十几米的楼间距，能不影响采光吗？
A-6地块批前规划图
可点击放大看看楼间距
另外，曹家馆城中村A-7地块用地面积16459㎡，地上容积率1.90，共规划8栋11层住宅，其中1#、2#、5#、7#、8#楼皆有一定数量的居住公寓。该地块共规划停车位348辆，其中地下314辆，地上34辆。
地上容积率1.90，看似比较低。
但从鸟瞰图来看，不然，开发商做到了物尽其用，多多益善。
A-7地块鸟瞰图
这么操作的结果就是，地上容积率1.9，楼间距是劣势，居住公寓真不少。
所以，我们买房不能只看容积率，什么墅质国宅？
这么多居住公寓，这个密度、这个楼间距，是认真的吗？
如果整个项目的精装标准不高，顶多就是一个郭店大东边的刚需盘。
A-7地块批前规划图
再来看另外一个地块，曹家馆A-8地块用地面积34059㎡，地上容积率1.80，共规划14栋11层住宅。该地块共规划停车位678辆，其中地下611辆，地上67辆。
A-8地块鸟瞰图
这个地块相对好一些，前面就是教育配套用地。
A-8地块批前规划图
曹家馆项目的出现，对于计划在郭店片区置业的购房者来说，多了一个选择。
未来，郭店片区将迎来一处全新楼盘，而且是密度较低的住宅产品，未来将是三国鼎立的局面。但是中国铁建地产开发的这个曹家馆新项目，位置过于靠东，比较偏远，
周边几乎没有配套可言，荒凉是片区的底色，周边存在较多工业区，城市界面一般。墅质国宅，愧不敢当。
根据政府相关规划，郭店片区位于胶济铁路以北，重点发展机械装备、环保新材料和现代物流等产业，目前配套匮乏，102省道来往大车较多。一条胶济铁路隔绝南北交通，片区规划对于一个定为改善的项目极为不利。
现在就看这个项目的园林景观、建筑品质、户型设计、精装标准得了。这是我们比较期待的。
最后，希望中国铁建地产在曹家馆开发的这个产品，正如他的造词功力一样，噱头十足。
个人VX：zhaofang17
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