2020-03-15 08:27:07 佚名

用戶傳遞63376174054

買賣農村小產權房，是買的犯法，還是買的犯法？我覺得如果在沒有明確法律規定情況下，這就是一樁不合法的交易，這種買賣雙方都得不到法律的保障。要說到底是誰犯了法，我覺得那一定是賣方，那賣方又會有什麼樣的損失呢？我們可以詳細來討論一下。

首先，什麼是小產權房？小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮府或村頒發。根據我國《土地管理法》規定，農村宅基地屬集體所有，村民只對宅基地享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的行為不受法律認可和保護，同時非法獲得的“小產權房”也不能向非集體成員的第三人轉讓或者出售。也就是說這樣的買賣，根本得不到保障，是不合法交易。但是為什麼很多人還是會幹這些事呢？

對於買賣農村小產權房，屬於得不到保障，不是合法交易。但是現在很多人依然選擇買賣。這是為什麼？因為有利可圖。現在的全國範圍的房屋價格都是居高不下，很多沒有錢的人只能選擇買這些沒有保障的小產權房，其次，有利可圖，雖然這樣的交易得不到保障，但是很多人打擦邊球，希望從中獲利。再者就是制度的侷限性，這樣的規定已經存在的幾十年，但是現在大量農村房屋閒置，又有很多人買不起住房，供需矛盾導致，小產權房的出現。

新農小夥

問: 農村小產權房，是賣的犯法，還是買的犯法？

答: 農村小產權房，買賣都達不到犯法的程度，頂多算是非法買賣，非法買賣也叫違法買賣，是指買賣農村小產權房不合法。

違法不等於犯法。

違法買賣農村小產權房，雖然法律規定，農村小產權房沒有合法產權，不能賣交易，但現實生活中購買農村小產權房的人仍然很多，違法購買小產權房應承擔的法律後果就是買賣行為不受法律保護，也就是說購買農村小產權房，無法辦理過戶登記，無法辦理產權證書，水電的開戶都會比較困難，小產權房一但被徵佔拆遷時，拆遷補償會大打折扣，這就是違法購買農村小產權房的法律後果。購買農村小產權房達不到犯法的程度，犯法即犯罪是要被依法追究刑事責任的。

違法的小產權房可以通過徵收土地出讓金變為合法的商品房。

小產權房違法，實際上就是修建小產權房佔用的土地沒有依法辦理農用地轉建設用地審批手續，辦理農地轉建設用地審批手續需要向國家繳納土地出讓金，所以，很多人購買小產權房便宜就是因為小產權房的建設用地沒有繳納土地出讓金，建房成本低。阿洪有好幾個朋友都購買了小產權房，不影響居住使用，只是個人辦理不到產權而已。小產權房有點像農村多戶一宅的那種性質，實際上小產權房也是多戶一宅，只不過購買小產權房的很多人不是本村人，購買了小產權房沒有宅基地使用權，所以說購買農村小產權房是違法的。

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阿洪168

這個問題要從二個方面的解讀，第一，首先要弄清楚，什麼是小產權房？第二，就是什麼是犯法？違法等同於犯法嗎？

第一：什麼是農村小產權房，其實近幾年關於這方面的話題很多了，我相信大家基本都明白什麼是農村小產權房了。就是我國土地所有二元制，即國有土地所有制和集體土地所有制。在城市裡，土地現在都是經過“招拍掛”獲得的，都是繳納了土地出讓金的，然後在招拍掛的土地上建設房屋，在轉讓給我們的普通購房人。在這裡，也涉及小產權，但是與農村的小產權性質不一樣的。這裡的小產權，更多的是分戶產權，也就是說，房屋建好後，開發商辦理相關手續獲得的是大產權，然後，開發商再進行分戶，派出所進行配合登記，將分戶後的產權（小產權）轉讓給購房戶。購房戶即使再將分戶後的產權再轉讓，也無需繳納土地出讓金的。

但是，有一種情況時，開發商在獲得土地時，沒有繳納土地出讓金，也就是過去遺留下的或特定時期的政策或福利房，比如經濟適用房（集資房）的購房人，只有房屋產權，產權證上的土地屬性是劃撥地；再次轉讓，需要補繳土地出讓金。

不管，前者的商品房（土地繳納了土地出讓金），還是後者的經濟適用房、福利集資房（劃撥地），都是國家准許的，都是有不動產產權登記的，所以受到法律的認可和保護。

然而，農村小產權房，就不一樣了，它是在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，國家房管部門是不出具任何法律憑證的，更談不上產權登記，頂多有當地的鄉政府或村委會發個紙質的協議之類的，甚至就是直接與村民的私下成交。

而國家對土地管理方面的行政法律許可審批，最小的單位是縣級以上政府。所以，農村小產權房顯然是沒有法律依據的，是不受法律保護的。

即使是宅基地，國家也有明確規定，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

所以，宅基地不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換。

第二、何為犯法？犯法特指犯罪，特指違反了刑法，是要被追究刑事責任的。《刑法》關於犯罪的規定，具備以下特徵： 1、犯罪是危害社會的行為。行為對社會的危害性。是犯罪最本質的特徵。 2、犯罪是觸犯刑律的行為。也就是說危害社會的行為必須同時是觸犯《刑法》規定的行為，才構成犯罪。 3、犯罪必須是應受刑罰處罰的行為，只有應受刑罰處罰的危害社會的行為，才被認為是犯罪。 4、上述特徵是確定任何一種犯罪必須具備的缺一不可的條件。 5、《刑法》同時還規定，情節顯著輕微、危害不大的，不認為是犯罪。這就說明，行為的情節和對社會危害的程度是區分違法和犯罪的界限。

從《刑法》的判罰標準來看，顯然，買賣小產權房不構成犯罪，只是違法。

所以，違法是不等同於犯法的。

而另外一方面，民法關於民事合同（房屋買賣協議）訂立原則之一，意思自治的原則，也就是說在民事活動（買賣房屋協議）中，買賣雙方的意志是獨立的、自由的，不受國家權力和其他當事人的非法干預。

也就是說，農村小產權房的買賣雙方的協議是成立的，只在買賣雙方之間有效力。國家權力機關通常不會主動來干預的，畢竟，俗話說的好：“民不告，官不究”。

買賣雙方之間的協議好比君子協議，只介於“二人”之間，一旦賣房反悔了，怎麼辦？比如，小產權房面臨國家徵地拆遷，宅基地法律意義上屬於原賣家，對於買家來說，享有不了國家徵地拆遷的相關補償，只對宅基地原房主負責。

正因為買賣小產權房是沒有法律保證的，所以，購買農村小產權房還需要謹慎。但是，買賣小產權房的雙方並不犯法，只是房屋交易不受法律保護，事後一旦發生房屋歸屬的糾紛，還是以房屋原始法律屬性界定。

錢道財經

小產權房說白了就是在集體土地上建造的房子，包括農村和城中村，不過在城中村這類房子最多，畢竟農村的安置房，很少會有人去購買。而縣城的房價太高，很多人都會將目光盯上便宜一半的小產權房。其實很多人明知道小產權房是不受法律承認的，但還是會去購買，這類房子在法律上沒有什麼保障，農民一旦買了可能會導致個人權益的受損，出現了矛盾糾紛後，法院並不會同情買房者一方。

所謂的小產權房，其實和農村宅基地不能隨意的買賣給外鄉人和城裡人是一樣的道理，畢竟它是在村集體範圍內建造的房子。不過小產權房是談不上犯法不犯法的，但大家購買了之後，拿不到證件，簽訂再多的合同，法律也不認可，這樣的話就不能拿著房產證去做貸款，孩子上實驗小學也不能拿到相應的名額。

小產權房的面向群體其實就是剛需族，很多買不起房的農民，都會考慮買上這類房子，但買賣的時候也要小心，一旦對方反悔買賣的協議，到時候你可就吃虧了。特別是在拆遷的時候，如果原戶主索要房子，法律是支持他的，畢竟他才是戶主。不過小產權房還是有很大的市場，像我們縣的房價在7000元以上，而小產權房賣到了4000-5000元左右，讓人對此不能理解，畢竟花費這麼多的錢，卻買了沒有保障的房子，我個人是不認同的。而小產權房的價格上漲，也是因剛需族太多而造成的，因此國家應該多建上一些經濟適用房，讓農民也能夠購買居住，而不是隻開放給城裡人！

惠農圈

您好！

因為小產權房本身不合法，所以購買行為也是違法的，無論對買方還是賣方而言。當然，在買方不知情的情況下，哄騙善意的第三方購買者購買小產權房，買方與賣方需遵守合同約定的債權債務關係，而賣方承擔“販賣小產權房”的違規行為後果。不過因為小產權房本身就沒有房產證，所以在權證上就有瑕疵，要說購買者完全不知情，這個條件也比較難成立。

第一，小產權房為什麼不合法？

題主所指的小產權房，前身應該是宅基地。宅基地的產權是歸屬在村集體，而使用權也僅限於村集體成員，所以一旦將使用權賣給非本村村民，宅基地就成了題主提到的，違法的農村小產權房。

《土地管理法》規定：農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。

也就是說，小產權房的購買行為本身不受法律的認可和保護，也不可能辦理房產證、繳納契稅等各類購房合法手續。

第二，買方賣方分別有什麼違法隱患？

就像第一段所說，小產權房的購買行為本身不受法律保護，所以購房合同僅能約定買、賣雙方的債權債務關係，無論買方、還是賣方隨時可以以“合同無效”為原因反悔購買行為。

更關鍵的是，目前法律上對於此類“小產權房購買合同糾紛”沒有明確的判決說法，各家法院、各個案件的判決結果也不盡相同，這又加強了買賣雙方的風險隱患。

1、對於買方的隱患：特別是在面臨房屋拆遷（可能獲得拆遷補償）、或者短期房價大漲的情況下，面對利益誘惑，賣方隨時可能以“買賣不合法”為理由，要求追回房屋；這種情況賣方勝訴可能性極高，買方卻很難找到途徑維權。

中國法院網總結的關於小產權房合同糾紛處理方法：在買賣雙方中任一方以“合同無效”為由提出終止交易的訴求時，賣方應返還房款並賠償相應的裝修費用，而買房應騰退房屋；至於賣方是否應該補償土地升值收益和拆遷所獲補償，並沒有獲得明確的結論。所以這對買方的保護力度非常微薄。

2、對與賣方的隱患：同理，當面臨房屋拆遷（可能沒有賠償、甚至還有罰款）、或者短期內房價大幅下降，買家認為自己買虧了，買方也可能要求終止購買協議，將房屋退回賣方。

總而言之，購買小產權房，對於買賣雙方而言，都是既違法、又有可能損傷自身利益，所以不建議觸碰小產權房買賣。

希望回答對題主有幫助。

一紙家書

《農村土地管理法》第二條，規定：“任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”由於農村小產權是建在村集體土地上面的，因此買賣小權房的行為屬於以其他形式非法轉讓土地，既然法律規定土地不得買賣或者以其它形式非法轉讓土地，如果發生了買賣行為，那麼買賣雙方都違法。

當然，雖然《農村土地管理法》規定，土地不得買賣或者以其他形式非法轉讓，但在實際生活中還存在著這樣的現象，出現這樣的現象直接的影響就是即便發生了買賣行為，但是不能辦理房屋過戶手續，實際上房屋的產權還屬於賣房人的，買房人了不得只有使用的權力。

不過這樣的買賣行為違反了法律規定，不受法律保護，如果一旦一方發生反悔，雙方的權益都得不到保障。因為雙方買賣房屋的行為違反了土地管理法的強制性規定，就算是雙方簽訂了房屋買賣協議也屬於無效協議，根據合同法的有關規定，合同無效的，因合同取得的財產，應當予以返還。

也就是說，最終後果就是賣房的人退還買房人的購房款，買房人將房子退還給賣房的人。所以說，農村小產權房雖然便宜，但是買賣的後果存在著風險，建議不要購買。

如果是同村的農戶的話，可以通過轉讓的方式取得房屋，轉讓不同於雙方之間的買賣，轉讓必須要經過村集體的同意備案才行，這也是買賣與轉讓兩者之間最大的區別，而且轉讓是法律允許，受保護。

如果不是同村的農戶的話，可以以租賃的方式獲得房屋的使用權，租賃是雙方你情我願的事，可以不徵得村集體的同意，但是需要注意的是，房屋租賃期限最長不得超過20年。房屋租賃合同簽訂好之後，同樣受法律的保護。

農村一山貨

農村小產權房，是賣的犯法，還是買的犯法？

答: 農村小產權房，買賣都達不到犯法的程度，頂多算是非法買賣，非法買賣也叫違法買賣，是指買賣農村小產權房不合法。

違法不等於犯法。

違法的小產權房可以通過徵收土地出讓金變為合法的商品房。

90年的小蘇北

說說個人看法與眾友交流：一，從一定意義上講，農村無小產權房一說，農村農民宅地“一戶一宅”，怎麼有小產權房，這個說法與法無據。二，在農村農民實行“一戶一宅”，宅地所有權在村集體，宅地所有權法律禁止農民買賣，交易。但是，宅地建築物，如住房，林木，附屬設施等，可以依法在本村民，無宅地村民中流轉，轉讓。三，這兒兩個概念不能混了，一是宅地所有權歸集體，二是在宅地上的附著物，房屋等所有權在私有。這是兩個法律規範。由上，農村農民無小產權房說法。其中買與賣，其買賣關係現行法律不予認可，保護。近年，農村一些村民私下有買與賣的行為，一旦雙方發生糾紛，給自個添堵，請農民朋友釐清有關法律，政策界線。