2020-03-15 08:27:07 佚名

用户传递63376174054

买卖农村小产权房，是买的犯法，还是买的犯法？我觉得如果在没有明确法律规定情况下，这就是一桩不合法的交易，这种买卖双方都得不到法律的保障。要说到底是谁犯了法，我觉得那一定是卖方，那卖方又会有什么样的损失呢？我们可以详细来讨论一下。

首先，什么是小产权房？小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇府或村颁发。根据我国《土地管理法》规定，农村宅基地属集体所有，村民只对宅基地享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律认可和保护，同时非法获得的“小产权房”也不能向非集体成员的第三人转让或者出售。也就是说这样的买卖，根本得不到保障，是不合法交易。但是为什么很多人还是会干这些事呢？

对于买卖农村小产权房，属于得不到保障，不是合法交易。但是现在很多人依然选择买卖。这是为什么？因为有利可图。现在的全国范围的房屋价格都是居高不下，很多没有钱的人只能选择买这些没有保障的小产权房，其次，有利可图，虽然这样的交易得不到保障，但是很多人打擦边球，希望从中获利。再者就是制度的局限性，这样的规定已经存在的几十年，但是现在大量农村房屋闲置，又有很多人买不起住房，供需矛盾导致，小产权房的出现。

新农小伙

问: 农村小产权房，是卖的犯法，还是买的犯法？

答: 农村小产权房，买卖都达不到犯法的程度，顶多算是非法买卖，非法买卖也叫违法买卖，是指买卖农村小产权房不合法。

违法不等于犯法。

违法买卖农村小产权房，虽然法律规定，农村小产权房没有合法产权，不能卖交易，但现实生活中购买农村小产权房的人仍然很多，违法购买小产权房应承担的法律后果就是买卖行为不受法律保护，也就是说购买农村小产权房，无法办理过户登记，无法办理产权证书，水电的开户都会比较困难，小产权房一但被征占拆迁时，拆迁补偿会大打折扣，这就是违法购买农村小产权房的法律后果。购买农村小产权房达不到犯法的程度，犯法即犯罪是要被依法追究刑事责任的。

违法的小产权房可以通过征收土地出让金变为合法的商品房。

小产权房违法，实际上就是修建小产权房占用的土地没有依法办理农用地转建设用地审批手续，办理农地转建设用地审批手续需要向国家缴纳土地出让金，所以，很多人购买小产权房便宜就是因为小产权房的建设用地没有缴纳土地出让金，建房成本低。阿洪有好几个朋友都购买了小产权房，不影响居住使用，只是个人办理不到产权而已。小产权房有点像农村多户一宅的那种性质，实际上小产权房也是多户一宅，只不过购买小产权房的很多人不是本村人，购买了小产权房没有宅基地使用权，所以说购买农村小产权房是违法的。

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阿洪168

这个问题要从二个方面的解读，第一，首先要弄清楚，什么是小产权房？第二，就是什么是犯法？违法等同于犯法吗？

第一：什么是农村小产权房，其实近几年关于这方面的话题很多了，我相信大家基本都明白什么是农村小产权房了。就是我国土地所有二元制，即国有土地所有制和集体土地所有制。在城市里，土地现在都是经过“招拍挂”获得的，都是缴纳了土地出让金的，然后在招拍挂的土地上建设房屋，在转让给我们的普通购房人。在这里，也涉及小产权，但是与农村的小产权性质不一样的。这里的小产权，更多的是分户产权，也就是说，房屋建好后，开发商办理相关手续获得的是大产权，然后，开发商再进行分户，派出所进行配合登记，将分户后的产权（小产权）转让给购房户。购房户即使再将分户后的产权再转让，也无需缴纳土地出让金的。

但是，有一种情况时，开发商在获得土地时，没有缴纳土地出让金，也就是过去遗留下的或特定时期的政策或福利房，比如经济适用房（集资房）的购房人，只有房屋产权，产权证上的土地属性是划拨地；再次转让，需要补缴土地出让金。

不管，前者的商品房（土地缴纳了土地出让金），还是后者的经济适用房、福利集资房（划拨地），都是国家准许的，都是有不动产产权登记的，所以受到法律的认可和保护。

然而，农村小产权房，就不一样了，它是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门是不出具任何法律凭证的，更谈不上产权登记，顶多有当地的乡政府或村委会发个纸质的协议之类的，甚至就是直接与村民的私下成交。

而国家对土地管理方面的行政法律许可审批，最小的单位是县级以上政府。所以，农村小产权房显然是没有法律依据的，是不受法律保护的。

即使是宅基地，国家也有明确规定，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

所以，宅基地不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。

第二、何为犯法？犯法特指犯罪，特指违反了刑法，是要被追究刑事责任的。《刑法》关于犯罪的规定，具备以下特征： 1、犯罪是危害社会的行为。行为对社会的危害性。是犯罪最本质的特征。 2、犯罪是触犯刑律的行为。也就是说危害社会的行为必须同时是触犯《刑法》规定的行为，才构成犯罪。 3、犯罪必须是应受刑罚处罚的行为，只有应受刑罚处罚的危害社会的行为，才被认为是犯罪。 4、上述特征是确定任何一种犯罪必须具备的缺一不可的条件。 5、《刑法》同时还规定，情节显著轻微、危害不大的，不认为是犯罪。这就说明，行为的情节和对社会危害的程度是区分违法和犯罪的界限。

从《刑法》的判罚标准来看，显然，买卖小产权房不构成犯罪，只是违法。

所以，违法是不等同于犯法的。

而另外一方面，民法关于民事合同（房屋买卖协议）订立原则之一，意思自治的原则，也就是说在民事活动（买卖房屋协议）中，买卖双方的意志是独立的、自由的，不受国家权力和其他当事人的非法干预。

也就是说，农村小产权房的买卖双方的协议是成立的，只在买卖双方之间有效力。国家权力机关通常不会主动来干预的，毕竟，俗话说的好：“民不告，官不究”。

买卖双方之间的协议好比君子协议，只介于“二人”之间，一旦卖房反悔了，怎么办？比如，小产权房面临国家征地拆迁，宅基地法律意义上属于原卖家，对于买家来说，享有不了国家征地拆迁的相关补偿，只对宅基地原房主负责。

正因为买卖小产权房是没有法律保证的，所以，购买农村小产权房还需要谨慎。但是，买卖小产权房的双方并不犯法，只是房屋交易不受法律保护，事后一旦发生房屋归属的纠纷，还是以房屋原始法律属性界定。

钱道财经

小产权房说白了就是在集体土地上建造的房子，包括农村和城中村，不过在城中村这类房子最多，毕竟农村的安置房，很少会有人去购买。而县城的房价太高，很多人都会将目光盯上便宜一半的小产权房。其实很多人明知道小产权房是不受法律承认的，但还是会去购买，这类房子在法律上没有什么保障，农民一旦买了可能会导致个人权益的受损，出现了矛盾纠纷后，法院并不会同情买房者一方。

所谓的小产权房，其实和农村宅基地不能随意的买卖给外乡人和城里人是一样的道理，毕竟它是在村集体范围内建造的房子。不过小产权房是谈不上犯法不犯法的，但大家购买了之后，拿不到证件，签订再多的合同，法律也不认可，这样的话就不能拿着房产证去做贷款，孩子上实验小学也不能拿到相应的名额。

小产权房的面向群体其实就是刚需族，很多买不起房的农民，都会考虑买上这类房子，但买卖的时候也要小心，一旦对方反悔买卖的协议，到时候你可就吃亏了。特别是在拆迁的时候，如果原户主索要房子，法律是支持他的，毕竟他才是户主。不过小产权房还是有很大的市场，像我们县的房价在7000元以上，而小产权房卖到了4000-5000元左右，让人对此不能理解，毕竟花费这么多的钱，却买了没有保障的房子，我个人是不认同的。而小产权房的价格上涨，也是因刚需族太多而造成的，因此国家应该多建上一些经济适用房，让农民也能够购买居住，而不是只开放给城里人！

惠农圈

您好！

因为小产权房本身不合法，所以购买行为也是违法的，无论对买方还是卖方而言。当然，在买方不知情的情况下，哄骗善意的第三方购买者购买小产权房，买方与卖方需遵守合同约定的债权债务关系，而卖方承担“贩卖小产权房”的违规行为后果。不过因为小产权房本身就没有房产证，所以在权证上就有瑕疵，要说购买者完全不知情，这个条件也比较难成立。

第一，小产权房为什么不合法？

题主所指的小产权房，前身应该是宅基地。宅基地的产权是归属在村集体，而使用权也仅限于村集体成员，所以一旦将使用权卖给非本村村民，宅基地就成了题主提到的，违法的农村小产权房。

《土地管理法》规定：农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。

也就是说，小产权房的购买行为本身不受法律的认可和保护，也不可能办理房产证、缴纳契税等各类购房合法手续。

第二，买方卖方分别有什么违法隐患？

就像第一段所说，小产权房的购买行为本身不受法律保护，所以购房合同仅能约定买、卖双方的债权债务关系，无论买方、还是卖方随时可以以“合同无效”为原因反悔购买行为。

更关键的是，目前法律上对于此类“小产权房购买合同纠纷”没有明确的判决说法，各家法院、各个案件的判决结果也不尽相同，这又加强了买卖双方的风险隐患。

1、对于买方的隐患：特别是在面临房屋拆迁（可能获得拆迁补偿）、或者短期房价大涨的情况下，面对利益诱惑，卖方随时可能以“买卖不合法”为理由，要求追回房屋；这种情况卖方胜诉可能性极高，买方却很难找到途径维权。

中国法院网总结的关于小产权房合同纠纷处理方法：在买卖双方中任一方以“合同无效”为由提出终止交易的诉求时，卖方应返还房款并赔偿相应的装修费用，而买房应腾退房屋；至于卖方是否应该补偿土地升值收益和拆迁所获补偿，并没有获得明确的结论。所以这对买方的保护力度非常微薄。

2、对与卖方的隐患：同理，当面临房屋拆迁（可能没有赔偿、甚至还有罚款）、或者短期内房价大幅下降，买家认为自己买亏了，买方也可能要求终止购买协议，将房屋退回卖方。

总而言之，购买小产权房，对于买卖双方而言，都是既违法、又有可能损伤自身利益，所以不建议触碰小产权房买卖。

希望回答对题主有帮助。

一纸家书

《农村土地管理法》第二条，规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”由于农村小产权是建在村集体土地上面的，因此买卖小权房的行为属于以其他形式非法转让土地，既然法律规定土地不得买卖或者以其它形式非法转让土地，如果发生了买卖行为，那么买卖双方都违法。

当然，虽然《农村土地管理法》规定，土地不得买卖或者以其他形式非法转让，但在实际生活中还存在着这样的现象，出现这样的现象直接的影响就是即便发生了买卖行为，但是不能办理房屋过户手续，实际上房屋的产权还属于卖房人的，买房人了不得只有使用的权力。

不过这样的买卖行为违反了法律规定，不受法律保护，如果一旦一方发生反悔，双方的权益都得不到保障。因为双方买卖房屋的行为违反了土地管理法的强制性规定，就算是双方签订了房屋买卖协议也属于无效协议，根据合同法的有关规定，合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还。

也就是说，最终后果就是卖房的人退还买房人的购房款，买房人将房子退还给卖房的人。所以说，农村小产权房虽然便宜，但是买卖的后果存在着风险，建议不要购买。

如果是同村的农户的话，可以通过转让的方式取得房屋，转让不同于双方之间的买卖，转让必须要经过村集体的同意备案才行，这也是买卖与转让两者之间最大的区别，而且转让是法律允许，受保护。

如果不是同村的农户的话，可以以租赁的方式获得房屋的使用权，租赁是双方你情我愿的事，可以不征得村集体的同意，但是需要注意的是，房屋租赁期限最长不得超过20年。房屋租赁合同签订好之后，同样受法律的保护。

农村一山货

农村小产权房，是卖的犯法，还是买的犯法？

答: 农村小产权房，买卖都达不到犯法的程度，顶多算是非法买卖，非法买卖也叫违法买卖，是指买卖农村小产权房不合法。

违法不等于犯法。

违法的小产权房可以通过征收土地出让金变为合法的商品房。

90年的小苏北

说说个人看法与众友交流：一，从一定意义上讲，农村无小产权房一说，农村农民宅地“一户一宅”，怎么有小产权房，这个说法与法无据。二，在农村农民实行“一户一宅”，宅地所有权在村集体，宅地所有权法律禁止农民买卖，交易。但是，宅地建筑物，如住房，林木，附属设施等，可以依法在本村民，无宅地村民中流转，转让。三，这儿两个概念不能混了，一是宅地所有权归集体，二是在宅地上的附着物，房屋等所有权在私有。这是两个法律规范。由上，农村农民无小产权房说法。其中买与卖，其买卖关系现行法律不予认可，保护。近年，农村一些村民私下有买与卖的行为，一旦双方发生纠纷，给自个添堵，请农民朋友厘清有关法律，政策界线。