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炒房的收手了，有俩闲钱买着保值资产的不买了，刚需的需求过去了，现在是怎么刺激普通人为二套房买单[捂脸]现在大部分很大一部分人都有房子，都想高价出，谁接盘问题！刚需已经被新盘吸引了，二手房受冷，除非地段学区硬核！普通地段没有好的配套出售确实很难！
我弓长张
——全国网友们：商住房为什想卖，一直无人问津，无人接盘，为什么特别难买？因为商住房与住宅本质区别是，住宅楼产权70年，70年后自动续期，商住楼产权40年——50年，产权到期不续期，必须补交土地出让金，70年产权民用住宅楼，每度电费0,5元——0，65元，商住楼电费2,0元至——2,50元不等，水费商住楼比民用住宅楼高几倍，物业管理费比住宅楼贵80%以上，90%以上商住楼用电磁炉，没有通煤气，天燃气，高容积率，阳光日照，通风采光差，一梯七，八户，二梯二十几户，40年产权商业性质住宅楼不可以落户籍，没有中，小学校学区，孩子不能上学，只适合年轻人，中年人短期过渡性居住，更要命的是，卖出一套40年产权商住公寓，手续费，中介费，过户费，各种税费，个人所得税，土地增值税，印花税，契税，营业税，商业增值税，总费用高达20%以上，商业性质公寓楼每年折旧3%以上，70年产权住宅楼折旧率2%，购买商住棲首付50%，不准用公积金贷款，商业贷款利率比普通公积金住宅贷款利息高1,1倍，投资40年产权商住公寓楼收益，增值，主要依靠每年租金回报率，每月租金达不到9%以上，很难收回投资成本，投资商住公寓樓只能投资金融业发达，商业地产，高度发达城市，城区人口密度，规模比较大，城区人流量密集，商业高度繁荣昌盛，金融CBD中心，第三产业，现代服务非常高效，发达，繁荣的发达城市，商业，金融，地产，三产，物流，多中心城市！目前40产权商住楼，高级豪华公寓，平均达到年租金回报率10%——12%以上城市，全中国只有，香港，台北，高雄，澳门，广州，深圳，上海，北京，南京.九座城市，中国大陆绝大数城市，商住楼年租金回报率只有3%——5%左右，全国百分之九十以上城市40年至50年商住楼，商务办公樓大量积压，过度开发，供大于求，库存量规模非常庞大，可以销售15年以上时间！网民朋友们：投资买卖商业性房地产，需慎重，控制风险！房产有风险，投资需谨慎！
卫亚平3
您没说是哪个城市的。我在北京，就跟你说说北京的商住房吧。北京的商住房是限购的，要求比住宅房更严。购房人在京上够五年个税或者没有无断缴的五年社保并且在北京名下没有房产的前提下，才有资格买。不能做商业贷款，只能全款。水电费都是商业用的，会比住宅的贵很多，再者就是税太高。购房人不仅要缴纳增值税，契税，个税，还要缴纳印花税和土地增值税。土地增值税是每年递增的。如果一套总价在六七十万商住房，交的税大概接近十万块钱。商住房的产权是五十年，不能落户，就连去派出所办理居住证都是不可以的。有个别地方商住房是不能住人的，只能办公。如果是在北京，二手的商住房是很难卖出去的，举个例子：同在一条街上，二手住宅房售价五万左右一平米，而商住房才一万多一平米，都卖不出去。这就是你说的：你朋友的商住房无人问津的现象吧！希望能帮你解答到你的困惑。
邹青秀
你朋友有套商住房想卖但无人问津，这个很正常，和商住房的特性有关。
说到商住房，很多人会觉得，商住，就是可以用作商业办公，也可以用来居住，这样商住两用的产品，应该更受欢迎啦，为什么还不好卖呢？真实的原因其实很监督，因为商住房，即不适合自住，也不适合投资。
房住不炒，我们先来谈谈商住房居住方面的问题。商住房一般都是密度特别高的，一般都是一层有很多户，并且还存在通风采光和暗房的问题，这样的项目，本身就不适合居住。
商住两用的楼，多是以商业出租为主，也没有园林绿化等居家生活配套，对单身的年轻人没有所谓，但是对居家客来说，对有老有小需要社区生活的人来说，是不能接受的。另外，商住楼因为安全等方面的因素，大多都没有设计阳台，也无法通燃气，居家生活是很不方便的。这样的项目，即没有好的居住品质，也没有好的居住氛围，所以，用来居住，是不合适的。
接下来我们来谈谈商住楼的投资。买房投资有两种收益方式，一种是租金收益，一种是增值收益。如果是买来收租，商住楼租金收益率会高于住宅，但是长期只能靠租金收益，大部分人是接受不了的。另外一种是增值收益，简单来说，就是房子涨价带来的收益。因为商住楼每一年都要缴税，并且卖的时候还要缴纳高额的增值税，这使得商住楼的涨幅一直不如住宅，有些甚至涨不动，需要降价才能卖出去。另外，商住楼的使用年限短，这也是影响二手市场上成交的原因。
这样说来，商住楼即不适合居住又不适合投资，自然的，你朋友大的商住楼就难以转手了。
风语歌
朋友有套商住房一直想卖，但一直无人问津，为什么？
这个问题首先要弄明白商住房的特点，商住房相对住宅房产权年限时间短，一般为40或者50年，也有70年；性质为商住两用，宜商宜住；居住成本稍高，商水商电，一般只有暖气，没有天然气；面积小，多为50平方左右，单价总价也低，多用于投资，出租自住都行，后期也便于转让和出售；功能齐全，居住方便，一般位置都好，大多位于商业中心，生活配套设施完备；住户多，人员复杂，安全性和私密性不如住宅；多数采光不好；不限购不限贷，不能落户；税费稍高，比住宅高2-3点。
公寓房这么多的特点都是易于出手的，那你朋友的商住房一直无人问津一定是自身原因了，价格肯定是不合理了，选择一个符合市场规律的价格出手应该是不难的。我不是说必须要赚钱，也许是某种原因，比如没有暖气，出行不便，噪音等某种因素严重影响办公或居住，也许要赔钱才能出售的。这就是市场，没有只赚不赔的的商品，也没有只涨不跌的房子。
蔚蓝的风01
商住房难卖主要有这几点原因：
1，产权年限
住宅用地使用年限70年，商业用地使用年限是40年，工业、教育用地使用年限是50年！很多人存在一个误区就是，土地到期房子就要被政府收回！《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的。自动续期”意思就是到了40年，补交一定的税费，还可能续期的！
2，学位问题
公寓房是不能落户，所以不配备学位。这一直是刚需不选择公寓的主要因素！
3，水电，物业费用问题
公寓房的水，电都是商业用途，费用比民用要高一点。广州为例，民用水费是3.45元/吨，商业一般是5元/吨！民用电费是0.61元/度，商业是0.91元/度！公寓一般的管理都是管家式服务，所以管理费会贵一点！
4，格局问题
公寓大多数都是一层10-30户设计，2-4部电梯！私密性差，居住密度高！公寓一般都没有阳台！
5，税费问题
卖房一般都是业主实收，所以税费转嫁到买家身上。有契税，增值税，个人所得税，土地增值税，印花税等，税费达到总价的15%左右！
6，贷款利率问题
商业性质房产贷款，利息要高于住宅的，一般在基准利率基础上浮20-30%左右！
其实任何一样东西都有正反两面，有缺点一定也有优点！同一区域公寓的价格相当于住宅的50%-75%左右！如果急于出手，就适当调下价格，或者承担自己的税费，让买家减轻点压力！
先说到这里，希望我的回答对你有帮助[害羞]
十年房产
先说一下商住房的特点：
首付5成、贷款最多贷10年
利率上浮比住宅要多、不能使用公积金贷款、
一般不能落户、有些不能享受学区
一般每层户数较多、有些是商水商电费用高
物业费比住宅高、一般没有小区和园林
一般不是封闭小区纯开放式
一般没有天然气只能用电磁炉做饭
如果想卖怎么办，如果你有足够高的租金回报率，可以作为你的一个卖点
再就是价钱，大多数商住房不会有太多的升值空间，他更像是个理财产品，每年有稳定的租金回报率，所以如果你想要销售，那只能低价销售
给你额外提示，如果你长期没卖且着急用钱，可以考虑在正规银行将房子作为抵押物向银行申请贷款
东拉西扯聊房子
没有卖不出去的房子，关键是没找到方法。个人的房子对外出售，有几种办法:第一，找亲朋好友自荐，关系好，只要价位合适还是很容易出手的。第二，发布到网上，对外出售，例如58同城......看到的人会直接联系你。第三，多联系附近的房产中介，把房子信息说清楚，定个合适的价位就可以很快出手了。第四，房子是商品房，符合政府限售政策，税费不影响买卖，关键是价位。。。
鹰飞小将
一是商住房的二手交易税费高；
二是商住房的升值空间小，升值慢；
三是商住房的产权只有40年；
四是商住房的物业费贵，水电商业价格，比民用贵（绝大部分商住房是这样的），而且绝大部分商住房不通燃气；
五是商住房的梯户比高，办公、居住人群混在一起，人员复杂，私密性差；
六是商住房的绿化率几乎没有；
七是商住房不能落户，不能就读公立学校；
八是商住房厨房和卧室绝大部分都没有隔离，降低了居住、办公舒适度；
九是商住房洗手间绝大部分都是暗卫；
十是商住房绝大部分都不通透。
天府恒大文旅城小徐
你好，
购房时购房者会对比房源的性质以及参考实际情况来做选择。
区别主要原因有以下几点：
1、产权原因：
商住两用的公寓，不动产权证上使用年限一般只有40-50年，不限贷不限购
住宅性质的商品房，不动产权证上的产权是70年的产权，深户限购2套，外地限购1套，并且须有购房资格。
2、贷款原因：（每个城市政策不同，我在深圳，所以我以深圳为标准来讲述。)
商住两用的公寓，一般需首付五成，贷款只能贷五成，并且只能分期10年还清。
住宅性质的商品房，首付首套（深圳）三成，贷款能贷七成，银行分期30年还清。
3、税费：公寓的过户税费征收点会比住宅商品房高，
具体根据房子的情况而定，房子状态不同，税费计算方式不同。
4、公寓没有带学位。
5、公寓户型大部分比较小，适合投资出租的居多，少部分有住家面积。
6、多数公寓不通天燃气，只能通过用电生活。
7、多数公寓没有阳台或者内阳台。
补充：虽然现在公寓关于产权这块有规定后期可以补地税续期，但对于未来的事情总包含着不确定性，并且补税手续麻烦。（但也不是所有的公寓都是40年产权，也有70年产权的，具体要根据开发商土地性质而定），另公寓也有它的优点：不限购不限贷，对于在深圳没有购房资格的人群，可以选择公寓，毕竟在深圳有个家是很多人的梦想。
在深圳刚需的人群比较多，同时很多人的生活状态是工资很高，可以接受高月供，却不能接受高首付，毕竟在没有压力的时候，消费相对也比较高，月光族很多。所以公寓需高首付很多人接受不了。
总结以上几点，由此看出，市场需求相对公寓的需求量就不大了。
