凤凰网房产 吴雪珊
“2020年虽然新冠病毒疫情将对房地产市场产生短期的影响，但房地产行业持续向好的长期趋势不会改变。”越秀地产董事长林昭远表示，并肯定了2019年越秀的整体表现。
3月10日下午5点，越秀地产在线上召开了2019年业绩会。董事长兼执行董事林昭远，副董事长、执行董事兼总经理林峰，财务总监兼执行董事陈静，投资者关系部总经理姜永进出席会议。
副董事长、执行董事兼总经理林峰(左） 董事长兼执行董事林昭远(中） 财务总监兼执行董事陈静(右）
公告显示，2019年，越秀地产全年录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约人民币721.1亿元，同比上升24.8%；合同销售面积约为349万平方米，同比上升26.1%，完成全年合同销售目标人民币680亿元的约106.0%。合同销售均价达到每平方米人民币20,700元。
全年实现「轨交+物业」合同销售金额约人民币50.8亿元。截至12月31日，已售未入账销售金额约为人民币885.5亿元，同比上升38.6%。
按地区分，2019年的合同销售金额中，大湾区约占58.5%，华东地区约占23.4%，华中地区约占9.9%，北方地区约占7.8%。此外，在已售未入账的885.5亿元的销售金额中，大湾区占比约60.3%。
在业绩会上，越秀地产宣布，将2020年的合同销售目标定为802亿元。“自疫情发生以来，我们采用线上营销方式推广我们的产品，取得一定效果。目前，内地疫情逐步减缓，来现场看房的人流是在逐渐回暖之中。今年销售目标802亿，已经综合考虑疫情的影响。”对此，林昭远在发布会上说道。
据了解，越秀地产今年销售目标相比去年增长11.23%。林昭远透露，2020年公司的可售资源达1461亿元，其中大湾区占比60.4%。
关于疫情对于越秀地产的影响，林昭远表示，目前除了湖北地区的现场的项目未开工，公司销售项目开放了约80%以上，预计4月份可以达到90%以上，湖北区域的项目销售占比不大，对越秀地产的影响有限。“目前武汉疫情也是在逐步有效地控制中。从投资的角度，我们还是持续将武汉作为重要的区域来发展的”。
另外，林昭远还表示，疫情过后，会有更多的业主注重健康领域。“从产品角度上，我们会注重小区规划上的密度考虑包括通风，特别是要增加入户空间，在下一轮在产品方面可能也会进行一步的提升。另一方面则要加强社区的配套。”
营收与利润双增
经营数据方面，2019年越秀地产实现营业收入约为人民币383.4亿元，同比上升45.0%。毛利率约为34.2%，同比上升2.4个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币34.8亿元，同比上升27.7%。核心净利润约为人民币35.1亿元，同比上升24.8%。全年每股派息人民币0.091元，同比上升13.8%。
林昭远表示，越秀地产这几年一直以来保持40%的派息比例，下半年到底派多少，其实也是综合公司的政策，不是想派多少就派多少，核心还是要平衡一个短期和中长期利益的问题。我们要把握一个合理的比例，既能够保证我们股东现实的激励，同时也保证公司的中长期的发展。
优化融资模式 保证现金流
报告显示,2019年，越秀地产充分发挥境内外多元化融资管道的优势，加强资金管理，优化融资模式，努力降低融资成本。并在境内成功发行各类债券合共约人民币73.0亿元，年期介于三至五年，发行利率介于3.60%至4.03%之间，优化了债务年期组合和债务结构。整体平均借贷成本为4.93%，同比略微上升。
2019年越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币301.9亿元，较年初上升11.2%；净借贷比率为74.0%，处于合理区间。越秀地产投资者关系部总经理姜永说明：“今年房地产依然是‘稳’字当头，预计调控政策会定向宽松，短期成交低迷，全年依旧会保持平稳，价格调整幅度有限。今年将加快销售，保证现金流。”
林昭远进一步表示，集团财务状况稳健安全，“自疫情发生后，总体上我们还是以现金流平衡为主，但有好的土地还会继续加大投资力度。”
多元化、特色化增加优质土储
业绩稳定增长的同时，2019年越秀在获取优质土储方面的表现可圈可点，通过「轨交+物业」模式、「集团孵化－地产购买」、国企合作、 城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式，以较低溢价于广州、深圳、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等11个城市新增优质土地27幅，总建筑面积约为771万平方米，按权益计算建筑面积约为521 万平方米。其中，通过国企合作模式增加土储约149万平方米，约占新增土储的19.3%，国企合作增储成为集团重要增储渠道。
截至2019年底，拥有总土地储备2,387万平方米，其中于大湾区拥有土地储备1,234万平方米，约占总土地储备的51.7%；「轨交+物业」项目土地储备约为315万平方米，约占总土地储备的13.2%。获得广州里仁洞村、南沙大岗镇东流村旧村改造资格并签署合作框架协议，增加潜在土储约163万平方米。
2020年拿地计划金额300亿
林昭远透露，2020年公司计划拿地计划金额约300亿元。具体而言，公司会平衡好现金流以及投资强度。在扩张方面，公司的规模发展要跟城市数量做匹配，对城市经济、人口和产业做综合考虑，坚持选好的城市。
2019年，越秀地产成功布局大湾区内广州、深圳、佛山、中山、江门和香港六个城市，顺利实施大湾区深耕战略。新进入深圳、成都、郑州、长沙和嘉兴五个重点城市，区域化布局更加均衡合理。深耕大湾区，重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部区域，「1+4」全国性布局进一步巩固和完善。
而为了持续深耕粤港澳大湾区，2019年越秀地产优化重组大湾区布局，强化粤港澳大湾区整体布局，实现大湾区深耕与拓展。将广州区域、南沙公司、珠三角区域与轨交公司分别更名为大湾区中部区域（简称湾中区域）、大湾区东部区域（简称湾东区域）、大湾区西部区域（简称湾西区域）和大湾区轨交公司（简称轨交公司）四大平台公司，以积极的姿态对接粤港澳区域的发展。
轨交物业立足广州覆盖大湾区
可以说，2019年越秀取得如此靓丽的业绩离不开其的“轨交+物业”项目布局。自引进广州地铁为战略股东以来，越秀地产的“轨交+物业”项目有条不紊地开发进行中。“轨交+物业”模式成为越秀地产稳定优质土储来源，越秀地产成功完成向广州越秀集团、广州地铁集团收购首个「轨交+物业」项目品秀星图86%股权；完成向广州越秀集团收购品秀星樾和品秀星瀚51%股权。三个项目为本集团带来约315万平方米土地储备,未来将会覆盖25000位业主。
“公司的目标是未来每年获取1-2个轨交项目，每年贡献新增土储约100万平方米”。林昭远在2019年4月份的股东大会上表示道。
另外，越秀地产成功完成向广州地铁以每股2.0港元发行约30.8亿股认购股份，广州地铁持有本集团扩大股本后19.9%的股份，成为本集团第二大股东。据凤凰网房产了解，越秀地产目前运用“集团收购孵化——地产购买”的模式增加优质土地储备，即广州地铁项目先进入越秀集团，具备销售条件前再注入越秀地产，可使公司更好地控制生产和销售的节奏，利于现金流管理。
广州地铁集团曾公开宣布，在广州市的“十三五计划”期间，他们要完成25个一般地块枢纽综合体和8个车辆段枢纽综合体的建设工作，共计有33个TOD要开发，项目总开发建面近1000万m²，预计未来规划居住的人口超过20万人。广州地铁依然会根据具体项目情况，选择性与越秀地产展开合作。
除了收购TOD项目，越秀地产与广州地铁的合作还进一步扩大。2019年2月27日，越秀地产与广州地铁投融资（香港）有限公司的认购协议，委任广州地铁集团有限公司总规划师欧阳长城为公司非执行董事。此举更有利于越秀地产立足广州覆盖大湾区，进一步获取后续优质轨交资源。
城市更新业务取得显著进展
继成功实施「轨交+物业」模式后，城市更新业务也是越秀地产的又一重大资源获取模式。2019年，越秀加大了对大本营广州旧改的布局，年内拿下了两个旧改项目，预计总投资额达217亿元，两个项目可带来约163万平方米潜在土储。其中，“广州淘宝第一村”里仁洞村是广州目前投资额最大的旧村更新改造项目，预计投入210亿元，也是越秀地产首次进军广州旧改的项目。此前林昭远曾透露，里仁村旧村改造项目预计要8-10年。“好处是目前地价基本锁定，未来有想象空间。”
至于今年越秀地产在旧改业务会有怎样的计划，发布会上，林昭远表示，“广州从去年以来一直在大力推进旧城改造工作，我们也在积极对接，也有专门的团队在进行开展工作，目前正在接触有几个项目，至于具体什么时候达成，我们到时候再向市场进行披露！”
商业地产保持稳定发展
除了房地产，越秀地产商业地产上也表现不俗。致力于提升商业运营能力，持续优化「越秀地产－越秀房托」双平台运作，积极推进「开发+运营+金融」的发展模式，将商业地产打造为公司业绩的重要增长极和稳定器。截至2019年年底，公司直接持有出租投资物业约70万平方米，年内实现约人民币6.9亿元的租金收入，同比上升0.7%。公司持股38.1%的越秀房产基金持有出租性商业物业约97万平方米，年内实现收入约人民币20.6亿元，同比上升1.3%。
2019年，越秀业绩向好可期。2020年，作为新一个十年的开端，市场还是对越秀地产高管们充满期待。
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