鳳凰網房產 吳雪珊
“2020年雖然新冠病毒疫情將對房地產市場產生短期的影響，但房地產行業持續向好的長期趨勢不會改變。”越秀地產董事長林昭遠表示，並肯定了2019年越秀的整體表現。
3月10日下午5點，越秀地產在線上召開了2019年業績會。董事長兼執行董事林昭遠，副董事長、執行董事兼總經理林峰，財務總監兼執行董事陳靜，投資者關係部總經理姜永進出席會議。
副董事長、執行董事兼總經理林峰(左） 董事長兼執行董事林昭遠(中） 財務總監兼執行董事陳靜(右）
公告顯示，2019年，越秀地產全年錄得合同銷售（連同合營公司項目的銷售）金額約人民幣721.1億元，同比上升24.8%；合同銷售面積約為349萬平方米，同比上升26.1%，完成全年合同銷售目標人民幣680億元的約106.0%。合同銷售均價達到每平方米人民幣20,700元。
全年實現「軌交+物業」合同銷售金額約人民幣50.8億元。截至12月31日，已售未入賬銷售金額約為人民幣885.5億元，同比上升38.6%。
按地區分，2019年的合同銷售金額中，大灣區約佔58.5%，華東地區約佔23.4%，華中地區約佔9.9%，北方地區約佔7.8%。此外，在已售未入賬的885.5億元的銷售金額中，大灣區佔比約60.3%。
在業績會上，越秀地產宣佈，將2020年的合同銷售目標定為802億元。“自疫情發生以來，我們採用線上營銷方式推廣我們的產品，取得一定效果。目前，內地疫情逐步減緩，來現場看房的人流是在逐漸回暖之中。今年銷售目標802億，已經綜合考慮疫情的影響。”對此，林昭遠在發佈會上說道。
據瞭解，越秀地產今年銷售目標相比去年增長11.23%。林昭遠透露，2020年公司的可售資源達1461億元，其中大灣區佔比60.4%。
關於疫情對於越秀地產的影響，林昭遠表示，目前除了湖北地區的現場的項目未開工，公司銷售項目開放了約80%以上，預計4月份可以達到90%以上，湖北區域的項目銷售佔比不大，對越秀地產的影響有限。“目前武漢疫情也是在逐步有效地控制中。從投資的角度，我們還是持續將武漢作為重要的區域來發展的”。
另外，林昭遠還表示，疫情過後，會有更多的業主注重健康領域。“從產品角度上，我們會注重小區規劃上的密度考慮包括通風，特別是要增加入戶空間，在下一輪在產品方面可能也會進行一步的提升。另一方面則要加強社區的配套。”
營收與利潤雙增
經營數據方面，2019年越秀地產實現營業收入約為人民幣383.4億元，同比上升45.0%。毛利率約為34.2%，同比上升2.4個百分點。權益持有人應占盈利約為人民幣34.8億元，同比上升27.7%。核心淨利潤約為人民幣35.1億元，同比上升24.8%。全年每股派息人民幣0.091元，同比上升13.8%。
林昭遠表示，越秀地產這幾年一直以來保持40%的派息比例，下半年到底派多少，其實也是綜合公司的政策，不是想派多少就派多少，核心還是要平衡一個短期和中長期利益的問題。我們要把握一個合理的比例，既能夠保證我們股東現實的激勵，同時也保證公司的中長期的發展。
優化融資模式 保證現金流
報告顯示,2019年，越秀地產充分發揮境內外多元化融資管道的優勢，加強資金管理，優化融資模式，努力降低融資成本。並在境內成功發行各類債券合共約人民幣73.0億元，年期介於三至五年，發行利率介於3.60%至4.03%之間，優化了債務年期組合和債務結構。整體平均借貸成本為4.93%，同比略微上升。
2019年越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣301.9億元，較年初上升11.2%；淨借貸比率為74.0%，處於合理區間。越秀地產投資者關係部總經理姜永說明：“今年房地產依然是‘穩’字當頭，預計調控政策會定向寬鬆，短期成交低迷，全年依舊會保持平穩，價格調整幅度有限。今年將加快銷售，保證現金流。”
林昭遠進一步表示，集團財務狀況穩健安全，“自疫情發生後，總體上我們還是以現金流平衡為主，但有好的土地還會繼續加大投資力度。”
多元化、特色化增加優質土儲
業績穩定增長的同時，2019年越秀在獲取優質土儲方面的表現可圈可點，通過「軌交+物業」模式、「集團孵化－地產購買」、國企合作、 城市更新、產業勾地、公開市場招拍掛等多元化、特色化方式，以較低溢價於廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長沙、青島和成都等11個城市新增優質土地27幅，總建築面積約為771萬平方米，按權益計算建築面積約為521 萬平方米。其中，通過國企合作模式增加土儲約149萬平方米，約佔新增土儲的19.3%，國企合作增儲成為集團重要增儲渠道。
截至2019年底，擁有總土地儲備2,387萬平方米，其中於大灣區擁有土地儲備1,234萬平方米，約佔總土地儲備的51.7%；「軌交+物業」項目土地儲備約為315萬平方米，約佔總土地儲備的13.2%。獲得廣州里仁洞村、南沙大崗鎮東流村舊村改造資格並簽署合作框架協議，增加潛在土儲約163萬平方米。
2020年拿地計劃金額300億
林昭遠透露，2020年公司計劃拿地計劃金額約300億元。具體而言，公司會平衡好現金流以及投資強度。在擴張方面，公司的規模發展要跟城市數量做匹配，對城市經濟、人口和產業做綜合考慮，堅持選好的城市。
2019年，越秀地產成功布局大灣區內廣州、深圳、佛山、中山、江門和香港六個城市，順利實施大灣區深耕戰略。新進入深圳、成都、鄭州、長沙和嘉興五個重點城市，區域化佈局更加均衡合理。深耕大灣區，重點發展華東地區、華中地區、北方地區及西部區域，「1+4」全國性佈局進一步鞏固和完善。
而為了持續深耕粵港澳大灣區，2019年越秀地產優化重組大灣區佈局，強化粵港澳大灣區整體佈局，實現大灣區深耕與拓展。將廣州區域、南沙公司、珠三角區域與軌交公司分別更名為大灣區中部區域（簡稱灣中區域）、大灣區東部區域（簡稱灣東區域）、大灣區西部區域（簡稱灣西區域）和大灣區軌交公司（簡稱軌交公司）四大平臺公司，以積極的姿態對接粵港澳區域的發展。
軌交物業立足廣州覆蓋大灣區
可以說，2019年越秀取得如此靚麗的業績離不開其的“軌交+物業”項目佈局。自引進廣州地鐵為戰略股東以來，越秀地產的“軌交+物業”項目有條不紊地開發進行中。“軌交+物業”模式成為越秀地產穩定優質土儲來源，越秀地產成功完成向廣州越秀集團、廣州地鐵集團收購首個「軌交+物業」項目品秀星圖86%股權；完成向廣州越秀集團收購品秀星樾和品秀星瀚51%股權。三個項目為本集團帶來約315萬平方米土地儲備,未來將會覆蓋25000位業主。
“公司的目標是未來每年獲取1-2個軌交項目，每年貢獻新增土儲約100萬平方米”。林昭遠在2019年4月份的股東大會上表示道。
另外，越秀地產成功完成向廣州地鐵以每股2.0港元發行約30.8億股認購股份，廣州地鐵持有本集團擴大股本後19.9%的股份，成為本集團第二大股東。據鳳凰網房產瞭解，越秀地產目前運用“集團收購孵化——地產購買”的模式增加優質土地儲備，即廣州地鐵項目先進入越秀集團，具備銷售條件前再注入越秀地產，可使公司更好地控制生產和銷售的節奏，利於現金流管理。
廣州地鐵集團曾公開宣佈，在廣州市的“十三五計劃”期間，他們要完成25個一般地塊樞紐綜合體和8個車輛段樞紐綜合體的建設工作，共計有33個TOD要開發，項目總開發建面近1000萬m²，預計未來規劃居住的人口超過20萬人。廣州地鐵依然會根據具體項目情況，選擇性與越秀地產展開合作。
除了收購TOD項目，越秀地產與廣州地鐵的合作還進一步擴大。2019年2月27日，越秀地產與廣州地鐵投融資（香港）有限公司的認購協議，委任廣州地鐵集團有限公司總規劃師歐陽長城為公司非執行董事。此舉更有利於越秀地產立足廣州覆蓋大灣區，進一步獲取後續優質軌交資源。
城市更新業務取得顯著進展
繼成功實施「軌交+物業」模式後，城市更新業務也是越秀地產的又一重大資源獲取模式。2019年，越秀加大了對大本營廣州舊改的佈局，年內拿下了兩個舊改項目，預計總投資額達217億元，兩個項目可帶來約163萬平方米潛在土儲。其中，“廣州淘寶第一村”里仁洞村是廣州目前投資額最大的舊村更新改造項目，預計投入210億元，也是越秀地產首次進軍廣州舊改的項目。此前林昭遠曾透露，里仁村舊村改造項目預計要8-10年。“好處是目前地價基本鎖定，未來有想象空間。”
至於今年越秀地產在舊改業務會有怎樣的計劃，發佈會上，林昭遠表示，“廣州從去年以來一直在大力推進舊城改造工作，我們也在積極對接，也有專門的團隊在進行開展工作，目前正在接觸有幾個項目，至於具體什麼時候達成，我們到時候再向市場進行披露！”
商業地產保持穩定發展
除了房地產，越秀地產商業地產上也表現不俗。致力於提升商業運營能力，持續優化「越秀地產－越秀房託」雙平臺運作，積極推進「開發+運營+金融」的發展模式，將商業地產打造為公司業績的重要增長極和穩定器。截至2019年年底，公司直接持有出租投資物業約70萬平方米，年內實現約人民幣6.9億元的租金收入，同比上升0.7%。公司持股38.1%的越秀房產基金持有出租性商業物業約97萬平方米，年內實現收入約人民幣20.6億元，同比上升1.3%。
2019年，越秀業績向好可期。2020年，作為新一個十年的開端，市場還是對越秀地產高管們充滿期待。
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