这是一篇有蹭热度嫌疑的古代八卦小科普。

孙俪主演的《安家》，作为日版改编剧集，口碑参差，看似职业剧，实则家庭伦理狗血撕逼多口味合一

职业剧没怎么展现现代房产中介的职业专业度，哭爹喊娘的华语剧集传统配方倒大量使用，

现代房产中介的职业密辛恕我确实不懂，古代房产中介的小故事略微懂一丢丢，

那么今天，就聊聊古代房产中介那些事儿好了！

1 宋代：卖房子得亲戚邻居都同意才行？

首先明确一个概念，古代从事中介服务的职业人员，统称牙人，

今天很多从事非法人口买卖的黑中介，叫“人牙子”，就是打这儿来的，

宋代以前，牙人没有做特别详细的垂直领域划分，牙人可以是买卖牲畜的，可以是买卖字画的，也可以是买卖生活用品的，总之，有买卖的地方，就可以有牙人，

但宋代毕竟进入了相对自由的市场时代，买方和卖方共同要求牙人提供更专业化的服务，所以牙人群体被细分了，专门负责房屋买卖的牙人被毫无创意的称为“房牙”！

《清明上河图》中的牙人

那么，是随便什么人都能做房牙么？显然不可能！

你说我口条特别好、特别擅长安利、特别容易取得他人的信任，是不是就能在宋代成为专职房牙了？

只能说，你具备了基本入门条件而已，

在宋代想做房牙，首先你要未满70周岁（这条还蛮鸡肋的），且要有人为你的入职进行担保，担保你人品端正、无不良嗜好、无犯罪记录等等，以后你在职业道路上出了纰漏搞出事故，担保人是要承担刑事责任的，

所以，如果你私下打爹骂娘、偷鸡摸狗、欺男霸女的话，恐怕会因找不到愿意替你担保的人，而丧失求职机会哦，

在没有大数据、监察体系不联网的古代，这种规定可以相对有效的屏除不良个体混入信用行业，从而保证房屋中介行业有序开展工作。

如果你年龄合适、有担保人，那么你就可以进入官府审核的最终环节了，

这个环节的具体流程和公正性，主要取决于地方官员的个体素质，遇上勤政有德的官员，会严格按照朝廷规定的背调流程，给符合条件的个体颁发房牙牌照，

如果遇上糊涂官儿，那就要看你去官府申办牌照当天，官员的心情和脸色了，毕竟古代的小老百姓见到当官的就天然矮三分，点头哈腰是基本礼节，纳头跪拜也不会显得没有尊严，

假设你运气好，地方官非常有人民公仆意识，痛快的通过了你的申请，那么你将收到一块写有你姓名、籍贯等基本信息的木牌，这就是房牙牌照啦，有了它，你马上可以持证上岗，虎狼操作了。

说是虎狼操作，也要遵守房牙的职业手册，比如顾客找你卖房，在手续齐全、房源真实的条件下，你也不能随意匹配买方，

宋代规定买卖房屋一定要肥水不流外人田，房牙接到卖房订单后，首先要找到卖房者的族亲，问明白族亲中有没有人想买，如果族亲中有人有意向，那这房子必须优先卖给族亲，

遇上家族庞大的卖房个体，房牙光是询问族亲购买意愿的工作量就很可怕，

如果族亲中没人想买，接下来房牙还要一一走访卖房者的四邻，询问邻居们有没有买房意愿，如果有，也必须紧着邻居的需求，

只有当族亲和邻居都明确表示不想购买后，房牙才能把卖房者委托的房屋推介给其他买房者。

这种规定在今天看来实在莫名其妙，房屋拥有者卖个房子还要亲戚和邻居许可？

但在古代，这种规定是非常人性化的，中华文明由无数个宗族文明汇聚而成，古代个体社会化程度蛮低的，脱离了宗族关系，个人要在社会上立足，几乎不可能，

而宗族为了把族群权利拿捏死，就必须重视族群中每个个体所掌握的家族生产资料，

万一族群中出了败家子，让自己名下的财产落入其他族群手中，不仅会让家族蒙羞，还会导致自家地盘混入外人的尴尬局面，

试想，老父亲某天清早起来，正在自家客厅喝茶，忽然卧室里大摇大摆走出一个陌生人，询问之下，才知道是不孝儿子把自己卧室卖出去了，老父亲气到呕血，但就是无可奈何，

今天非常私密的家庭房屋空间，是可以对标古代宗族聚居区域的，族中如果有子孙卖了自己的房舍给陌生人，就等同于现代人卖了自己卧室给陌生人，换位思考下，这件事情发生在你家，你肯定会坐卧难安吧？

所以，卖房子前询问族亲和邻居意向，是中国古代特有的文化现象，也是房牙必须遵守的职业规范。

这里需要分支出一个小问题，既然古人卖房要优先考虑自家亲戚邻居，那干嘛还要找个房牙参与呢？自己直接问亲戚邻居不就好了，省时省力还省钱，

国家要收税，就必须清楚掌握老百姓买卖房屋的具体状况，所以强制规定了，民间房屋买卖必须通过房牙进行，儿子卖房给老爹，也必须有房牙参与才合法，

这也解释了，为什么房牙需要官府有官府的认证。

2 明清：房产中介是公务员？

宋代的房牙需要有官府背书，专业化程度也可圈可点，

到了明清两代，房牙这一职业甚至被纳入了政府办公体系，房牙成了名副其实的公务员编制，职业含金量骤然提升，

因为明清两代整个社会的专制化程度是空前绝后的，小老百姓一个个都被管制的服服帖帖，柴米油盐酱醋茶件件离了官府都没戏，

房屋土地这种大件儿商品，要交易买卖，朝廷的管控当然就更为严格了。

我们在古装电视剧中常见的纸质房契，就相当于现在的房屋产权证，古代的产权证总觉得很弱鸡很容易伪造是不是，

其实不然，明清两代，书写房契的纸张，是官府特制的，普通人很难伪造，房屋买卖成交后，房契上必须加盖官府红印，这样房契才合法，

房牙要从官府机构中申领契纸，官府发放给房牙的契纸数量是被记录在案的，房牙每填写一张契纸，就要上交相应的契税金额，整个管理体系严格且有序，

听起来有点像今天的发票纸对不对，确实如此，

不同的是，明清的契纸上不仅要注明买卖双方的个人信息，还要详细标注上被交易房屋的信息，如房屋位置、面积等，甚至连地窖、暗室这种私密空间都必须注明，同时还要写明房屋买卖的金额和付款方式等，一张房契，承载了产权证、交易合同和发票多种功能，

所以电视剧里那些得房契者得产权的情节，看看就好了，古代虽落后，但契约层面的法治管控还是很先进的。

由于明清两代的房牙属于国家工作人员，那就必须遵守公务员制度，朝阳区的房牙坚决不能插手海淀区的业务，

也就是说，明清的房牙，被严格划定了责任范围，每个房牙负责互不交叉的不同区域，房牙甲只负责A片区的房屋买卖中介工作，房牙乙只负责B片区的房屋买卖中介工作，彼此之间不能越界，越界就要被问责。

这样规定的好处是：国家可以更好的管控民间房产买卖，从而确保统治的稳定性，买房的个体一旦出现买卖纠纷，也能迅速获得有效调查，保障了百姓的部分利益。

这种规定当然也是存在弊端的：老百姓想买卖房屋只能依靠片区固定的房牙，房牙的生意是稳定的，服务水平低下也不愁没生意上门，且房牙是吃皇粮的公差，老百姓买卖房屋多少要看房牙脸色行事，不然房牙随便给你穿个小鞋，就够普通百姓恶心好几年的。

3 古代房产中介的收入水平如何？

古代房屋买卖要向朝廷缴纳契税大家已经清楚了，那么作为报酬，房牙每成功交易一套房产，能收入多少呢？

“成三破二”就是对房牙收入的影响规定，意思是：每卖出一套房产，卖房者支付房价的2%给房牙，买房者支付房价的3%给房牙。

看起来房牙是个高收入职业啊，先别感慨，如果以现代中国房价水平看，房价的5%确实不菲，但古代房价也这么高么？

以清末民初为例，1924年，鲁迅在北京阜成门内买下一座小型四合院，占地400平方米，总价800大洋，这里的大洋特指银元，当时一块银元可以买五斤半羊肉、八斤花生油、五百斤煤球，由此换算，一银元约等于今天的120块人民币（根据市场平均价格计算，不要拿最贵的单品价格开杠，谢谢），所以鲁迅购买的400平米住宅，大约花费了10万块人民币，这地段，这房价，是不是心里有数了。

房牙成交一套鲁迅同款住房，收入5000元人民币，在没有其他人员分成的前提下，生活在北京，全家老小都指着这一笔收入过活，其实很拮据的，

更何况鲁迅这样的土豪顾客是可遇不可求的，一年遇上零星几个这样的大主顾，都是非常值得烧香酬谢的事情，

所以，房牙收入高不高，完全取决于当时社会的房屋买卖热情和人民的平均生活水平，总之，盛世之下，百姓生活质量还值得期待，而遇到战乱，光是活着就要拼尽全力了，哪有功夫谈生活质量呢？

关于古代的房产中介，就聊到这里咯，回见~~

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