這是一篇有蹭熱度嫌疑的古代八卦小科普。
孫儷主演的《安家》，作為日版改編劇集，口碑參差，看似職業劇，實則家庭倫理狗血撕逼多口味合一
職業劇沒怎麼展現現代房產中介的職業專業度，哭爹喊孃的華語劇集傳統配方倒大量使用，
現代房產中介的職業密辛恕我確實不懂，古代房產中介的小故事略微懂一丟丟，
那麼今天，就聊聊古代房產中介那些事兒好了！
1 宋代：賣房子得親戚鄰居都同意才行？
首先明確一個概念，古代從事中介服務的職業人員，統稱牙人，
今天很多從事非法人口買賣的黑中介，叫“人牙子”，就是打這兒來的，
宋代以前，牙人沒有做特別詳細的垂直領域劃分，牙人可以是買賣牲畜的，可以是買賣字畫的，也可以是買賣生活用品的，總之，有買賣的地方，就可以有牙人，
但宋代畢竟進入了相對自由的市場時代，買方和賣方共同要求牙人提供更專業化的服務，所以牙人群體被細分了，專門負責房屋買賣的牙人被毫無創意的稱為“房牙”！
《清明上河圖》中的牙人
那麼，是隨便什麼人都能做房牙麼？顯然不可能！
你說我口條特別好、特別擅長安利、特別容易取得他人的信任，是不是就能在宋代成為專職房牙了？
只能說，你具備了基本入門條件而已，
在宋代想做房牙，首先你要未滿70週歲（這條還蠻雞肋的），且要有人為你的入職進行擔保，擔保你人品端正、無不良嗜好、無犯罪記錄等等，以後你在職業道路上出了紕漏搞出事故，擔保人是要承擔刑事責任的，
所以，如果你私下打爹罵娘、偷雞摸狗、欺男霸女的話，恐怕會因找不到願意替你擔保的人，而喪失求職機會哦，
在沒有大數據、監察體系不聯網的古代，這種規定可以相對有效的屏除不良個體混入信用行業，從而保證房屋中介行業有序開展工作。
如果你年齡合適、有擔保人，那麼你就可以進入官府審核的最終環節了，
這個環節的具體流程和公正性，主要取決於地方官員的個體素質，遇上勤政有德的官員，會嚴格按照朝廷規定的背調流程，給符合條件的個體頒發房牙牌照，
如果遇上糊塗官兒，那就要看你去官府申辦牌照當天，官員的心情和臉色了，畢竟古代的小老百姓見到當官的就天然矮三分，點頭哈腰是基本禮節，納頭跪拜也不會顯得沒有尊嚴，
假設你運氣好，地方官非常有人民公僕意識，痛快的通過了你的申請，那麼你將收到一塊寫有你姓名、籍貫等基本信息的木牌，這就是房牙牌照啦，有了它，你馬上可以持證上崗，虎狼操作了。
說是虎狼操作，也要遵守房牙的職業手冊，比如顧客找你賣房，在手續齊全、房源真實的條件下，你也不能隨意匹配買方，
宋代規定買賣房屋一定要肥水不流外人田，房牙接到賣房訂單後，首先要找到賣房者的族親，問明白族親中有沒有人想買，如果族親中有人有意向，那這房子必須優先賣給族親，
遇上家族龐大的賣房個體，房牙光是詢問族親購買意願的工作量就很可怕，
如果族親中沒人想買，接下來房牙還要一一走訪賣房者的四鄰，詢問鄰居們有沒有買房意願，如果有，也必須緊著鄰居的需求，
只有當族親和鄰居都明確表示不想購買後，房牙才能把賣房者委託的房屋推介給其他買房者。
這種規定在今天看來實在莫名其妙，房屋擁有者賣個房子還要親戚和鄰居許可？
但在古代，這種規定是非常人性化的，中華文明由無數個宗族文明匯聚而成，古代個體社會化程度蠻低的，脫離了宗族關係，個人要在社會上立足，幾乎不可能，
而宗族為了把族群權利拿捏死，就必須重視族群中每個個體所掌握的家族生產資料，
萬一族群中出了敗家子，讓自己名下的財產落入其他族群手中，不僅會讓家族蒙羞，還會導致自家地盤混入外人的尷尬局面，
試想，老父親某天清早起來，正在自家客廳喝茶，忽然臥室裡大搖大擺走出一個陌生人，詢問之下，才知道是不孝兒子把自己臥室賣出去了，老父親氣到嘔血，但就是無可奈何，
今天非常私密的家庭房屋空間，是可以對標古代宗族聚居區域的，族中如果有子孫賣了自己的房舍給陌生人，就等同於現代人賣了自己臥室給陌生人，換位思考下，這件事情發生在你家，你肯定會坐臥難安吧？
所以，賣房子前詢問族親和鄰居意向，是中國古代特有的文化現象，也是房牙必須遵守的職業規範。
這裡需要分支出一個小問題，既然古人賣房要優先考慮自家親戚鄰居，那幹嘛還要找個房牙參與呢？自己直接問親戚鄰居不就好了，省時省力還省錢，
普天之下莫非王土，老百姓都耕住在皇帝陛下的土地上，耕地要繳納賦稅，住房雖然無需上交租金，但涉及買賣，就必須要繳納契稅了，歷朝歷代，房屋買賣的契稅都在4%上下浮動，
國家要收稅，就必須清楚掌握老百姓買賣房屋的具體狀況，所以強制規定了，民間房屋買賣必須通過房牙進行，兒子賣房給老爹，也必須有房牙參與才合法，
這也解釋了，為什麼房牙需要官府有官府的認證。
2 明清：房產中介是公務員？
宋代的房牙需要有官府背書，專業化程度也可圈可點，
到了明清兩代，房牙這一職業甚至被納入了政府辦公體系，房牙成了名副其實的公務員編制，職業含金量驟然提升，
因為明清兩代整個社會的專制化程度是空前絕後的，小老百姓一個個都被管制的服服帖帖，柴米油鹽醬醋茶件件離了官府都沒戲，
房屋土地這種大件兒商品，要交易買賣，朝廷的管控當然就更為嚴格了。
我們在古裝電視劇中常見的紙質房契，就相當於現在的房屋產權證，古代的產權證總覺得很弱雞很容易偽造是不是，
其實不然，明清兩代，書寫房契的紙張，是官府特製的，普通人很難偽造，房屋買賣成交後，房契上必須加蓋官府紅印，這樣房契才合法，
房牙要從官府機構中申領契紙，官府發放給房牙的契紙數量是被記錄在案的，房牙每填寫一張契紙，就要上交相應的契稅金額，整個管理體系嚴格且有序，
聽起來有點像今天的發票紙對不對，確實如此，
不同的是，明清的契紙上不僅要註明買賣雙方的個人信息，還要詳細標註上被交易房屋的信息，如房屋位置、面積等，甚至連地窖、暗室這種私密空間都必須註明，同時還要寫明房屋買賣的金額和付款方式等，一張房契，承載了產權證、交易合同和發票多種功能，
所以電視劇裡那些得房契者得產權的情節，看看就好了，古代雖落後，但契約層面的法治管控還是很先進的。
由於明清兩代的房牙屬於國家工作人員，那就必須遵守公務員制度，朝陽區的房牙堅決不能插手海淀區的業務，
也就是說，明清的房牙，被嚴格劃定了責任範圍，每個房牙負責互不交叉的不同區域，房牙甲只負責A片區的房屋買賣中介工作，房牙乙只負責B片區的房屋買賣中介工作，彼此之間不能越界，越界就要被問責。
這樣規定的好處是：國家可以更好的管控民間房產買賣，從而確保統治的穩定性，買房的個體一旦出現買賣糾紛，也能迅速獲得有效調查，保障了百姓的部分利益。
這種規定當然也是存在弊端的：老百姓想買賣房屋只能依靠片區固定的房牙，房牙的生意是穩定的，服務水平低下也不愁沒生意上門，且房牙是吃皇糧的公差，老百姓買賣房屋多少要看房牙臉色行事，不然房牙隨便給你穿個小鞋，就夠普通百姓噁心好幾年的。
3 古代房產中介的收入水平如何？
古代房屋買賣要向朝廷繳納契稅大家已經清楚了，那麼作為報酬，房牙每成功交易一套房產，能收入多少呢？
“成三破二”就是對房牙收入的影響規定，意思是：每賣出一套房產，賣房者支付房價的2%給房牙，買房者支付房價的3%給房牙。
看起來房牙是個高收入職業啊，先別感慨，如果以現代中國房價水平看，房價的5%確實不菲，但古代房價也這麼高麼？
以清末民初為例，1924年，魯迅在北京阜成門內買下一座小型四合院，佔地400平方米，總價800大洋，這裡的大洋特指銀元，當時一塊銀元可以買五斤半羊肉、八斤花生油、五百斤煤球，由此換算，一銀元約等於今天的120塊人民幣（根據市場平均價格計算，不要拿最貴的單品價格開槓，謝謝），所以魯迅購買的400平米住宅，大約花費了10萬塊人民幣，這地段，這房價，是不是心裡有數了。
房牙成交一套魯迅同款住房，收入5000元人民幣，在沒有其他人員分成的前提下，生活在北京，全家老小都指著這一筆收入過活，其實很拮据的，
更何況魯迅這樣的土豪顧客是可遇不可求的，一年遇上零星幾個這樣的大主顧，都是非常值得燒香酬謝的事情，
所以，房牙收入高不高，完全取決於當時社會的房屋買賣熱情和人民的平均生活水平，總之，盛世之下，百姓生活質量還值得期待，而遇到戰亂，光是活著就要拼盡全力了，哪有功夫談生活質量呢？
關於古代的房產中介，就聊到這裡咯，回見~~
閱讀更多 岱岱岱安 的文章
