说到中国好业主，你们必须拥有姓名！ | 征集珠海市合作共赢“好业主”名单
新冠肺炎疫情已经持续一个多月了，大量企业受影响，至今无法正常经营。
很多Boss们每天算着损失多少，账上的资金还能维持多久......
如何熬过这场疫情，现金流成为摆在企业面前的最大挑战；租金减免，成了帮助企业度过这困难时期的路径之一。
但是，不是谁都能幸运遇上“中国好房东”。大摩经常收到顾问单位老总这样的反馈：
“疫情下，公司2月份完全停工，办公室都没用过，0收入；于是向业主发出了《减免租金申请函》。
结果如何呢？
看到这样的回复，心里实在不服，也不舒服，于是再次向业主发出《减免租金沟通函》。
然而，再次石沉大海，半天没有响声；再次询问业主日常联络人小王，只得到一句话回复：
‘领导说了，商铺才会受影响，写字楼办公没受影响，租金不减免’。”这个强硬态度，实在让人不敢恭维。我们有必要一起再次认真梳理和思考这次疫情。
01
疫情下：
● 1月26日，国务院办公厅决定延迟春节假期，即增加假期1月31日到2月2日；
● 1月27日始，全国28个省市陆陆续续要求企业延迟复工，多数皆不得早于2月9日24时；
● 2月10日，各地区官方复工条件严格且要求分批复工及口罩难买的现实，各地员工返回被要求隔离14天导致仍不能正常返岗；这一切，让很多企业不能正常复工，为了员工生命安全健康，只好继续停工。
不得不承认，现实是，大部分企业都是直到3月2日才进入半复工状态，但拜访与接待客户、聚集开会、提供面对面沟通服务等等，这一切还不知道何时才能完全恢复。
全国人民都停摆了一个月，因防护需要宅在家里，为社会贡献。
02
疫情影响了，是不是一定要减免租金呢？
减免租金主要依据：不可抗力、情势变更与公平原则。
情势变更与不可抗力皆属于合同有效期间发生的意外事件。具体适用时，两者还是有区别，主要是：一方面不可抗力不能避免和克服，但情势变更能避免和克服，只是避免和克服的成本太高。
另一方面，则是不能达到适用不可抗力而解决的情形，即出现本次疫情事件导致继续履行合同显失公平却又未达到不能实现合同目的而变更或解约的严重程度；此时该如何对合同进行处理，就有了适用情势变更对合同进行变更和解除的空间即减免租金处理。
基于法律规定，及全国人大法工委于2月10日表达的意见，本次疫情属于不可抗力事件；根据《合同法》117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
及2月9日广东省高级人民法院发布的《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》，“因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。”
回归到本文章中开头所提到的办公楼或厂房类租赁合同情形：该类合同以使用房屋办公及经营为目的。
疫情期间，事实上企业皆停工停产至2月9日及其之后，即使后续半复工期间企业无法按照原定计划完全办公或恢复生产；对于这段期间的租赁合同履行，存在承租人依照情势变更原则要求调整合同内容，以降低租金或延长租期的，具有法律诉权的基础；参考2003年非典疫情（其实这次疫情影响远远超过当年非典）的相关租赁判例，法院对承租人主张疫情构成情势变更、诉请法院根据公平原则减免疫情期间的租金多持积极态度。
总结而言，无论立法还是司法实践支持减免租金主张，归根结底皆起源于公平原则。
正是在这样的法律规则和情势下，国务院总理李克强2月11日主持召开国务院常务会议，会议要求通过减免国有物业房租、下调贷款利率、延期还本付息、完善税收减免政策等，实施临时性支持措施。
▲ 图源中华人民共和国中央人民政府官网
广东省人民政府于2月6日发布关于《印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施》的通知，其中第三条第（九）点，对“减轻企业租金负担”进行了明确规定。
▲ 图源广东省人民政府官网
珠海市人民政府也积极响应，发布珠海市人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干政策意见》（珠府〔2020〕11号），为受疫情影响的企业排忧解难；其中第（六）条，对“租金减免优惠”进行了明确规定。
▲ 图源珠海市政府官网
不论是法律，还是人民法院的司法实践指导意见，甚或是国家与地方的政策；这一切皆指向了一个灵魂——每个人心中的“公平”；结合商业交易及这次疫情而言，这个“公平”的体现就是，出现非双方原因的疫情事件时，需要共同面对与担责；也就是合作共赢。
当梳理完这个，明白了当中的灵魂，突然释然了一个现象：这家业主的员工口头禅“领导说了....”；而且，这家业主的员工与企业沟通中不仅仅是态度强硬，而且屡屡出差错，原来只是以为这家业主的运营管理不是很好；其实，并不只是这么简单。
因为，这家业主对待能够给他们带来利益的全部租户的态度就是：在合作中，你们怎么吃亏都可以，就是我自己不能吃亏；即没有合作共赢的思维，更不用讲这家业主如何对待让其不断付出工资成本的员工了，更不可能有合作共赢思维；若这些员工在一个没有合作共赢思维的企业待的话，他们也只会将做工作做到完成任务式，不可能主动用心做一些什么，因为就是打一份工而已，而不是跟这家企业共赢。
然而，谁又会愿意在一家没有合作共赢思维的企业打很久的工呢？谁又会愿意与一家没有合作共赢思维的企业持续合作下去呢？
回顾这次疫情，不仅仅给我们的经济发展产生影响，更深远的是给我们每个人、每家企业带来反思和检讨。
可能，最直接的思考就是：面对共同的疫情，我们需要一起为他人、为社会、为国家做点什么；而我们为生活在这样的人群当中感到幸运，也愿意成为这样的价值观追随者。
后来，一些顾问单位老总跟我们说，他们想要搬走，即使不搬走也要诉讼减免租金，不为别的，为了维护公平也要这么做。
此次疫情，在加速人与人之间的“公平合理” 的理念植入，更是加速商业交易中的“合作共赢”思维，而不同于原来简单的商业机会主义；相信越来越多的企业，在做交易时，不再简单停留于价格，而开始更愿意选择一个持久合作共赢的伙伴。
愿你我同行，发起一场寻找这次疫情下减免租金的珠海市“好业主”，一起推动合作共赢价值观；
欢迎在本文下留言，推荐“好业主”。
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