果人5
明显卖便宜了，12.5年就能收回投资不合市场规律，事出反常必有妖。想要富，穷的快。
行者46386115
500万是到手价格吗？如果是的话，我们先来算一笔账！
500万的到手价格，40万的租金收益，就相当于租金回报率为8%，说实话，真的不错！
因为从租金回报率来看，是满足了一套合格的商铺。
因为对于现在的商铺投资来说，看的就是一个租金回报率，如果租金回报率不达标，那么一切都是扯淡：
第一、目前普遍的商铺租金回报率在3%~6%左右，跑不赢通胀，甚至还跑不赢一些定存和理财产品。这类的商铺主要集中在三四五线城市，投资的门槛低，少则几十万，多则上百万即可。但是租金收益非常低，不值得投资，属于不合格商铺。
第二、7%~10%租金回报率的商铺基本都是合格的铺子，因为跑赢了市面上大部分的理财产品收益，并且能够抗通胀。不过这类商铺的投资门槛非常高，主要集中在一线、新一线、强二线等城市，少则几百万，多则上千万。需要耐心等待这样的铺子出现，大部分都是新铺，同时，他们也被称之为合格的铺子，看到了可以投资。
第三、10%~15%的铺子。这类铺子非常稀有，主要集中于强一线和新一线的市中心地带。并且大部分这样的铺子都是一个只租不卖的模式，基本都是内定或者开放商用来送“大客户”的。如果你有这样的关系可以拿到这样回报率的铺子，记住，别错过。我们称之为非常优质的铺子，极其稀缺，属于极品！！
所以，对于你现在的这套铺子来说，从租金回报率来看，已经满足了一个合格商铺的标准，可以考虑！
那么这个时候就要考虑其他几个问题：
第一，就是租给耐克的时间期限是多少，租金合同是怎么写的？如果快要到期了，那么这个年均40多万的租金就要打折，重新考虑了。
第二，产证是否清晰，为什么那么好的铺子会卖给你？这个一定要自己考虑和调查清楚，到是为什么会卖给你。天下没有白掉的馅儿饼，那么好的租金回报率，仅仅卖你500万是否可信，我觉得这样的铺子，提高到550万，600万出手都是有机会的！
第三，实地考察下周围的租金情况，明确下这个年收入40万的租金是否可信，不要听一面之词！
记住，只有在万无一失的情况下，才能够考虑入手这套铺子。特别是在查证明细，与租客签订的合同具体细则、以及周围的真实情况来做一个综合的分析。抱着谨慎的态度去对待，毕竟500万呢！！只要有丝毫觉得可疑的地方，就不应该下手。
琅琊榜首张大仙
我老公在成都从事房产销售十年以上，请问你说的是哪个地方，可以给你参考一下。像你说的那样十年租金就是四百万，十二年半回本。（而且租金一般都是每几年递增），按照递增的情况用不到十二年半你就能回本。事实上十多年回本的铺面真实存在的，也有客户买铺面是亏起在，你不需要考虑太多，你可以问卖铺面的人是不是带租约出售，带多少年租约。最好是看好地段。周围的入住率高不高，铺面位置怎么样。如果你确实想买铺面投资你，又担心亏本，你可以不一定买那么大总价那么高的铺子。成都这么大，还有很多选择面，你也不急于一时，选好再入手。当然你还得算单价，如果单价什么七八万确实那就贵了！因为现在很多新盘单价三四万，遇到开发商甩卖便宜的还有两万以下的小金铺。
星聚源地产
朋友介绍一成都商铺，租给耐克，12年合同租给耐克租金每年40多万，总价500多万，可以买吗？
回答是：此商铺可以买，但需要考察以下几个方面，如下：
一、此商铺的投资回报率和回报周期较好，从投资角度看，比较合适
首先，这个位于成都核心商圈的商铺年租金是40多万，总价为500多万，年投资回报率为：40/500=8%，比较符合正常商铺的投资回报率。
其次，商铺投资回报周期看，此商铺的回报周期为500/40=12.5年，也是比较优质的商铺。即使有一部分需要贷款，只要能控制在20年的回报周期，这样的投资，都算是好的选择。
二、投资此商铺需要考察以下重点问题
1、需要考察这个商铺的地理位置和潜力
当然，通常情况下能让国际大牌NIKE开直营店的商铺，位置一般都不会太差。因为耐克的选址就很严格，需要商圈成熟，配套合理，并且位置都是比较优越的。比如我所在的二线城市，在恒隆广场、世贸广场、万达广场等才有耐克的专卖店，最次的一个是在大润发的主通道有一工厂店。
总之，能让耐克相中的商铺，其位置必定是优越的，商圈是成熟的，一般是可以投资的！
2、需要考察此商铺的实际面积和物业结构
通过上述分析，可以得知此商铺的位置和商圈不会差，那么，这里最主要考察的就是商铺的面积和结构，为什么考察这两项？
第一，为了商铺的后路准备。任何投资都要想好退路，真正不惜代价、孤注一掷的投资都不是最明智的。这个商铺如果面积大于300平，那么这个商铺就就要投资价值，这样的面积即使耐克以后不续租了，也可以分割租赁，只要人气旺，合理定位，分割的租金不会比每年40万低的。
第二、此商铺的物业结构要必须考察。因为有一些物业结构不适合做全行业项目，比如餐饮，需要上下水、排烟等，而餐饮是一个比较好的行业，如果剔除掉餐饮，只能做商业，其投资价值就大大折扣，甚至就不太建议去投资。
总之，成都这个商铺从目前的条件来讲，比较适合投资，但需谨慎考察上述两项建议方可投资！否则，会面临巨大的投资风险！
厘生商业策略
这个铺子在武侯区女鞋之都，这个应该是像荷花池那些没有产权的铺子，或者只有经营权什么的，买了后不方便交易！
租金收益反正是挺高的，但是风险大于收益哈！所以不值得投资，不要一味追求高收益！
我一个客户买的是新楼盘，周边当时不成熟，但是客户在规划局有人，了解到周边的未来规划，所以就下手了，当时买的便宜，单价两万多点，现在三年多过去，这边已经趋于成熟了，租金可以租到180左右，并且那个铺子的位置也不算是特别好！现在的收益能达到8个点左右！
大家都想买成熟的口岸，单价低的，回报率高的，哪有那么多的好事哦！
成都房产在线
你好，
现在商铺已经走下坡路很长一段时间了，
以前是一铺养三代，现在三代养一铺！
哪些所谓的租金其实到手都打折一半！
那么如何参考铺子租金合理 建议参考周边银行租的铺子的租金，基本年化在4-5%！
这个是合理的市场回报率。
而且银行选的位置都比较好！
个人建议别买，市场回报率非常低，现在商铺转手困难！
综合税费基本在总价37%的样子！
我在房地产工作4年由于，也投资过商铺
真实看法，忘参考！
至尊堡
很荣幸回答您的问题。我从质疑的角度，来回答这个问题。
购买带租约商铺，首要的需要求业主提供商铺租赁合同原件或扫描件。
合同签约方是耐克中国，还是劲浪、滔博或者宝渝等正式代理商？
耐克开店选址，一般是以下几种地点：
1、统一招商营运的百货或者购物中心，这种类型的商铺一般都是业主自持，不会拆分销售；
因此，提问中提到的肯定不是这类商铺；
2、商圈内独立店铺。这类店铺有独立业主，存在转让的可能性。
如果提问中的商铺是这种类型，那存在一些疑点。耐克开店（一般是耐克审核开店，然后授权滔博、劲浪、宝渝等大代理商经营）的基本物业要求，租赁楼层必须是平街一楼，租赁使用面积（含仓库）底限要求是120平方米。耐克总部会安排工作人员来物业现场测量。
在这种情况下，成都是否存在商圈内一楼且使用面积120平（建筑面积超过120平）以上的物业总价才500万？
如果不是正品耐克租赁店铺，那么就是假耐克。假耐克租赁店铺往往是为了迅速甩货，为了规避打假，该类型店铺不会经营超过一年的时间（不论合同签多久）。
那么在这种情况下，12年的租赁合同毫无意义。假耐克店铺使用完第一年的低租金甚至是0租金时期就会自行撤铺，如果业主此时下手，那么看重的8%的平均回报率就会变成镜花水月。
李蓝袖
回答楼主这个问题：
依照所说的年租金、租赁客户、房总价来看，这个商铺的投资回报率和潜力还是相当不错的。目前，投资回报达到8%的商铺算是很不错了。
但是需要您自问自答几个问题：
目前的商铺是位于商业街或者综合体里面吗？商业团队的招商和运营能力如何？目前耐克专卖店的盈利能力如何？耐克的租赁合同细节？租赁期多久？前期招租优惠条件？卖家为何要转手？
下面我们一起来梳理一下上面的几个问题。
1，如果商铺位于综合体内、或者商业街里。那一定要考虑商业街或者综合体整体的经营状况，整体！！！不是独立的商铺，需要考验的是运营团队的招商、运营、物业管理等方面的操盘能力。
2，判断招商能力和运营能力，需要你自己亲自去看，去感受。分为周末和非周末，上午下午和晚上。最好和其他经营的商家聊一聊商业街和综合体的运营招商能力、经营状况。
3，特别是关注租客（耐克）的经营状况。因为商街或者综合体开业前期都会有很优惠的招商条件，所以招商前期入驻的商家较多。进来后经营一段时间，会有换手、闭店的状况。经营状况决定了商家的未来可持续性！亲子看的时候一定多关注耐克店的经营状况，和营业员多聊聊。
4，在关注耐克经营状况的同时，要看到耐克租赁的合同，里面一定有：免租期、租金优惠、租赁期限等。如果商家（耐克的代理商或者经销商，一定不是耐克公司）是为了优惠政策或者大联盟招商（例如万达的战略合作商）的原因进驻，你就更要关注刚才说的几条了。
5，如果是独立商铺，耐克选择的可能性基本没有。这个商家一定依附于繁荣商街、主题商业街，综合体等。这里独立商铺是指不需要运营团队来统一招商统一运营的商铺。
6，卖家转手的原因。一般公开的理由总会是：出国、新投资等原因。你要多多研究是否是这样的原因。毕竟投资买入商铺的，都是为了年租金回报！没有几个考虑中途买卖的，毕竟中间交易税费太高！
以上几点，望采纳。
炽天使地产观察
为什么买，你智商有问题啊，12年每年40多万，共480万房租，房子总价才500万，你朋友脑袋绣逗了，这么好的事她不买叫你买，你这朋友是干房产销售顾问吧，她怎么不说送你一套房产呢？怎么头条都是些稀奇古怪的问题，而且还好多人都回答怎么划算应该买，怎么回事啊，这明显是脑筋急转弯性的智力题啊。
移动城堡八
回报率相当可以，如果位置地段好基本毫不犹豫买下来。
如果地段不好你就要注意，因为有个问题你说的是12年平均40W，而租金是每年递增的，也就是说前几年回报率可能相当低，前期一年可能就十几万，这样的话开发商完全可以免费招商大品牌入驻，然后几年免租期过后解除合同，逼你按市场价租，地段不好一定注意，因为你争一口气不租了说不定租都租不出去，地段好还能挣扎下。这样的套路也是很多的，大部分都是包租，现在高端点先搞个大牌来骗你信任。
当然还有更坑的合同都是虚的[捂脸]
