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商住房难卖主要有这几点原因：
1，产权年限
住宅用地使用年限70年，商业用地使用年限是40年，工业、教育用地使用年限是50年！很多人存在一个误区就是，土地到期房子就要被政府收回！《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的。自动续期”意思就是到了40年，补交一定的税费，还可能续期的！
2，学位问题
公寓房是不能落户，所以不配备学位。这一直是刚需不选择公寓的主要因素！
3，水电，物业费用问题
公寓房的水，电都是商业用途，费用比民用要高一点。广州为例，民用水费是3.45元/吨，商业一般是5元/吨！民用电费是0.61元/度，商业是0.91元/度！公寓一般的管理都是管家式服务，所以管理费会贵一点！
4，格局问题
公寓大多数都是一层10-30户设计，2-4部电梯！私密性差，居住密度高！公寓一般都没有阳台！
5，税费问题
卖房一般都是业主实收，所以税费转嫁到买家身上。有契税，增值税，个人所得税，土地增值税，印花税等，税费达到总价的15%左右！
6，贷款利率问题
商业性质房产贷款，利息要高于住宅的，一般在基准利率基础上浮20-30%左右！
其实任何一样东西都有正反两面，有缺点一定也有优点！同一区域公寓的价格相当于住宅的50%-75%左右！如果急于出手，就适当调下价格，或者承担自己的税费，让买家减轻点压力！
先说到这里，希望我的回答对你有帮助[害羞]
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