關注京尚拆遷律師、關注拆遷維權相關法律信息的朋友們都知道，政府在實施徵收拆遷的過程中必須嚴格遵守相關法律法規的規定程序，而評估是其中相當重要的一環。
京尚拆遷律師常常提醒被拆遷人，一定要重視評估程序，不要盲目因為“徵收方不會按照法律規定來”這樣的固化思維，認為自己也沒必提起重視。
實踐中有很多被拆遷人就是因為在評估階段不積極，對拆遷方聽之任之、簽字時得過且過，結果在進行拆遷維權時被蓋上了“被拆遷人認可評估結果”的印戳，增加了拆遷維權的難度，甚至影響到拆遷維權的結果。
京尚拆遷律師今天就來說一說評估程序，並就被拆遷人在評估程序開始前後、進行中、出結果後這些主要階段分別該如何進行維權工作給出一些基礎建議，希望能對有維權需要的被拆遷人有所啟發。
一 為什麼需要進行房屋價值評估
經歷過拆遷或對相關內容有過了解的朋友都知道，房屋拆遷開始前，徵收方會先根據法律要求擬定補償方案，並經相關程序最終給出確定的《徵收補償方案》，這份補償方案會影響到被拆遷人最終取得的補償安置條件，也是被拆遷人應該提起注意的。
但大家都知道，涉及徵收補償的多寡問題時，方案給出的並不是每戶確定的補償款數額，而是基於法律法規和地區實踐確定的一些補償補助和獎勵的標準和原則。其中一條“亙古不變”的重要原則就是，對被拆遷房屋應給予多少補償，要基於房屋本身價值確定。
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條第一款規定，第十九條 對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
也就是說，要確定每戶被拆遷人實際應得到多少徵收拆遷補償，要結合房屋價值評估結果，而這個評估價是不能低於房屋徵收決定公告時點類似房地產的市場價格的，對被徵收房屋進行價值評估，就是為了能夠對被拆遷人進行合理有據的補償。
二 評估開始前後被拆遷人應該注意什麼
在生活中我們不難發現，身邊的人（有時也包括我們自己），尤其是思維比較守舊的人，常常不重視自己的“發言權”和“選擇權”，認為在集體事件中自己只要“隨大流”就可以了。
京尚拆遷律師曾不止一次提到，根據《條例》的相關規定，房地產價格評估機構是應由被徵收人協商選定的，達不成一致意見，也要通過少數服從多數或者隨機選定（如抽籤）的方式進行確定，不能是地方政府直接指定，也不能在徵收範圍確定前就先確定了評估機構。
但在實際徵收拆遷過程中，京尚拆遷律師接觸過的很多被拆遷人，在評估開始前後都處於“等待通知”的狀態，很多人根本沒有經歷過選擇評估機構這個階段。有時候是拆遷方含糊其辭直接跳過了這個階段，有時候是被拆遷人在拆遷方的忽悠下主動放棄了選擇權，將這份權利“交給”了拆遷方。
京尚拆遷律師提醒被拆遷人，要想從根本上杜絕貓膩，被拆遷人就要充分行使法律賦予自己的權利，這些權利是徵收方無權剝奪的。如果被拆遷人發現直到評估人員上門或者評估結果做出都沒有行使過自己的選擇權，那麼你是有權利提出異議，維護自己的權益的。
三 評估過程中被拆遷人應該注意哪些問題
房地產價格評估機構確定後，下一步要進行的就是實地勘察和評估作業。被拆遷人在這個階段主要應注意以下幾個問題：
第一，評估方法要選好。根據《辦法》規定，註冊房地產估價師要在進行適用性分析後，從多種專業評估方法中選擇其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。市場法評估、收益法、假設開發法是實踐中最常用的方法。
第二，必須進行實地勘察。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。被徵收人應當協助註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，提供或者協助蒐集被徵收房屋價值評估所必需的情況和資料。
第三，實地勘查記錄須經被拆遷人簽字蓋章認可。《辦法》明確規定，房屋徵收部門、被徵收人和註冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋徵收部門、註冊房地產估價師和無利害關係的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
四 評估結果作出後被拆遷人如何開展維權
根據《辦法》規定，房地產價格評估機構在完成初步的評估作業後，應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值在內的分戶初步評估結果，並由房屋徵收部門在徵收範圍內向被徵收人公示。
公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋，存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告，並由房屋徵收部門向被徵收人轉交。
被拆遷人在這個過程中要注意兩點：1）公示和送達分戶評估結果（報告）的程序（動作）必須存在，也就是說，被拆遷人必須對這個結果知情；2）被拆遷人認為評估結果有錯誤的，可以向評估機構提出，由其改正。
實踐中被拆遷人會發現，評估結果存在的問題有時並不那麼好“修正”，這時就需要被拆遷人進行進一步的維權動作。根據《條例》和《辦法》的相關規定，被徵收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估，由原房地產價格評估機構在申請之日起10日內進行復核作業；被徵收人對複核結果仍有異議的，可以在自收到複核結果的10日內向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。
京尚拆遷律師要提醒被拆遷人注意的是，無論是評估報告（結果）存在問題，如機構不具備相關資質、評估時點錯誤、評估方法和數據錯誤等；還是評估機構和（或）徵收部門未依法按規定程序對評估報告進行公示和送達，基於該報告作出的《房屋徵收補償決定》都是存在問題的（實質上的或者程序上的），都有可能被依法認定為違法並予撤銷，端看被拆遷人是否能夠通過提起行政複議或訴訟等合法方式正確行使自己的權利。
最後，京尚拆遷律師希望被拆遷人能夠明白：權利永遠是握在每個人自己手裡的。一味抱怨為什麼徵收方“可以”不合法，被拆遷人卻要費盡心血依法維權，這樣是沒有任何意義的。
凡是做出違法行為的人，終將要為其犯過的錯承擔責任，被拆遷人要做的就是將這些侵權者送上法律的審判臺，堂堂正正地奪回屬於被拆遷人自己的財產權利，讓侵權者受到應得的懲罰。
京尚拆遷律師明白，身臨其事時，剋制自己的激動情緒很難，但還是請大家為了自己、為了家人，遠離違法陷阱，理性依法維權！
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