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三四线城市的房价一定会跌。

目前，全国的房价总体来说还是比较高的，一二线城市人口流入量大，房子需求量也大。但三四线城市，人口流出多于流入，因此空置房也就越多。至于空置率是否达到了40%，没有看到三四线城市的官方统计数据，但有一点可以肯定，根据城市的现有人口数量、经济总量、发展潜力等来衡量，三四线城市的房价是最高的。造成房价太高的原因主要有两个方面：

1，大房企的布局推动了价格的上涨。由于一二线城市的土地紧张，价格又高，致使许多房地产龙头企业迅速占领三四线城市的市场，房价随之被迅速上涨，几乎所有的三四线城市都存在这种情况。

2，棚改的货币化政策。棚户区的改造实行货币补偿政策后，一夜暴富的居民不在少数，他们用手里的钱去买房，其结果是直接导致了房价的大幅上涨。

而现在的情况是，首先，棚户区改造和城中村改造已基本完成，下一步进行的只是老旧小区的改造，国务院已明确改造的方法、步骤和方案，与棚改是不一样的。也就是说没有那么多人去买房了，房价自然会下降。二是大房企要逐步退出三四线城市，从去年下半年就开始实行打折销售，现在又进行线上销售，中小企业更扛不住，房价不得不降。三是外来人口少，供大于求，空置房越来越多，甚至是大幅降价想变现都不容易。无论是从哪方面分析，支撑三四线城市房价的基础基本上没有，房价只能是下跌。

平淡如水5343

三四线房价大涨？没啥希望，不用想了。

东西涨价，一个是便宜，成本之上没有利润，甚至低于成本。另一个是供求关系，供不应求。

现在，房子的造价可能在3000元/m2，各地还有些波动，但一般到不了5000元/m2以上。某些地方甚至不到3000元/m2.

而供求关系呢？个体房子可能有优势，比如好学校，或者临近商业中心、旅游景点等等，但整体上已经是供过于求。主要是年轻人都往一线城市跑，没有客户啊。

我们将来，可能有点日本化，就是人口集中在东京、大阪几座大城市，其他小城市一共也没有20%、30%。中国可能没有那么极端，但趋势已经显现。

海螺008

大家如果想看看棚改区以后，三四线小城市的入住率高不高，那么你就晚上的时候来到这个小城里，随便这么一走，这么一看，如果灯火辉煌，就证明这个楼区的改造入住率很高，如果是漆黑一片，那就说明这种棚改区的楼房入住率使用率是不高的。

我们伊春市这个林业城市，由于停伐以后林业工人们只是春秋两季，有一些工作可忙，平时的时候这些工人就外出去打工了。所以说每到夜深人静的时候，林区的楼房入住率就很少，星星点点的灯光也只不过是留在家里的老人们在使用这些房子。其余的房子都是人们外出去打工或者是做生意很长时间都不住了，所以说棚改的热潮确实是已经退了三四线的房子，应用率也是真的不高了，价格也不高，你看鹤岗的房价不也是三四万元，就可以买一套的便宜房吗？

伊春美食美客

您好，很高兴回答这个问题。

未来三四线城市大的趋势是会跌！个别有人口流入、有产业的三四线城市保持稳定！

棚改热潮已退，说明资金没有流入了，市场上任何资产的增值离不开资金的推动，没有投入那里来的增值；目前我国大力发展城市群及城市经济圈，说白了，一句话资源和资金都会向这两个方向集中，你看看一线城市及准一线城市的房价，现在的降幅叫回踩，从绝对值上来看，你拉拉十年或者二十年的房价均线，那叫一个陡峭！

一线城市及准一线城市会吸引大量的人口流入，三四线城市目前绝大多数处于人口净流出的状态，你想啊，人都走了谁来买房啊？每人买房，是不是房产的流动性很差，即便是价格不跌，也没有成交啊，边际价格就不会出现。

成都房产干条条

根据国家的规划，截止到2020年棚改拆迁计划将基本完成！

而棚改拆迁一直以来都是推动三四线城市房价上涨的最大动力，一旦棚改拆迁结束，在目前三四线城市住房空置率居高不下的背景下，未来房价走势会如何呢？

需要肯定的是为了三四线城市的房价肯定会慢慢下降到合理水平。

原因有以下几点：

第一，三四线楼市供应严重过剩。为什么三四线城市会进行大规模的棚改拆迁？其实就是因为三四线城市供应超过需求太多，楼市库存严重，所以才需要通过拆迁这种方式来人为的制造需求刺激楼市。所以一旦停止了棚改拆迁，在这两年有大量开发商进驻三四线城市的背景下，楼市供应比起以前更多了，这样一来房价自然会出现下跌。

第二，三四线城市房价过高。在经过这一轮是楼市上涨之后，目前三四线城市的房价已经涨到了一个相当高的地步了，随随便便一个三四线城市的房价都达到了七八千元一平米。而三四线城市的居民收入却很低，根本承受不了这样的高房价，所以最后的结果就是房价会出现下跌。

第三，人口不断外流。房子是用来住的不是用来炒的，随着房价逐渐回归到由市场影响的背景下，人口才是能影响房价走势的最大因素。而从这一点来看，三四线城市的人口一直都处于不断外流的状态，就根本就不可能存在上涨的基础，在这样的情况下市场上的房价当然会出现下跌。

所以按照以上的种种情况来看，在棚改拆迁结束之后，三四线城市的房价很有可能会出现下跌。这也是为什么最近一段时间笔者并不建议大家去三四线城市买房的原因，就是因为买房后很有可能会亏本。

楼盘网

这一轮去库存，各大大小小城市的房价都发生了很大的涨幅，尤其是二三四线城市房价几乎翻了一倍。

我们也非常清楚，三四线城市房价在本轮能够快速的上涨，其实很大的一个背后推手就是棚改。

然而，目前棚改热潮已退，三四线城市的房屋空置率达到了40%，未来会涨还是跌呢？

今天我们就一起来聊一聊，三四线城市房屋空置率达到40%，到底是什么原因造成的？棚改热潮已退，未来三四线城市的房价到底是涨还是跌？

一，究竟是什么原因，造成了三四线城市房屋空置率高达到40%？

一个城市的房屋空置率，其实也是影响未来房价涨跌的一个关键性指标。而这一轮去库存之后，三四线城市房屋的空置率，大幅的上升，目前已经高达40%。

想要知道未来三四线城市的房价是涨是跌，就一定要先了解，到底是什么原因，造成了三四线城市房屋空置率这么高。

其实，原因也非常的明确，我们归纳一下，一起来看一看。

第1个原因，新增房屋加大。

这一轮去库存效果特别的明显，三四线城市的新楼盘特别的畅销。

很多开发商也因此拿了不少的地，不断的修建新楼盘，想要快速的卖出，获得这一轮上涨的高额收益。

面对处于快速上涨房地产市场，大部分朋友买房，都是追着这一轮房价上涨的利益去的。很多朋友在这个时候，也买了不止一套房。

换句话说，在这一轮去库存当中，三四线城市增加了很多的新修建楼盘。

当然，这些楼盘大部分都被老百姓买了，新增量那么大，空置率自然也就提高了。

第2个原因，存量空置本来就高。

其实，大部分三四线城市的朋友都不缺房，他们买房的目的只有一个，想要获得增值收益。

而我们也知道人往高处走，水往低处流，三四线城市在这些年处于人口净流出的状态。

这些流出的人，每年都会去到大城市寻求更好的个人发展空间，寻求更好的工作岗位和创业环境。

说到底，三四线城市的房屋空置率，本来就要比一二线城市优质城市要高很多。

第3个原因，租金收益较低，房价仍然有上涨空间。

从1998年成立商品房以来，我国的房价到目前为止，已经平均上涨20倍有余。

对绝大部分购房人群来说，他们也非常的相信，未来的房价会越来越贵，仍然有上涨空间，仍然有增值潜力。

而且从过去10年房地产的涨幅周期来看，每一轮的涨幅都特别的大，能够获得的增值空间也特别的大。

而相反，我国各个城市的房屋租金收益率特别的低，甚至不足2%。

那么，就导致了很多朋友更倾向于空置房屋，等待下一轮上涨获得增值收益。

而不是将自己的清水房进行装修，投入一定的成本，去换取短期的低租金收益。

这样也就造成了，三四线城市的空置率是越来越高，逐年攀升。

……

是的，造成三四线城市房屋空置率高达40%的原因，非常的明确，大家可以参考一下。

当然，也有其他的方方面面原因，比如房屋的短期交易成本偏高，没满两年有增值税，也让很多的朋友愿意空置房屋。

又或者一些朋友买了房就到大城市去工作，去创业赚钱。没有精力，也没有时间回到三四线城市去处理房子出租的问题，毕竟成本太高不划算。

二，棚改热潮已退，三四线城市的房价，未来是涨还是跌？

在第一大点，我们简单的归纳了一下，三四线城市房屋空置率高达40%的主要原因。

面对高比例的空置率，作为买房人都非常的惊慌，害怕自己的房屋在未来不容易出手，流动性会很慢。

更何况，棚改热潮已退，很多朋友非常担心，未来三四线城市的房价命运。

实际上，即便是未来三四线城市的房价，没有太大的上涨空间。但是它仍然可以处于一个比较平稳的状态，没有暴跌的风险，同时也具备保值的能力。

原因非常的简单，归纳一下，我们一起来看一看。

第1个原因，棚改政策发生改变。

这一轮三四线城市房价背后的最大推手，其实就是棚改政策，在这期间棚改政策拆迁发钱。

把你的房子拆了，按照城市的赔偿标准发钱到老百姓手里面。看着房价再涨，大家当然更愿意用钱去买房子，获得增值收益。

而2019年开始，棚改政策的热潮退得非常快，不仅拆迁的体量变小了，而且棚改政策也发生了实质性改变。

棚改政策改为实物分房，不再是拆迁发钱，拆了你的房子，现在就送你一套房子。

老百姓手里的购买力减弱了，三四线城市的房价，自然也就会逐渐退热。

没有了强大购买力的支撑，它的房价上涨的幅度就会非常的平稳，不会再像去库存那样大幅度的上涨。

第2个原因，成本在增加。

很多朋友以为棚改热潮退去，三四线城市的人口又在向外流出，会导致三四线城市的房价会迎来下跌。

其实，并不会有这样的高风险，三四线城市的房子它的成本始终是在增加的，尤其是它的楼面价也是翻倍的。

这一轮去库存过后，三四线城市的楼面价也已经翻倍了，比之前的房价还要贵。

更何况开发商的融资成本，材料成本，人工成本，以及其他方方面面的成本都在逐年的递增。

这些成本的增加，也从某种程度上支撑着三四线城市的房价，最起码不会让它下跌。

第3个原因，三稳政策。

楼市的“三稳”政策已经非常的明确，稳定价，稳房价稳预期。

主要目的就是让我国的房地产市场回归健康平稳的发展，既不能让它过快的上涨，也不能让它暴跌。

而短期来看，就是抑制那些一线城市，优质城市，人口净流入的城市房价快速上涨。防止在这一轮去库存过后，房价翻倍的三四线城市房价下跌。

第4个原因，控风险的原因。

还是那句话，房地产对我国的经济，对每个人，每个家庭都非常的重要。

房地产并不是单独存在的，它影响着太多的从业人员，影响着太多息息相关的行业。

而大部分的人群买房都是通过首付+房贷。大部分的城市购房政策又特别的宽松，首付三成，贷款7成就可以提出买房。甚至有的城市首付两成，贷款8成就可以轻松买房。

但是面对人口净流出的三四线城市，它的房价没有太多上涨的动力，只能维持长期平稳状态或者小幅度的上涨。

……

是的，即便是棚改热潮退去，三四线城市的房屋空置率高达40%，未来的房价也不会大幅度下跌，会维持一个平稳的状态。

但是，对于投资买房者来说，接下来应该远离三四线城市，尤其是那些人口流出较大的三四线城市。

应该去到一些人口流入较大，产业结构优质，经济增长规模较大，经济增长速度较快的城市买房。

三，小结

总的来说，棚改热潮已退，三四线城市的房屋空置率越来越高，但是未来的房价仍然会处于平稳的状态。

看到我国的房地产市场，一定要从多维度的去理解它，才更容易搞懂它，认识它。

最后，要特别提醒广大的购房朋友，房子对我们每个人，每个家庭仍然非常的重要。

它仍然绑定着我们的户口，婚姻，子女，教育，甚至是我们在城市的发展空间。

它也仍然是我们普通老百姓抵御通货膨胀的最有利武器，也是我们绝大部分家庭，最稳健最安全的重要资产。

只不过，想要通过买房获得增值收益，就尽量去选择优质的城市，买回避那些人口净流出的三四线城市而已。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

三四线城市棚改已经过去，但是并不是所有的三四线城市的空置率达到百分之四十。只能针对不同城市的具体情况，才能讨论房子将来会不会贬值。很多三四线城市的房产将来会贬值，但不一定是因为棚改的问题。况且三四线城市的房产并不是全区域都会贬值，有些核心区块还会升值，只是升值较慢而已。

一、三四线城市房产将来升值慢，是一个大概率事件。就如同经常在讨论的那样，一线城市的房产长期来看会升值，二线城市的核心区块长期来看也会升值，同样三四线城市核心区的优质房产也会随着时间的增长而升值，只会是随着时间的增长，升值较慢而已。

二、三四线城市也各有各的不同。比如笔者所在的山东省东营市，因为城市比较新，几乎就没有出现过棚改，因为最老的房子基本上是80年代才建设的，没有出现大规模的棚改。同样，山东省的临沂市，这两年房价涨的非常快，因为本来就是山东省人口第一大市，各个郊县的人民都往市区来买房，直接推升了房价的提升。所以人口增长还是减少才是房价涨跌的关键。

三、三四线城市不能一概而论说它的房价都会贬值。长三角地区、珠三角地区，还有环渤海湾等地区，这些地区将来都是承载中国人口的主要地区，这些地方的三四线城市的房价，也许暂时会出现缓慢增长甚至微跌一过程，但长期来看这些地地区三四线城市房价长期来看，价格还是上涨，只是这些城市的不优质的房产可能会无人问津。

棚改是全国的一个大事件，现在已经过去了，很多城市的人民因此而改善了居住环境，从长远来看这些地方的房产都会增值，只是需要注意的是，在三四线城市如果购房一定要选择优质房产。

大河尾闾

很高兴能回答这个问题。

随着国家棚改政策力度的加大，特别是棚改货币化安置比例的提高，大大推进了从2015年到2019年的这一波房价上涨，特别是在三四线城市甚至于一些二线城市，人们有了拆迁补偿款之后，大量购置房产，造成目前的房屋空置率居高不下。

那么棚改热潮已退，三四线城市房屋空置率达40％，未来会涨还是跌？

对此，我想说说我的个人观点，以供大家探讨交流参考。

首先我们看看棚改政策和三四线城市的房地产市场过去到底发生了什么样的碰撞？

我个人经历过本轮棚改的前前后后，恰巧哪个时候就在一个四线城市做一个项目的营销，三四线城市的房地产市场在2014年左右，处于一个非常严峻的状态，楼盘卖不动，降价都没人要，一时间三四线城市库存量剧增，这一出现的烂尾楼的数量也是剧增，然而在2015年下半年开始，国家加强对棚户区改造，而且实行的货币化安置比例超过70%，也就是说有超过70%以上的拆迁户是直接拿钱的，这部分人数量巨大，由于货币化安置动辄几百万的赔偿款在手，而且这部分人急需购房自住，所以就形成了一轮去库存的热潮，哪个阶段卖房子，真叫一个好卖。买了自住的房子，手里还有钱，这部分城中村的人们又没有其他的投资渠道，于是就盯住房子买。

我的一个客户老两口三个子女，家里拆迁赔偿了700多万，于是给每个子女买两套，老两口自己买一套。这样算下来，他们家就买了7套房，老两口的想法很简单，有了这些钱又不知道做什么，还不如给子女买成房子，房价还在涨，房子多了还可以出租出去（这也是享受棚改政策的城中村老百姓最为享受的一件事情，因为过去自己盖的房子大多用来出租的，而租金也是他们的主要收入来源），怎么算都不赔本而且风险小；加上其子女其中二人还在单位上班，更是享受着单位的福利房，于是这一家人足足占据了9套房在这个城市。这样的例子在2016-2017年在一些三四线城市比比皆是。

这些棚改的老百姓的购房的热情还在，一些其他的本市的无房人群及农村进城的人们，一看房价一天天的涨，更重要的是没房可卖了，当然也奋不顾身的加入了抢房的大军中，于是乎那个时期的三四线城市楼市是一片繁荣镜像。

所以说上一轮的棚改特别是货币化安置救活了三四线城市的楼市。

在一轮强力的去库存之后，紧接着三四线城市的土地价格跟着房价一起上涨了，于是新开发的楼盘大量被开发，新楼盘一个接一个的出现，而房价始终无法降下来。而更多的范公务员系列人群看到房价还在上涨，也蠢蠢欲动，利用公积金、商业贷等再购房，最终形成了三四线城市人口不增长或者负增长，而房价依然坚挺，至今购房热情依然不减，楼市看似依然火爆。

其次我们看看棚改退潮以后，给三四线城市的房地产市场留下了什么？

上一轮的棚改，大大刺激了老百姓的购房热情，全民买房。而很多人由于享受了货币化安置以后，大量的资金无处可投，所以就买房，梦想着继续做个房东，躺着就能收到租金。于是像我举了我的老两口客户的例子一样，给儿子买了给女儿买，最终形成了房多人少，而很多购房者也参与购房大军中，于是租房的人少了（其实本来三四线城市的房屋出租率就不高），造成了大量的房屋空置。

从题主的问题中我看到的数据是40%，其实这个数据的真实性我们确实不得而知，因为到目前为止对于空置率没有一个官方的真实数据，也无法有效统计。在此我们对此数据不做过多的评论，我们就暂且认为是空置率达到40%吧。

大量的空置房对于整个三四线城市的房地产市场来说都形成了不小的隐患。一是过多的空置房其实是一种资源的浪费，对土地资源、市政资源等公共资源都是一种浪费；二是大量的空置房导致物业公司收取物业费困难，从而加剧了物业与业主的矛盾，物业服务水平难以提升。

而形成大量空置房的原因除了棚改政策以外，还有就是三四线城市的空置房持有成本太低，三四线城市流动人口太少，出租率太低等。

那么三四线城市在棚改退潮以后，大量空置房存在的情况下，未来房价是涨还是跌呢？

这一点毋庸置疑，三四线城市整体房价肯定是要跌的，但是也存在不同区域分化，就是说经济发展好的三四线城市，房价依然有上涨的动力和空间，但是对于绝大多数三四线城市来说，必跌无疑。关于这一点，我也在以前的文章中多次提过，在此就简短说明：

第一、三四线城市的经济发展潜力不够。一些三四线城市的经济发展让然有待改进，总体来说三四线城市的经济发展潜力缺乏可持续性的产业布局。

第二、三四线城市人口吸附能力不足。其实人口吸附能力的高低关键取决于经济的发展，经济发展好，就业岗位多，吸引流动人口流入，经济发展不足，不仅不能吸附人才，而且会导致大量的劳动力向一二线城市转移。

第三、三四线城市的购房主力还是范公务员人群及棚改拆迁户，但是随着大量的手持多套房而又不能转手或者出租的人来说，其实是把资产固定化了，更加不利于其本地的经济发展。

所以说，由于棚改之后，形成的大量的空置房，从而使整个三四线楼市形成了死水一滩。

小结：随着棚改热潮的退去，三四线城市房屋存在着巨大的空置率，三四线城市整体房价看跌，但是也存在不同区域分化，就是说经济发展好的三四线城市，房价依然有上涨的动力和空间，但是对于绝大多数三四线城市来说，必跌无疑。

好了以上是我的个人观点，有不妥之处敬请谅解我的才疏学浅。欢迎留言讨论，欢迎点赞。

超哥说房产

我个人认为，三四线城市房价还会涨。1、现在城市化率还不高，农村人口进城的意愿比较强烈。2、国家政策还在鼓励农村人进城落户。

工程小白666

现在的房子肯定是供大于求，未来房价的涨跌是以使用成本来决定的，目前来看开支成本主要是物业费，无论是房主还是租赁户，都能够承担这个费用的，假设一年租赁费是两万，那么再额外收取两万的费用的话，相信房主和租户都不可能承担，即便一人一半的话也都不愿意分摊，所以以后二套房收取房产税的话必须是以相当的租赁费来参考，这样会导致有多套房的人进行抛售，从而拉低房价。

關鍵字: 房产 三四 房价