金融街起家於商務地產，近年來通過不斷完善“住宅+商務”的開發模式，實現業績的穩步增長。從戰略佈局來看，金融街持續堅持以五大城市群(京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游)為發展重點，截至2019年，公司已進入五大城市群的中心城市及其周邊一小時交通圈區域，共計

根據億翰智庫華南研究院發佈的《2019年1-12月廣東省典型房企銷售業績TOP50》，金融街2019年實現業績95億，位列榜單第37名。值得注意的是，金融街2018年的銷售業績也才剛過300億。

早在2005年，金融街首次提出“從北京走出去”，並將兩千多公里外的惠州作為第一站，以2.6億拿下巽寮灣旅遊度假區商住地，成為首個進駐當地開發的企業。該項目規劃用地29平方公里，定位濱海休閒度假區，規劃開發週期為8-12年，總投資額達200億。在拿地兩年後，該項目才正式動工，並於2008年中推售鳳池島一期；但其後續進展並沒有想象中的順暢，除了每年三四百套的少量推盤之外，並無其他動作。

2005-2013年，正當各家房企陸續搶灘大灣區的時候，金融街卻將時間、精力全都傾注在惠州項目上，由此錯過了在大灣區快速成長的黃金時期。2014年初，金融街才真正將佈局大灣區提上日程，但從目前戰果來看，其佈局力度較弱，所獲項目主要集中在廣佛，其餘進駐城市難有量的突破。

表：金融街大灣區佈局情況

1、廣州：前期深耕，後續難拓展

金融街原本希望藉助自身優勢的商務地產實現首開，因而在廣州四處探地的前期，一直試圖尋找合適的商務地塊，並對當時廣州國際金融城的開發建設表現出極大的興趣，希望能夠藉此再造一個“北京金融街”。但由於廣州土地市場的嚴格限制，大型地塊多被分拆拍賣，且限定金融機構或投融資機構競買，因此金融街的這個美夢也只能落空。

一番波折之後，金融街憑藉其國企資金優勢，頻頻現身廣州土拍，在一年半的時間內通過招拍掛連下5宗地塊，分佈於荔灣、番禺、蘿崗、海珠等區的熱門板塊，但由於後續廣州土拍愈發激烈，自2017年以來，金融街並沒有再拓展其他項目：

1）2014年2月，金融街首入廣州，以29.9億+配建8.3萬㎡拆遷安置房的成本代價拿下廣鋼新城地塊，摺合樓面價22031元/㎡，一舉刷新

2）2014年7月，金融街底價8億拿下番禺區市橋江景靚地，總建面9萬㎡。但該地塊出讓條件苛刻，要求居住用地建成不少於6成的90㎡以下中小戶型+配建1萬㎡安置房，而服務設施用地和商業用地建成後，須無償移交給當地政府；

3）2014年7月，拿下番禺地塊後的第二天，金融街以底價5.7億再落一子。該宗地位於蘿崗區長嶺居板塊，樓面價6500元/㎡，然該地價偏高，本土開發商難以承受高昂價格，因此金融街輕鬆獲得這次機會，用以打造融穗御府項目；

4）2014年9月，金融街聯合金茂以接近底價的32.4億拿下廣鋼新城二期面積最大的AF040125住宅地塊，摺合樓面價14264元/㎡。成功拿地後，雙方共同出資成立項目開發公司，各佔50%權益，由豪宅開發經驗豐富的金茂主導，打造定位高端的珠江金茂府項目；

5）2015年9月，金融街溢價45%奪得海珠廣紙片區一宗宅地，總成交價22.8億+配建2.07萬㎡拆遷安置房，實際樓面價達26217元/㎡，比該片區首批出讓的商住地樓面地價高出10000元/㎡。雖然該片區前景不錯，

表：金融街廣州項目情況

2、佛山：高溢價強勢落子，成本壓力大

隨著廣州市場機會寥寥，金融街開始轉移陣地，將目光投向擁有“廣佛同城”利好的佛山。2017年8月，金融街打敗保利、萬科、中海、龍光等強勁對手，以

2019年3月，金融街二度落子三水，以13.3億+1000㎡自持面積奪下三水新城商住地，扣除配建後樓面價為7542元/㎡。隨後不久，金融街首進南海，溢價19%拿下丹灶仙湖度假區一宗地，再拓佛山版圖。該地塊緊鄰三水，位於仙湖西北邊，周邊生態環境豐富，但距離主幹道超2公里，且須限高建設，容積率僅1.5，將被打造為低密度產品。

表：金融街佛山項目情況

3、深、莞、惠：合作借力，但成效寥寥

或許是因為先前投入了過高的成本佈局廣佛，在首度落子佛山之後，金融街便暫緩了腳步，有超一年的時間沒有在公開市場上拿地。除了更專注於廣佛項目的打造之外，金融街也開始調整戰略佈局，嘗試跳出廣佛圈。不過，此次嘗試也僅僅是蜻蜓點水，並未引起太大波瀾。2018年開始外拓佈局以來，金融街僅在東莞、深圳、惠州獲取三宗項目：

1）2018年10月，金融街首進東莞，底價15.7億收下茶山鎮商住地，計容建面16.5萬㎡（其中10%配建為安居房），實際樓面價10871元/㎡。該項目附近教育、醫療、商業配套完善，目前在建，周邊均價23000元/㎡；

2）2018年10月，繼巽寮灣之後，金融街再入惠州，並首次涉足惠城區。競得地塊所在片區頗受開發商青睞，此前已有多宗土地成功出讓；

3）2018年11月，金融街進駐深圳，拿下大灣區另一核心城市，以最高限價28.1億+4000㎡人才配建力壓華潤、中海、招商等，拿下光明鳳凰城宅地。

鑑於前期經驗，在惠州、深圳兩個項目上，金融街選擇聯手華髮共同開發，以減輕成本壓力。

表：金融街深莞惠項目情況

總結

金融街早早就紮根廣州，但後續深耕不足，2016年後再無新增土儲；同時外圍雖完成鋪面，但純招拍掛壓力巨大，後續深耕仍是問題。基於金融街在灣區的發展情況，我們認為主要其有兩大阻力：

1、受制於集團業務模式，難以大幅擴張：金融街一直以來以商務地產為主業，由於週轉週期長、效益緩慢，加上住宅業務發展也不是很順暢，致使其現金流常常處於緊張狀態。根據2017年財報，金融街各項現金流指標呈現負值，其中經營活動所產生的現金流量淨額為-72.5億元，同比減142%。在此背景下，對區域發展的支持力度也大受影響，限制了金融街在大灣區的戰略擴張；

2、拿地方式延續京派作風，灣區項目壓力較大：金融街在灣區以招拍掛為主，但隨著越來越多的過江龍進駐灣區，市場競爭壓力非常大；同時其灣區市場份額聚焦在廣佛、深莞惠，可選擇的投資區域並不多，在僧多粥少的環境下，光靠招拍掛壓力太大。實際上，金融街還有很多優勢能力，比如區域整體開發、產業地產、商務地產開發等，若能加以應用，或許將成為破局的鑰匙，另外灣區合作趨勢明顯，金融街也可以選擇繼續增強合作力度。

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