這個春節，疫情牽動人心。比糟糕更糟糕的各種信息都在手機端迅速傳遞。但是兔博士認為有2個原則是這個時候的底線，不但自己不能觸犯，而且朋友圈如果發現觸犯的，一律拉黑，絕對再無任何關聯。
1）用“人血饅頭”寫的什麼加油文，悼念文，譴責文的絕對抵制；
2）什麼有關病毒的/疫苗的，不懂還要亂分析亂傳播的，絕對抵制；
但是宅在家裡，每天都很揪心。總覺得要做點什麼，總覺得也能做點什麼，可以幫到大家。那還是寫房子吧，這個咱們是真的夠專業，真的有大數據，所以真的敢說真話！
分上下兩篇，
上篇是：“疫情過後這4種房子一定會漲”，下篇是：“疫情過後這3種房子可能要跌”，所以新老朋友都可以從這篇公號或者咱們的兔博士app裡看到。
經驗+數據+結論，大家可以一起來看看，房地產疫情結束後的預判是不是這篇文章的這個道理。
咱們就以我居住的城市-上海為例，相信這次疫情，這個城市也讓更多的人關注到了。疫情之下，包郵區的人“真怕死”；關鍵時刻，上海人不怕“擔肩膈”。
不煽情，咱們回到房地產。先看第一組關鍵數字：
- 上海是2019年全世界房地產銷售額超過1萬億(1500億美金)唯一的城市；
- 上海新房全國成交金額NO.1，二手房套數/金額雙冠王；
- 2019年上海土地供應/新房/2手房成交幾乎已經恢復到2016年-最近5年的最好水平；
- 2019年上海的房產價格排在內地北京/深圳，甚至廈門之後，相當於新加坡的⅔，澳門的½，香港的⅓，GDP房價比比倫敦/紐約/巴黎都低；
看了這組數據，是不是有個很清楚的結論：
如果房子代表對一個城市的認同，那上海就是國內最該買房的城市。
而且可以很肯定的說，如果沒有這個疫情，2020年大概率上海的成交還會創新高。這組數字很清楚能夠反映一個城市房地產有沒有發展的大背景。什麼醫療水平，教育水平，居民素質，城市管理的，就不再傳遞優越感了，畢竟真金白銀花幾百萬的購買行為沒人逼你，也不大會刷單。
在限購沒有絲毫取消，貸款條件幾乎全國最差的情況下，上海賣了最多的房子。
接下來就進入正題，這篇是下篇-疫情過後可能會跌的3種房子。
No1
非自住型學區房
就是常說的學籍房，面積非常小，就是為了一個入學資格，所以往往單價高的驚人。
其實我一直不看好所謂的“學區房”。首先是因為國內沒有海外意義上用於負擔本郵編區內學校開支的房產稅，簡單的說就是房價跟學校的師資力量沒什麼關係。除非是幾家本身帶自建學校的開發商做的小區，這應該是正宗的“學區房”概念了。當然前提是開發商為了自身品牌或者本樓盤下一期的房價捨得投入，所以說國內的“學區房”只存在在購買新房的時候。
進入2手市場，學區房其實完全是根據學籍地被動劃分來設定的，學校也絲毫不會從學區房的暴漲中得到任何實際的資金反饋。這就可以解釋為什麼現在的學區房劃分現在幾乎要到每個學期從新劃分一次，而且要提前5年購買才能進入學籍申請的慘烈狀況了。而且，好的學校一般建成時間比較久，所以所在地一般周邊都是些老公房，因此就有了專門用來申請學校而不願意自己住在裡面的學籍房概念。
在上海，這個非自住學籍房=60平米以下的學區房(傳統意義上的公立區重點/市重點小學)；這類房屋的關鍵數據：
- 2019年平均單價=66321元/平米，環比2018下跌4%；
- 2019年成交套數=3.2萬套，環比2018上漲38%；
- 平均套總價=269萬/套，環比2018上漲6.6%；
對比60平米以上的自住型學區房，數據是這樣的：
- 2019年成交套數=5.4萬套，環比2018上漲42%；
- 2019年平均單價=59496元/平米，環比2018下跌3%；
結論很明顯：自住型學區房明顯優於非自住的。
學籍房，一直是媽媽群討論的重心。而且往往最後非自住的學籍房會成為首選。一個是總價相對自住型學區房會便宜很多(因為面積超小)，另一方面，反正不是真的要住，所以不用考慮實際的小區環境和生活配套問題。而且很自信：未來自己家娃用好了之後，下一個接棒人會為此付出更高的價格。
其實沒有這場疫情，這種情況已經受到了新規則的挑戰。新的一年上海採取的是“公民同招，民辦搖號”新政策。這就使得原先少花點錢買“非自住型學籍房”採取先考民辦，然後公立好學校兜底的想法無法實施了，取而代之的是一步到位，放棄民辦，提前買好能住的自住型學區房(一定是60平米以上的)，直接按照學區房對口申請公立重點小學了。
那為什麼小面積的學區房不能買呢？
1）因為真的要住，家裡的領導一定會特別仔細的核對小區環境，生活機能，甚至鄰里素質，另外從心裡不肯接受越住越小的生活；
2）因為有不在少數的白領精英放棄先申請民辦再用學籍房保底的方式，導致在公辦招生時，符合條件的學生人數增多，不排除學校重新劃定學籍房標準，非自住的學籍房很有可能被攔在新標準之外；
3）再加上房票珍貴，能夠一步到位的，還是安穩到位的心態佔多數，這也會導致未來非自住的學區房脫手時不見得房價還會水漲船高(2019年的數據已經有這樣的趨勢)；
所以行動指南很明確=儘可能不要買非自住型學區房。
您會問的問題=什麼時候賣？要看下面來自咱們兔博士最強大腦Jarvis的分月數據：
何時該賣的結論：
1）從2019年分月“成交量”數據看，上半年的成交更多；
2）從2019年分月“成交價”數據看，上半年的價格更高；
結合今年情況兔博士給大家的建議是：
如果手上正好有這樣的非自住學區房，不管疫情如何，上半年出手賣了吧。
手頭的確錢不多，還想用非自住學籍房拼公立好學校的爸媽，真心建議可以考慮在可以接受的公辦學校購買能自住的學區房吧，有個一家人可以好好住在一起的環境可能比好的學校對小朋友的成長要有價值的多。
No2
高總價的老房子
也就是本來仗著地段好，就覺得自己是皇帝的女兒不愁嫁，戶型和環境再怎麼一般般，都有人來買。
在上海，這個房源=500萬以上，建成年限超過30年就是1990年之前建成的房子(個別物業保養較好的外銷房不在此列)；
這類房屋的關鍵數據：
- 2019年平均單價=78596元/平米，環比2018下跌17%；
- 2019年成交套數=350套，環比2018持平；
- 平均套總價=789萬/套，環比2018下跌9%；
這種高總價的老房子隨著買家從80後來到了90後甚至00後，只會越來越不受待見了。原因也很明顯：
1）房型老到不能接受(比如老派港式的2梯8戶塔樓);
2）這個總價一定有更多的其他選擇(地段概念在新一代已經發生了很大的變化)；
3）很多銀行對建成30年的小區貸款會有限制，也就是需要拿出更多的錢做首付；
再加上這次疫情，大家對小區和大樓本身的品質會更多的關心起來。也因此，環境較差，樓型過舊的房子會很難再找到新買家了。(而且從數據上看，實際的成交量已經很小)
行動指南=單價拉低一些，趕緊出手賣了吧。
您會問的問題=什麼時候賣？還是來看下面來自咱們兔博士最強大腦Jarvis的分月數據：
何時該買的結論：
1）從2019年分月“成交量”數據看，年中交易最多，所以在年初掛牌是最好的；
2）從2019年分月“成交價”數據看，分月價格波動較大；
結合今年情況兔博士給大家的建議是：
既然數據已經很確鑿，那就可以趁著疫情期間先降價，早成交。這樣其實是折價最少的。
No3
單價高面積大的豪宅
都有描述這類房子的韓國電影獲奧斯卡啦，趕緊避開吧。
在上海，豪宅=總價1500萬以上，絕大多是高層公寓，新房的成交量是2手的3倍；
這類房屋的關鍵數據：
- 2019年平均單價，新房豪宅=10.8萬元/平米，環比2018上漲8%；二手豪宅=8.5萬元/平米，環比2018下跌1%；
- 2019年成交套數，新房豪宅=4579套，環比2018上漲40%；二手豪宅=1455套，環比2018持平；
- 平均新房套總價，新房豪宅=1815萬/套，二手豪宅=1618萬/套；
根據上一篇的大數據，上海算是國內城市中最該買房的城市。那不是應該全國的有錢人都該在上海買套豪宅麼？怎麼還會跌呢？答案其實簡單的有些殘酷：
1）其實有錢人已經差不多都買好了，新增有錢人的速度並不快;
2）這次的疫情延後了一批總監VP的豪宅夢，不是缺首付，而是月供能力可能沒了；
3）疫情下，不管是不是豪宅，一樣可能被傳染；
大家應該都有看到這次疫情下，wh導演的家庭悲劇，所幸還有下一代倖存。而倖存的原因一定會被有能力購買豪宅的買家刻骨銘心——因為兒子在國外讀書。所以，其實咱們上篇提到的會漲價的房子原理上應該還有一類，只是房價不見得會很快漲起來，但是關注的國內用戶一定會突然增多，那就是“海外房產”。尤其對於能夠出手1500萬以上購買豪宅的買家，這個需求可能會立即放入今年的行事曆當中(因為各種原因，咱們就不在本篇分析啦)。
這類房子的行動指南：
a.如果是要買，那就狠命的侃價(攔不住還是有要買套大房子光宗耀祖的)；
b.如果是要賣，那就在疫情過後，價格企穩並且已經有其他總價段的房子價格向上的時候，趁熱賣掉吧；
您會問的問題=什麼時候賣或者買？還是來看下面來自咱們兔博士最強大腦Jarvis的分月數據：
何時該買的結論：
1）從2019年分月“成交量”數據看，上半年量更多，這跟很多金融公司/世界500強財年的獎金髮放時間有關，不過今年應該會延遲到第二季度後；2）從2019年分月“成交價”數據看，下半年價格漲了起來；
結合今年情況兔博士給大家的建議是：
疫情如果3月底結束，這類房源的需求最早也要5-6月份才能產生，所以交易的完成應該也要到年底了。
前面說的“可能跌的第1類-非自住型學區房”，咱們早就有數據報告啦。各城市都有哪些重點小學？周邊學區房價格多少？
上海重點小學大全
北京重點小學大全
深圳重點小學大全
杭州重點小學大全
這篇文章說了3類應該大概率疫情結束後會下跌的房源類型。
前後兩篇為大家做了一個完成的預測：
上篇是：“疫情過後，這4種房子一定會漲”，
下篇是：“疫情過後，這3種房子可能要跌”，
疫情總會歸去。眾志成城雖然代價慘烈，但是一定比原來可能造成的傷害要小的多，所以相信國家，相信你愛的城市，就用行動來投票吧。而且從上篇的後臺留言加上這兩週上海和北京的集中拍地也能感受到：房產可能比大家預想的要更早恢復。
最後，還是一定要提醒大家，如果我不是做出兔博士產品的人，我也會說：買房之前，一定要用宇宙無敵超級好用的兔博士app哦。絕對的專業範兒。
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