2020年的楼市，注定会在房地产发展史上，写下浓墨重彩的一笔。
在开年“黑天鹅”事件的影响下，楼市先是在一片“哭喊声”中赢得了60多个城市发布了相关房地产的利好消息。
这几天，最令人震惊的就是海南却反其道而行之，选择升级房地产调控政策。
3月7日晚间，海南发布了建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知，其中有三大重要政策内容，即发展安居型商品住房，实行本地居民多套住房限购政策和推行商品住房现房销售制度等。
从某种程度上来说，这或许是近期落实中央“房住不炒”这一中心思想最明确的一次。
围绕房地产预售制度是否取消的讨论由来而久
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。
这一制度，源于香港的“卖楼花”，港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房，正是“卖楼花”，或者说预售制。
1994年，商品房预售制在内地落地。
在期房预售下，开发商能够在楼盘没有封顶的情况下，可以从购房者手里收取部分定金或者房款。这样就放大了资金杠杆，使开发商的财务成本大大下降，这也是开发商能够“高负债”“高周转”的信心来源之一。
然而，预售制的弊端同样很明显：所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，至于“烂尾楼”的出现，更非孤立事件。
所以有很多购房者，宁可被迫接受市面上没几个的现房项目，也不愿意去选择期房，自己看不见摸不着不放心。
取消预售制，是谁在颤抖
首先，显而易见的当然是开发商了。
作为一个重资产的行业，房地产公司普遍有着较高的资产负债率，取消预售制，房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将失去高周转的利器。
因为开发商的资金有近一半都来自买房人回款，一旦期房预售改为现房销售，房企拆借的资金就不能够再被“挪用”开发其他楼盘，这就对房企的高速发展提出了挑战，更为严重的是，开发商只能坐守愁城，一个项目未完工，根本就不能再开发另一个楼盘！
疫情之下，开发商外有超过五百亿的融资借债要归还，内有售楼部停售的回款压力山大。就连某头部房企的七五折或者是刘三者售房，也都是想从买房人手里拆迁资金自保。
其次，地方的财政也会受到很大的影响。
对于地方来说，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？
所以，这几年，虽然包括深圳、苏州等地都推出了现售地块，但取消预售制的范围并不大，而且在疫情冲击之下，某些城市转而取消现房销售，重回预售老路。
虽然从现实角度而言，由于利益上的错综复杂，取消预售制的推行从目前来看难度很大，但是能看出地方在贯彻落实“房住不炒”的决心。
时代不同，经济周期不同，楼市所处的风险阈点不同，楼市调控的松绑红线同样会大相径庭。
从驻马店到广州政策的撤回就可以看出，调控的成果来之不易，房住不炒的定位也不会改变，不能改变。
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