LMbdsa

商铺的是否指的投资，主要判定标准有两个。第一个方面就是投资回报率，第二个方面就是未来发展前景。希望题主重点研究这两方面情况，才能判断商铺项目是否值得投资，是否划算！

一、从商铺投资租金回报率角度，题主商铺值得投资。

1、我们测算一下题主商铺的年投资租金回报率是多少？

商铺年回报率的计算公式：年租金（14万）÷商铺总投入资金（170万）×100%=8.23%。这就意味着题主商铺租金年回报率达到8.23%。

2、我们先和银行理财产品投资回报对比一下。

首先我们先对比一下银行理财产品的收益，上图是2018年-2019年银行理财产品收益走势图，我们可以发现2019年4月银行理财收益4.26%，我们商铺的收益率8.23%，是银行收益率的两倍，这就意味着题主投资商铺收益是远远高于银行理财的。

3、我们再横向对比商业平均投资回报水平

上图是中国各个区域的各个物业类型的投资回报率情况，其中商铺的投资回报率大概在4%-7.2%之间，而题主的商铺的回报率8.23%，不但高于商铺的平均租金水平，还高于商铺出租的最高水平。

4、我们再通过国际通用的商铺评估公式进行测算。

国际商铺评估公式：商铺物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为商业物业值得投资，否则需要进一步测算。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

我们把题主商铺的租金代入进行测算：商业物业的年收益（14万）×15年=210万，远远大于该房产的实际购买价170万，绝对指的投资。

综上所述：从商铺租金回报角度，题主的商铺值得投资。

二、从商铺的升值角度来看，是否值得投资

题主只是提供商铺的购买价，没有提供所在城市、商铺年涨幅、物业费等详细数据，因此在商铺升值这一方面，我无法对题主商铺进行详细的测算，因此我只留下计算公式，题主可以自己进行测算，衡量房产是否指的投资。

房产投资公式为：

内部收益率＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）

该测算公式是内部收益法，充分考虑投资期内的一切收入和回报、现金流等各个方面情况，测算结果是十分准确的。

三、商铺的外来发展前景

商铺的发展不是一成不变的，极度受到周边环境的影响。因此题主再考虑回报之外，还有考虑商铺所在区域的未来发展前景，由于题主没有提供位置，所以我也无法进一步分析。我就简单列举一下分析方向，供题主参考。

1、区域发展前景

2、区域商业发展前景

3、商铺周边重点规划

4、商铺周边商业规划

5、商铺周边人流量走势

6、商铺周边人口走势

…………

我是从业15年的资深专业地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

如果您喜欢这篇文章，请大家点个赞，以示鼓励。谢谢。部分图片来自网络采集，如有侵权请尽快联系，我将在第一时间删除。

冷眼看地产

我自己有两套商铺，一套上海，一套苏州，目前都是50%首付，50%贷款，以租还贷，每月有所盈余的状态。所以可以给你一些建议！

商铺的投资就是看租金回报率的，因为商铺的买卖交易税费太高，自身的升值所带来的收益可能非常低，因此，租金第一，地段第二，其他的都是辅助考虑！

第一个重点：为什么说商铺以租金回报率为主，而不是看升值率呢？

一套商铺想要卖出，要交这些税：

1）营业税：（评估价-原价）*5.5%

2）土增值税：（评估价-原价）*30%至60%（注：点税率四级累进按差价越 税率越高税率别30%、40%、50%、60%）

3）个人所得税：（评估价-原价）*20%

从中，我们可以发现，占比最高的就是土增值税！

假设你的商铺是170万买入的，到时候涨到350万想要卖出，其中的180万升值的空间要交去整整一半左右的增值税，是不是非常恐怖？？？

第二个重点：我们来看一下你这套商铺的租金回报率！

知道了这个道理，那么我们就来算一笔租金回报率的账！！

商铺170万，全款购买，一年租金14万，意味着你的租金回报率就是14万÷170万=8.2%左右，我觉得，租金回报率OK！

因为一套合格商铺的租金回报率必须满足6%以上！道理非常简单，现在市面上的保本理财都能够做到6%左右，商铺投资成本那么大，如果连这个都跑不赢，还有投资的必要吗？况且后续的麻烦事还特别多。

第三个重点：在满足租金回报率之后，我们就要考虑其他几个方面了：

1.必须能够重餐饮，因为现在电商冲击很大，但是餐饮和体验类消费还是离不开实体，所以能够重餐饮的铺子将直接决定了你出租率和租金回报率的因素！

2.一楼沿街的底商，从出租率和租金回报率来看，地段好的铺子都会比相对较差的铺子更受到欢迎！买商铺不比买房，有时候差十几米，甚至差一个楼层的价格都是天壤地别的！

3.不要买包租形式的商铺，里面的猫腻太多！

4.买离自己家近的商铺，这样一来管理起来更方便，有问题也能第一时间到达！

5.尽量不要买商场类商铺，如果一定要买记得买大品牌，有实力的！要不然很容易成为“鬼城”！

第四个重点：实体商铺有前景吗？

如今的人们都不太喜欢逛街了，大家都网购，中午叫外卖。于是商业地产的价值下滑，房价下跌。原先单纯投资商业地产的人，不仅没有收到超额收益，反而资产损失点点。

但是任何互联网的发展都离不开实体，如果脱离了实体，这些都是虚的！并且我们观察日本这样的发达国家，也不是实体干掉了电商吗？

所以说，商铺投资还是要眼光放长远，十年前实体被电商冲击，但是谁又能保证十年后，实体不会卷土重来呢？要知道，任何投资都是有周期的！

第五个重点：贷款还是全款？

不差钱可全款，省心！有更好的投资资源，或者差钱，可贷款！

那么我们来算一笔账：

假设一个商铺的总价为300万，贷款150万的月供为16200元左右。

那么以7%的商铺租金回报率来计算：

300万的商铺一年就是21万；

一个月就是17500元；

完全覆盖了月供还款，还有结余。

这就是利用银行贷款，帮你赚钱的方法之一，有那么好的资源，为什么不用呢？要知道银行5%左右的贷款基本都是指的房贷，这是一种良性贷款，也是老百姓能够在目前市面上找到的、最合理、最好、贷款时间最长、利息最便宜的借钱方式了。

所以，懂得利用贷款去投资，去增值，给财富加油的人，其实更容易财富自由！

总结

不得不说的是，商铺“一铺养三代”的时代已经结束了，但是好的商铺“一铺养一代”还是没有问题的！

只要你的商铺能够满足一个合格的租金回报率，并且地段，人流还有其他的辅助条件都成熟，那么是完全可以投资的！

当然了，如果你并没有满足这些必要的条件，而是因为商铺便宜去盲目买入，那结果很有可能就是“三代养一铺”了。

所以，投资商铺，眼光要犀利，更要耐得住性子等待好铺子的出现。而你这套商铺170万，，一年租金14万，从回报率上来看，没问题！

琅琊榜首张大仙

商铺170万，一年租金14万在目前这个市场下应该是挺划算的。但是要考虑几个问题：

1.商铺的地理位置，一个商铺的地理位置关系到他以后的发展，一般商铺最好选在临街的闹市区或者商业区，如果在社区附近或者写字楼个人认为没有什么必要。

2.租给什么样子的群体，商铺这种一般第一家做的不好，会影响到以后的收益，容易租不出去，内行的有的就比较看重风水不容易租，外行租了又是倒闭，就是一个恶性循环。

给你举两个我亲身经历，某四线小县城全款100万买了吾悦广场外围的一间店面，宣传的时候一个月可以租多少多少钱，实际买下来已经空置了第三年了，第二个就是社区旁的一家店自己家开的五金店，勉强维持生活，但是隔壁家三年已经换了四个人家了，没人敢接盘。

170万的商铺一年出租能有14万，我表示不信，欢迎来打脸。

捡个大西瓜

170万元的商铺，全款不需要贷款，一年租金能达到14万元，年收益率能达到8.235%，只需12年就能回本。如果不是开发商返租或包租的话，确实非常划算。

之所以强调不是开发商返租，是因为返租的租金不能真实体现市场租金价格，而且开发商卖完房子后离开，一旦没两年就停止返租，维权会非常麻烦，合同里面只需留下一些歧义，即使走法律途径也得不到赔偿。

抛开返租包租的问题，剩下的就是看看周边环境如何，是不是附近的商铺都能租出这样的高价，周边人气高不高，交通是否便利。如果满足了这些条件，这个商铺确实很划算。

如今保本的理财方式年收益率超不过6%，既然手上资金充足，并且租售比这么高，投资商铺就是比较好的选择了。

财智成功曾经说过，2018年将是房价降价元年，未来三年全国房价会有普遍30%以上的降幅。所以在购置房产上要格外慎重，充分了解周边环境，以及开发商资质、口碑。

如果商铺确实能达到8%的年回报率，那么持有人是不会轻易出售的，不管是第一手的房东还是开发商，一般都会提高售价。

实际上，按照当前房价来说，租金回报率能达到5%都比较困难了，8%简直就是奇迹。买的早确实到现在很赚钱，到现在再买回报率普遍很低，并且今后再想出售就难了，高位接盘，再找接盘侠的难度可想而知。

总之，在当下要注意风险，不要盲目投资，尽量稳妥。如果没有靠谱的项目，持币观望是更好的选择。

财智成功

从租售比上看，是完全划算的，租售比达到了8点多，差不多12年收回成本，现在能有这么高的回报率的不多。不过先要搞清楚几个情况，这个商铺是一手的还是二手的？到底是不是真的年租金有14万，还有这个商铺的预期是向上还是向下的趋势？如果是真实的，都了解清楚了，那么这个商铺还是很值得投资的。如果只是开发商给你画的一个大饼，或者是转卖给你的人自己说的，那么就要好好的考虑，好好的分析一下。总之，14万的租金170万的房款值不值，主要看租金的回报率和商铺本身是否会升值。

雨季啦

作为一个财经工作者，我觉得如果这是真实的商铺投资回报率，那是相当不错了。

因为170万元投资，每年14万元租金，投资回报率为8.24%，这个商铺只需要12.14年即可收回全部成本。当前经济不景气，能够达到如此高的投资回报项目已经很难得了。

但是要考虑几个问题：一是不能属于开发商商返租的那种形式，因为那种形式开始两年返租高，而几年过后开发商楼盘开发完工，走人了事之后，租金就很难保证，而且还有可能陷入要官司很难赢的尴尬境地。二是防止别人忽悠，可能实际上的投资回报并没有这么高，这得认真考察，不能盲目投资。三是注意周边其他商铺的实际租金，还要看周边其他配套设施，比如交通、人流量、商业繁华程度等等，在觉得不错之后才可投资购买。

在确定这个方面问题之后，再出手购买也不为迟。祝投资成功！

开伟观察

投资商铺是当下最愚昧的投资！

我2011入手一个滨江路黄金地段商铺，135万，入手开始便租出去7.2万每年，现在租金还是如此，且黄金地段因为滨江路政府改造，临江商业门面全部强制关停(政府工程)，导致我们对面门面生意也一落千丈。最要命的是，你想变现，根本无法变现，即便是原价，转售税高死人，大概30万左右。所以，门面就烂在手里，随遇而安。也不知何时能变现？何时能提升商业价值？八年前，如果同样的价格买两套房子，现在不知道翻了多少，而且变现相当容易！

现在的电商，淘宝，天猫，饿了么，美团等等，已经让很多人的消费观念变了，一个月不上街，家里可以变着花样吃东西，可以穿最时尚的衣服。人不走出门，商业不流通，商铺的生意更是一落千丈！好多有名的商家，关了全国不少的店铺，比如李宁，播牌，意尔康等等。商家生意不好，导致商铺回收租金困难！

反正，现在投资商铺是最前途未仆的，网络经济是弄潮儿，实体经济夹缝生存！

如果有钱，真不如投资保险公司的商业年金信托保险，随时可以领取随时可以变现，保单随着时间复利增值，而且财富承继也有指定受益人没有继承风险。

仙山芳草

划不划算就要看你商铺未来的升值的潜力，以及你的投资机会成本。

下面我们就通过把你投资商铺，跟你购买银行理财产品做一下简单对比，假设购买银行理财产品的年化收益是5%。

单纯从租售比上来看，你投资商铺还是很划算的。

你这个房子的租售比目前是1:120，现在国际通用标准是1:250，所以你这个臭比还是相对比较可观的。

170万的商铺，一年14万的租金，相当于年化收益是8.23%，这个收益率跟目前的信托投资差不多，要比银行存款以及银行理财收益高很多。

如果你一直能维持这个收益率，而且未来房价还有一定的升值空间，那我觉得投资绝对是划算的。

我们通过对比就知道了。

假如你170万不是买商铺，而是用于购买银行理财产品，那一年的收益大概是5%左右，也就是说要比你投资商铺的收益少3.2%。

下面是你把170万用购买银行理财产品以及用于投资商铺的资产累计情况。

可以看出，在你房子不降价的情况下，你投资该商铺的时间越长，你获得的收益就比你把钱用于购买理财产品的收益大。

当然如果未来租金或者房价下降，那你的投资收益就要打折了

我们先来假设一种情况，就是你的租金不变，房价每年下跌2%，那两种不同方式的投资收益如下：

可以看出在不考虑复利投资的情况下，如果未来你的房租不变，不涨也不跌，房价每年下跌2%，那你的投资商铺的收益还是更划算。

但在实际情况下，一般房租跟房价都是成正比的，假如房价下跌了，那房租一般也会跟着下跌。

所以我们再来看一下第二种假设，假如未来房租跟房价每年都下降2%，那两种不同的投资方式，收益如下：

从这个表可以看出，未来你商铺的价格与租金同时下降2%，那投资商铺还是更划算，至少前28年投资商铺的收益要比你购买银行理财产品收益高。

当然有可能未来出现一些极端的情况，比如未来你商铺价格每年下降5%以上，房租每年下降2%，那两种不同的投资方式收益如下：

那前5年投资商铺还是比投资银行理财产品收益更高，但是五年之后，你投资商铺的收益就不划算了，因为从第6年开始你购买银行理财产品的收益，比你购买商铺的收益要高。

当然上面我们所举的这个例子，只是一个相对参考，具体还要看你替代的投资产品收益，如果你有其他更好的投资渠道，比如年化收益在8%以上，那我认为其他投资渠道就要比投资商铺更划算。

贷款教授

购买商铺主要考虑两个方面：一是未来的房价走势，二是租售比（投资回报率），我们分开来说：

一、房价未来的走势：

房地产经过一二十年的高速发展，目前房价已经处在历史的高位，个人认为未来大的趋势大概率是高位震荡下行，至少，上涨的空间不会太大，当然，从我国的国情来说，希望房价大跌也不太现实，所以，如果你指望通过房价的上涨来赚大钱，我觉得也不太现实。

现在投资商铺其实风险还是比较大的，尤其是三线以下的小城市，新建的大小商圈到处都是，商圈已经过度饱和，而一般四五线城市的人口是净流出的，再加上商圈分散，真正能做起来的商圈很少，所以，投资商铺还是要非常谨慎，总的来说，一二线城市的商圈风险小于三线以下小城市，传统的成熟商圈风险小于新建商圈。

二、租售比（投资回报率）：

170万、年租金14万，投资回报率达到了8.23%，我不知道这个回报率是开发商宣传单上面写的，还是你真实租出的租金，如果是开发商跟你这样宣传的，那你最好是查看一下周边的人流和入驻率等情况，最好是打听一下周边的租金水平，如果跟开发商宣传的差不多，那这回报率还是不错的，如果周围的出租情况不好，那说明开发商说的这个回报率水分比较大，你自己要小心。

由于未来房价再大涨的可能性很小，这就意味着你以后可能靠租金赚钱了，如果回报率太低或者租不出去，那还真不如把钱存定期呢，至少不用操心，而且利率也不算低，碰到其他好的投资机会可以随时支取！

以上是我的个人观点，欢迎大家留言讨论~

K涛资本

商铺全款购买170万元，1年租金14万。收益率能够达到8.235%。

但是注意，这只是表面，很多人不建议投资商铺，主要还是商铺有风险。

能足够给出8%到10%的租金，一般是返租情况下才能享受到的。很多老商圈都已经固定，开发出新商圈的需要人口培养，一旦培养失败，真的会腰斩。

实际上，除非是热门商圈，其他房屋或者商铺的租赁都需要一定的缓冲期。像蛋壳、自如等房屋租赁公司，跟业主签订3到5年的合同，一般都是12免1的优惠幅度。商铺每十年有一年租不出去，是很正常的，如果是新兴商圈，甚至能空3~5年。

目前，我们国家的城镇化率已经达到了58%，而实际上也有更多的农民工早已经在城里安家落户，只是户口还在老家，2017年流动的农民工高达2.8亿。如果没有足够的人口来支持房价，首先降价的肯定是商铺。产权40年、不能上学、不能落户、水电暖还特别贵，用来居住当然是不受待见的。所以，商铺一旦投资失败，很有可能大幅亏损甚至血本无归。

關鍵字: 租金 财经 社会