開水伴冰

我看了所有的答案，都沒有說到核心。

在法律上評價，退房實際上就是解除合同，進而要求賠償損失。合同中已經約定了違約金的計算方法，原則上以合同約定為準。但是基於損害填補原則，如果損失超過了合同約定的違約金，那麼在能夠舉證的情況下，可以要求賠償。這是一般情況。

現在，你的描述是銀行貸款利息的損失，那麼關鍵問題來了。

房屋買賣合同與抵押貸款合同的關係是主合同與從合同的關係，主合同解除，從合同也就沒有繼續存在的必要。兩個合同都要恢復到合同未簽訂的狀態，並且由於你對於合同解除並無過錯，銀行利息自然會返還給你，無需主張賠償。

所以，你應當把房企和銀行均作為被告起訴，主張解除合同，返還房款本金、利息，並主張違約金。

上海灘張律師

答：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

由於出賣人的原因未辦理房屋所有權登記的，可以主張解除合同和賠償損失。索要違約金及相關稅費，除房屋全價款及相應利息外，開發商還須賠付業主前期支出的費用。在索要違約金方面，如果是開發商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那麼開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失範圍內，由開發商補償。 在退房款方面，採用一次性付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、貸款買房的情況則要相對複雜些。

實踐中，都是發展商將應退購房款分成兩部分，屬於買家首付款的部分直接退還給買家，屬於買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，並視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款並終止與購房人的借款合同。此外，開發商還應支付購房人首付款利息。即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業主補償。在退房中若責任方為開發商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發商則可以不賠償業主裝修費。

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信之源律師事務所

購買商品房，因房企違約，你想要退房。但是，按照購房合同約定，退房只賠償總房款的2%，但你的實際損失不只2%，你想增加賠償額，是可以的。小菜分享下自己的一些法律意見，供參考。

第一、法律規定

根據《合同法》的規定，合同簽約方可以約定，在一方違約時可以根據違約情況向另一方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

雙方在合同中約定的違約金低於實際造成的損失的，可以向人民法院或仲裁機構請求予以增加。

也就是說，你和開發商在購房合同中約定，在開發商延遲交付房產證時，由開發商向你支付總房款*2%的款項作為違約金；如果你的實際損失高於這個約定數額，可以向人民法院或仲裁機構請求增加。

這是一種對違約金計算方法的約定，也是你可以請求賠償損失的權利來源。

第二、結合你的情況，如何解讀法律規定？

房企在過去相當長的一段時間內，都處於相對強勢的地位，在購房合同內容領域，國家管理部門有示範性文本，一般也就是要素式規定。

在實踐中，開發商往往會增加《補充約定》，規避示範文本中對自己不利的條款，並增加購房者的義務，或者減少購房者維護權益的幅度。

01、合同約定2%，實際損失大於2%，如何處理？

通過對法律規定的瞭解，我們已經知道，雖然合同約定的違約損失賠償計算方法是總房款的2%，但實際損失大於2%的話，是可以請求予以增加的。

法律賦予的請求途徑有2種：

（1）仲裁

仲裁不是當然適用。

只有購房合同中約定爭議的解決方式是仲裁，並且仲裁條款具有實際可操作性時，仲裁條款才能生效和執行。

也就是說，如果仲裁機構約定不明，無法執行，不具有現實操作性，哪就不能適用仲裁。

（2）訴訟

合同沒有約定仲裁，或者雖然約定仲裁，但仲裁條款失效，才能去法院訴訟。

02、法律賦予了當事人2種請求方式，是不是意味著其他請求途徑的喪失？

也不是這樣的。

在民事領域，當事人意思自治是第一位的，法律規定是第二位的。

也就是說，如果雙方能私下協商，就大於約定部分的實際損失達成一致意見，就按雙方達成的意見處理，排除了法律規定的適用。

要是雙方不能私下達成實際損失的賠償意見，可以通過仲裁，或者到法院打官司的方式解決。

03、請求增加的幅度大概在多少？

合同約定是房價的2%，實際損失大於2%，可以增加，那以什麼標準確定這個增加額？

法律對此沒有明文規定。

實踐中的操作慣例，法院判決一般是以當事人實際受到的損失作為最高賠償限額。

也就是說，這個標準是浮動的，你能提供證據證明實際遭受了多大損失，那麼法院認為這個損失是合理合法的，還有證據支撐，一般也就會予以認定。

第三、法律請求如何操作？

根據你的客觀事實，結合我國《合同法》和《民事訴訟法》的規定，大致按照以下思路操作。

01、如何仲裁？

當購房合同約定的仲裁條款合法有效，且具有操作性，按照約定的仲裁機構，啟動仲裁程序，申請仲裁就可以了。

02、如何訴訟？

①去哪裡的法院訴訟呢？

由於房子是不動產，購房合同是關於不動產買賣的合同，根據我國《民事訴訟法》關於地域管轄的規定，應當去不動產所在地的縣級以上人民法院訴訟。

②怎麼啟動訴訟程序？

落實好管轄法院後，去該法院的立案庭落實起訴需要準備的資料，根據資料清單和訴訟程序指引進行即可。

第四、其他合理建議

結合司法實踐，要實現賠償損失大於2%，有較遠的路需要走，還有一定的不確定因素存在。不管採用什麼方式維權，都不能只想到樂觀的結果，要對悲觀的結果做好思想準備。

畢竟，走司法程序，裁決權不在於你，而在於仲裁員和法官；要取得勝訴結果，需要事實充分，證據確鑿，才能還原法律事實。

取得勝訴裁決，也只是第一步，最關鍵的是第二步，也就是執行程序。只有執行到位，拿到賠償金，你才算勝利。

這裡面還是建議算一筆賬：

如果有仲裁，採用仲裁方式解決，耗費的時間、精力和費用會相對少一些，但前提是合同有約定。

如果是訴訟，訴訟加執行兩個程序，總耗時可能會比較長，你是否耗得起？當然，勝訴後開發商就乖乖給錢自然好，省去了執行程序。

除了耗時間和精力，其實訴訟費和執行費也是一筆支出，也要考慮進去。

綜上所述，要實現賠償額大於2%在法律上是可行的，也是有方法去實現的。但這個過程佈滿荊棘，需要花時間、精力和費用，結果還有不確定性，把這些都考慮周詳，再根據自身實際情況決策。

房壇法菜

1、是誰要求退房，是你還是房產公司，如果是你，你要權衡一下：

1）、房企未按合同要求交付房產證是什麼性質的，是根本無法交付，還是隻是遲延交付；

2）、如果是根本無法交付，是什麼原因，之前房產公司存不存在欺騙行為？如果是遲延交付，原因是什麼，可否與房產公司進行協商，換取一部分補償或其他福利？

2、根據不能按要求交付房產證的原因，在合同中，能不能導致你提出退房的理由，有沒有相關約定，違約責任是怎樣的？因為法院在判斷損失之前會考慮違約程度（誰對誰錯，錯誤程度）

3、如果最終還是要退房，按合同所獲賠償確實明顯不足以彌補你的實際損失，協商不成，只能起訴

4、不管哪種方式維權，先行保留和收集證據吧，比如未按要求交付的證據，房產解釋的原因，崔告的證據，協商的證據，你實際損失的證據等

職場法律人

一、回覆意見：可以，並建議通過協商、訴訟或仲裁，以及訴前財產保全等方式保障自己的權益。

二、回覆理由：1、如逾期辦證符合合同約定的解除條件，或者逾期辦證期滿超過一年的，符合法定合同解除條件的，可以主張解除合同；2、如果解除合同後實際損失超過合同約定的違約金2%的，可以主張按照實際損失主張賠償，包括但不限於已付房款利息損失、裝修損失、稅費損失、搬遷損失等。但如果是損失賠償的計算方法為2%，原則上不可調整。

三、回覆依據：

合同法

第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

法學37度

首先，可以確定的是，可以增加賠償金額。

根據《合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加”的規定，違約金數額低於實際損失的，可以請求人民法院或者仲裁機構增加。

其次，合同規定，退房僅賠償總房款的2%，這個約定應該有時間限定的吧，在一定時間 內房企違約賠償2%，不可能超過交付期限一兩年，也只賠償2%，一般是按照總房款萬分之一每天（年利率3.65%）的利息賠償。建議認真查看下合同條款。

第三，你向銀行貸款的利息損失，是和該商品房直接相關的貸款利息損失還是用這個房子房產證去貸款還其他貸款。如果是前一種，和該房屋直接相關的損失，法院予以認可。如果需要這個房產證再去抵押貸款還其他貸款所造成的利息損失，法院不會認為是直接相關的利息損失，一般不予認可。

第四，如果是以該房屋抵押的銀行貸款，現在房企不能交房，也導致貸款的抵押權不能實現，貸款合同發生法定解除的情形。格式的銀行貸款合同中會有關這方面的規定，應該會解除合同。一般來說房企的賠償金額與銀行利息不會相差太大。

第五，如果確實損失較大，可以採取仲裁或者起訴的方式增加賠償金額，建議收集好因退房所造成的直接經濟損失有關證據。注意收集房企退房的證據，如果是一房二賣，可以起訴雙倍賠償。如果損失不是太大，建議與房企協商，畢竟無論是仲裁還是起訴都需要一定的時間和精力成本。

以上意見供參考，如果有不妥之處，歡迎批評指正。

懶人老汪

1.如果你的損失遠遠超過2%的合同約定，你有權就實際損失向對方主張；2.這種主張只能通過法院訴訟的方式進行，如果直接向對方主張，對方有權以合同有約定為由拒絕你的要求；3.你在決定採取法律訴訟之前，請你思考如下一種風險：勝訴之後無法執行怎麼辦？屆時你在法律上將會處於如下一個尷尬境地：房子不屬於你了，房款也拿不回來。

稅務律師菅峰

可以要求賠償損失，具體可以參考下面：　

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條　

當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

北京紫乾律師事務所

根據合同法的相關規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。

你們可以要求房企退房，賠償你們的實際損失，包括但不限於銀行貸款利息、裝修損失。

濟南王律

大家好，我是小強，很高興回答這個問題，購買商品房因房企違約是否能得到合理的賠償呢？
我總結了幾點！1.能否要求房企賠償違約金的問題，主要看你們與開發商簽訂的房屋買賣合同，對逾期交，房產證的違約責任是如何約定？如果有相關的合同條款，你們一般都可以要求開發商按合同約定賠償 。
2.在與房企私下協商無法解決，達到你們的預期效果的情況下，你們可以起訴到人民法院，也可以反映到工商，房產等管理部門，無論是起訴到人民法院，還是反映到其他有關部門，都必須得準備證明房企違約的相關證據，同時準備好訴狀或投訴反映報告，可以要求房企承擔違約責任，你們完全有權要求房企支付延期交房產證的違約金，如果合同中約定的仲裁條款就可以，起訴仲裁或訴訟需要提供證明你們的請求證據。如果這樣賠償2%和利息還不夠的話。還可以像法院訴訟，逾期辦房產證對你們帶來的損失。以上幾點就是我個人的觀點。謝謝

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關鍵字: 法律 房產證 約定