詩歌的師哥
因為疫情，幼兒園不能正常開業，房租怎麼算？對不可抗力事件，法律如何救濟？雖然小菜之前從租戶角度、房東角度回答過很多類似問題，但鑑於每個問題都有它的特殊性，這個特殊性又會影響到案件的定性、走向和最後的責任分配，小菜分享下就你這個問題的法律意見，供參考。
第一、在你這個合同中，疫情應該如何定性？
01、權威認定結論
根據《合同法》的規定，不能預見、不能避免，並不能克服的客觀情況是不可抗力。
疫情何時發生？波及面有多大？如何結束？這些都是人力不能控制的；從這些特徵看，符合不可抗力的規定，屬於不可抗力。
2月26日，國家住房和城鄉建設部在開復工的通知中，也明確將疫情認定為不可抗力。
2月29日，重慶高院分享了江北法院的一起因疫情引起的民宿租賃合同糾紛案件看，江北法院援引“不可抗力”規定，對民宿租賃合同進行了調解。
由於我們國家是大陸法系國家，審判的準據法只能是法律規定，而不能援引法院判例，那麼，江北法院的判例只能作為法律參考。
02、對你的租賃合同的法律定性解析
疫情到來，學校延遲開學，私立幼兒園的話，辦學場地多是租賃性質，而校園不開學，意味著就沒有收入，但房租還得支出，經營壓力就比較大。
從目前已有的部分法院判例來看，援引“不可抗力”規定的佔比更高些。本來疫情作為不可抗力沒有問題。
但不可抗力解決的是違約責任問題，而你的合同需要解決的是合同繼續履行的公平性問題。
也就是說，疫情發生後，幼兒園不能正常開業，收入受到了極大影響，但這個影響又不是租賃雙方中哪方的責任造成的，這個情況也是在簽署租賃合同時雙方都難以預料的。也就是說，合同履行基礎出現了“情勢變更”。
如果還是按照正常市場行情下約定的合同條款繼續履行，會對你明顯不利，基於公平原則要求，你可以請求變更合同。
因此，雖然法院援引“不可抗力”規定判案的佔比更高（可能是基於租房合同中關於不可抗力事件的特殊約定而適用不可抗力規定的），但小菜認為在你這個合同中，援引“情勢變更”會更為準確些。
第二、房租怎麼算？
小菜從法律和租房合同兩個角度分享意見：
01、租房合同約定
你可以把租房合同找出來，看下租房合同中對“不可抗力”有沒有特殊約定？
也就是說，如果租房合同中約定了不可抗力事件，並約定有不可抗力事件造成合同履行障礙、租戶經營損失時，如何處理？
合同中有約定，優先按照約定處理；合同沒有約定的，按後面的分析處理。
02、司法判例參考
從重慶江北法院在調解因疫情引發的民宿租賃糾紛案件看，最後的結果：“雙方互諒互讓，房屋租賃合同繼續履行，被告（房東）免除疫情期間的部分房租，房屋租金分期繳納”。
當然，由於重慶高院在分享江北法院這則判例時基於當事人隱私保護，未披露更多租賃細節，導致無法準確理解為什麼援引“不可抗力”，也就無法準確參考租賃合同的裁判尺度。
也就是說，江北法院的調解結果是基於他們那個案件的租賃合同內容為基礎做出的裁決，不一定適用於其他租賃合同，關鍵還得看租賃合同的具體約定，具體案件具體分析。
03、合同無約定，房租怎麼算？
合同中對此沒有約定，房租一般是基於公平合理原則，由雙方協商，租戶提出一個方案，看房東能否接受；房東如果不能接受，房東再提出自己的方案。總之，就是要雙方協商。
參考重慶江北法院判例，減免房租、延期繳納房租是可行的方案。具體減多少錢？免多久房租？如何延期繳納？需要雙方協商；無法協商的，調解解決；不能調解的，由法院根據公平原則，強制裁決。
第三、法律救濟
遭遇疫情事件，出現租賃合同糾紛，大致可以採取以下一些法律救濟辦法：
01、雙方協商
疫情是天災人禍，誰也不想碰到，但既然出現了，就要本著公平、誠實信用的原則，大家坐下來協商。
而且你租的房子是用於商業用途，而不是民用用途，疫情防控後，出現經營損失是在所難免的，在這種情況下，雙方合理分擔疫情損失就是公平的。
02、第三方調解
可以請居委會、街道辦、教育主管部門調解，當然，前提還是對方要願意接受第三方調解。而且調解結果是沒有強制執行力的，需要雙方自覺履行。
第三方調解不服，或者不滿意，依然還是可以申請其他救濟辦法的。
03、仲裁
如果租賃合同約定的爭議解決方式是仲裁，出現爭議而雙方不能協商，不願意協商的話，就只能去仲裁解決，不能提起訴訟。
04、法院起訴
租賃合同沒有約定仲裁，出現爭議了，無法協商解決，那去法院訴訟就是最後的救濟途徑。
比較麻煩些，耗時也比較長。但一般法院在開庭之前，都會程序性地組織雙方調解，能在調解階段就解決問題，還是儘量抓住這個機會。
第四、對大家的啟示
不管是03年非典，還是這次新冠肺炎，都是天災人禍，波及面很廣，真的說來就來，兩次突發全國性公共衛生事件也就間隔了16年左右。
可以預見的是，這類不可抗力事件，不會是最後一次，誰也不能擔保它不再發生，它其實一直懸在我們頭上，大家時刻都要警醒。
因此，我們在日常經濟生活中，在簽署租賃合同時，尤其是簽署開辦學校、開辦酒店這類長期的、經營類的租房合同時，應當將不可抗力事件對生產、經營帶來的負面影響寫進合同中，並認真商量好出現不可抗力事件時，如何減免租金？如何延付租金？雙方如何協商？如何解決爭議？等等內容都寫進合同。
這不僅僅只是法律假設，更是兩次疫情的現實洗禮！
綜上分析，幼兒園遭受疫情無法開業，受到了實際損失，且是由不可抗拒的疫情原因導致，租客一方可以援引合同約定的“不可抗力”或法定的“情勢變更”原則，請求在公平原則精神下，適當減免租金，延期繳納房租等訴求。
