在实务工作中，有时会遇到一些关联单位之间出租房产，一些关联单位基于盈亏情况、税负情况等多方面因素考虑下在出租房产时会免费给对方使用。有些在合同中约定不收租金，有些约定免租期，但约定无租使用和免租使用缴税大不同。
免收租金期间是存在发生的租赁事实的，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为；无租使用可视为无偿出借，而非租赁交易行为。无租使用应理解为整个合同期内不支付租金而使用房产的行为。
免收租金期间和无租使用实质上是不同的，前者是一项租赁交易，后者则属于无偿出借。同样，两种方式下的税务处理也有很大差异：
一、免租使用房产
（1）增值税：根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务”，因此免收的租金不需要缴纳增值税。
（2）企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定：“企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。”租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，免租期不属于承租人应付租金的日期，因此，免租期内企业所得税中无须确认租金收入。
（3）房产税：房产税应纳税额的计算分为以下两种情况
a、以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×税率(1.2%)
房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；扣除比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%到30%的扣除比例。
b、以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
也就是说，约定免租期的，应分两个阶段分别计算房产税。在免租期内应仍按照房产余值计算缴纳房产税，从开始收取租金月起按照收取的租金计算缴纳房产税。
（4）印花税：按租赁合同记载金额的千分之一贴花。
二、无租使用房产
（1）增值税：参照《营业税改征增值税试点实施办法》 （财税〔2016〕36号）第十四条规定，无租使用房产、土地应视同销售行为，计算缴纳增值税。
（2）企业所得税：一般情况下基本上是关联方无租使用房产，根据《企业所得税法》第四十一条规定："企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。"又根据《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定："企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。"
因此，如果是关联方无租使用房产，会存在被税务机关调整后的价格确认租金收入，计算缴纳企业所得税风险。当然如果无偿提供房屋给其他单位使用如不属于关联交易，不需要进行纳税调整。
（3）房产税：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”
如果承租方未履行代缴义务，出租方应及时自行补缴房产税。
（4）印花税：如果签订无偿租赁合同，视为无偿赠与合同，不属于印花税列举合同，不需要贴花。
三、另外，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
《财政部、国家税务总局关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（(1988)国税地字015号）进一步明确：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。
综上，免租使用和无租使用除土地使用税外，增值税、企业所得税、房产税、印花税的税务处理都是不一样的。所以我们一定要注意两者的异同，避免错用税收规定而给企业带来税务风险。
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