在實務工作中，有時會遇到一些關聯單位之間出租房產，一些關聯單位基於盈虧情況、稅負情況等多方面因素考慮下在出租房產時會免費給對方使用。有些在合同中約定不收租金，有些約定免租期，但約定無租使用和免租使用繳稅大不同。
免收租金期間是存在發生的租賃事實的，並在租賃交易中，租賃雙方約定一定時期租金為零的行為；無租使用可視為無償出借，而非租賃交易行為。無租使用應理解為整個合同期內不支付租金而使用房產的行為。
免收租金期間和無租使用實質上是不同的，前者是一項租賃交易，後者則屬於無償出借。同樣，兩種方式下的稅務處理也有很大差異：
一、免租使用房產
（1）增值稅：根據《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅徵管問題》（國家稅務總局公告2016年第86號）第七條規定：“納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬於《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務”，因此免收的租金不需要繳納增值稅。
（2）企業所得稅：根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條規定：“企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。”租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，免租期不屬於承租人應付租金的日期，因此，免租期內企業所得稅中無須確認租金收入。
（3）房產稅：房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況
a、以房產原值為計稅依據的
應納稅額=房產原值×(1-扣除比例)×稅率(1.2%)
房產原值是“固定資產”科目中記載的房屋原價；扣除比例是省、自治區、直轄市人民政府規定的10%到30%的扣除比例。
b、以房產租金收入為計稅依據的
應納稅額=房產租金收入×稅率(12%)
根據《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號第二條規定：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
也就是說，約定免租期的，應分兩個階段分別計算房產稅。在免租期內應仍按照房產餘值計算繳納房產稅，從開始收取租金月起按照收取的租金計算繳納房產稅。
（4）印花稅：按租賃合同記載金額的千分之一貼花。
二、無租使用房產
（1）增值稅：參照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》 （財稅〔2016〕36號）第十四條規定，無租使用房產、土地應視同銷售行為，計算繳納增值稅。
（2）企業所得稅：一般情況下基本上是關聯方無租使用房產，根據《企業所得稅法》第四十一條規定："企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。"又根據《企業所得稅法實施條例》第一百二十三條規定："企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則，或者企業實施其他不具有合理商業目的安排的，稅務機關有權在該業務發生的納稅年度起10年內，進行納稅調整。"
因此，如果是關聯方無租使用房產，會存在被稅務機關調整後的價格確認租金收入，計算繳納企業所得稅風險。當然如果無償提供房屋給其他單位使用如不屬於關聯交易，不需要進行納稅調整。
（3）房產稅：根據《財政部 國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規定：“一、關於無租使用其他單位房產的房產稅問題 無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產餘值代繳納房產稅。”
如果承租方未履行代繳義務，出租方應及時自行補繳房產稅。
（4）印花稅：如果簽訂無償租賃合同，視為無償贈與合同，不屬於印花稅列舉合同，不需要貼花。
三、另外，《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第三條規定：土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收。
《財政部、國家稅務總局關於城鎮土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（(1988)國稅地字015號）進一步明確：土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。
綜上，免租使用和無租使用除土地使用稅外，增值稅、企業所得稅、房產稅、印花稅的稅務處理都是不一樣的。所以我們一定要注意兩者的異同，避免錯用稅收規定而給企業帶來稅務風險。
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