6月5日，星期二。
一大早，大家就被“深圳啟動二次房改”的消息刷屏了。
事實上，深圳今天公佈的只是一份徵求意見稿，它的名稱是《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》。
值得注意的是，這份“意見”試圖明確未來18年（2018年至2035年）的深圳住房發展目標，給全社會一個穩定的預期。
文件最重要的細節是：
1、深圳計劃到2035年，分近期、中期、遠期三個階段，籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
2、其中，市場商品住房佔住房供應的40％左右（租售結合）；
3、政策性支持住房佔住房供應的40％左右；在政策性支持住房中，人才住房和安居型商品房各佔一半（相當於總比例的20%）。
人才住房重點面向符合條件的各類人才，住房可租可售，建築面積以小於90平方米為主，
租售價為市場價的60％左右（可租可售）；安居型商品房重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租售價為市場價的50％左右（可租可售、以售為主）。
出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿 15 年，或者年滿 60 週歲且購房滿 10 年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以進入市場流轉，但要向政府繳納一定比例的增值收益。
4、公共租賃住房佔住房供應的20％左右（只租不售）；公共租賃住房方面，深圳重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，建築面積以30－60平方米為主，租金為市場價的30％左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10％。
5、開展城際合作，落實粵港澳大灣區戰略，推動建立都市圈城際住房合作機制， 結合軌道交通和產業佈局，在臨深片區開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
下面是我的看法：
1、北上廣深四大一線城市，歷來是中國樓市的風向標。此次深圳率先明確未來18年的住房政策，全面落實中央“房住不炒”、“多主體供應、多渠道保障”、“租購併舉”，應該說給全國帶了一個好頭。
此前北京、上海在住房十三五規劃裡，也有意把“普通商品住宅”的供應量佔比（佔總新增住房的比例）降低到50%以下。深圳的“意見出臺”後，帶有新標杆意義，估計一線城市和強二線城市，未來都會這樣做。其結果是：可售商品房在中心城市將普遍減少，政府控制的政策性住房佔比將大幅增加。
深圳未來18年新增170萬套住房，看起來不算多，但以深圳有限的土地面積（深圳總面積只相當於北京六環內面積的90%左右，而且一半是山地、湖泊），能規劃這麼多住宅，已經非常不容易了。
2、未來排名靠前的中心城市，將逐步進入“選人模式”、“選錢模式”。
表面上看，北京、上海、雄安新區之外的城市，都在參與搶人大戰。而京滬和雄安新區是在“選人”，符合條件的我才要。此外，它們還在“選錢”，住房限購就是一種“選錢”，投資的高門檻也是一種“選錢”。
一個城市發展起來，人和錢是最重要的因素。北京、上海、雄安新區太有吸引力，所以不能什麼錢都要、什麼人都進。其他中心城市，事實上也在進入這種狀態，——樓市限購越來越嚴格，商品房供應減少，政府政策性住房比例上升，其實就是啟動了“選錢選人模式”。
3、深圳此次“徵求意見稿”裡，最引人注目的焦點是：新增住房的60%，都是打折的住房。
比如人才房的租金或者售價按照市場價打6折，安居型商品房按照市場價打5折。這兩種房子在買下來若干年之後，可以獲得完全產權。應該說，這對於增加深圳吸引力很有好處。要知道，北京的“共有產權住房”是永遠封閉流轉的。
當然，在這兩種房子上，將逐步累積龐大的輪候隊伍，倒逼深圳提高落戶門檻。
至於“公共租賃住房”，由於針對“低收入居民”（只租不售），租金可以按照市場價打3折，特殊情況的可以打1折。
一個城市新增住房的60%都存在大比例折扣，這也是史無前例的，其力度之大令人驚歎。這將有利於深圳“選人”，提升城市的競爭力，保障城市的基本運轉。
4、住宅稀缺，將是中國排名前10到15名大城市的長期現象。雖然軌道交通的普及，可以增加城市的“有效半徑”。但以目前的條件，“城市有效半徑”很難超過50公里，如果超過，通勤就變得非常困難（時間成本太高）。
在這種情況下，幾乎所有的一線城市、強二線城市（北、上、廣、深，杭州、成都、重慶、南京、天津、武漢、蘇州、鄭州、長沙等）都面臨住宅供應長期短缺的局面。因為這些城市公共資源太好，發展機遇太多，可以持續不斷吸引新增人口。未來這些城市，都可能擁有2000萬甚至3000萬人口。
深圳未來的住房供應肯定是長期偏緊的，所以今天出臺的文件提出：“開展城際合作，落實粵港澳大灣區戰略，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業佈局，在臨深片區開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。”
我此前曾在專欄裡提出：未來粵港澳大灣區樓市最大的紅利就是——至少500萬深圳人會住到深圳之外（東莞、惠州、中山）。對此，深圳官方顯然已經有所考慮了。
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