2020-03-12 13:50:47 談房說鋪

寫字樓作為商業地產一大特殊商業群體，以商業辦公為導向展開發展，不能用於居住，具備較強的投資性能，大部分寫字樓集中在一二線城市中，然而近幾年一二線城市寫字樓成交量接連受到“打擊”！據中國房地產報數據顯示，廣州、深圳過去三年的寫字樓年平均交易額約為221億元，預計2020年交易金額會下降至約180億元左右。2019年下半年雖然收到大量新項目的入市推動，空置率卻上升至24.6%，

一方面原因在於新增供應量加大，另一方面傳統的散賣模式在寫字樓市場變得異常艱難。

寫字樓散賣模式受阻，大宗交易成為房企資金回籠手段

深圳寫字樓租金連續四個季度下跌，全市租金同比下降11.9%，供應量大幅上升後的寫字樓，市場出現業主以價換量來吸引商戶的局面，為促進商戶進駐，在降阻金、增免租期等營銷方式上展開激烈競爭，從長遠來看，降低租金應對供大於求的處理方式對房企來說顯然不是最好的結果，對此部分企業開始由散賣模式轉型到大宗交易。

SOHO中國股價暴漲近40%，正是大宗交易的結果！

近日，據知情人士透露，黑石集團正與SOHO中國進行私有化商業談判，具體交易細節還在商談中，且不說最終能否談判成功，從此次大宗交易來看，寫字樓的增值效果比散賣更為明顯，作為出賣方的SOHO中國雖然利潤有所降低，但是風險方面卻得到了把控，對此部分朋友也曾表示潘石屹準備“跑路”！

北京望京SOHO為我國最具有代表性的寫字樓之一，總建築面積高達52萬平方米，其中辦公總面積達36萬平方米，是首都一大高層地標，這樣精裝修的寫字樓均價在55000元/平方米左右，市值為198億元，從投資回報率看，2019年6月份望京SOHO的租金為8元/㎡/天，靜態投資回報率週期為17年，然而到8月份，租金下滑至6.31元/㎡/天，環比下跌21%，靜態投資回報率週期上升至21年，商業地產的產權為40年，一般回本週期在15年內，顯然寫字樓投資性能降低，不再受小眾投資者歡迎。這也是為何寫字樓需要從散賣轉型到大宗交易的原因。

遠洋集團54億出售北京CBD甲級寫字樓

2018年，據新京報報道，遠洋集團將位於北京市朝陽區CBD核心區域的一棟寫字樓轉賣給物業基金，出售款高達54億元，稅前收益約17.95億元。

再次表面寫字樓在過去就存在散賣困難的局面，寫字樓的售賣存在一定的返租現象，極少數物業屬於業主自營，隨著寫字樓售價不斷提高，租金增幅卻低於售賣單價，導致租售比成下降趨勢，對一般投資者而言回報週期更長，並且小物業存在出售困難現狀，買賣雙方需求難以對等，整棟或者整層售賣成為寫字樓交易趨勢。

一波未平，一波又起，寫字樓再添“新挑戰”

受到疫情影響，企業作為寫字樓的服務終端，在公司戰略發展決策上受到宏觀經濟影響，在辦公選址方面，會嚴格限制租金預算，租金、裝修投入較大的寫字樓逐漸失去更多市場需求。對此也曾出現過“共享辦公室”模式，可以說是寫字樓的一大突破方向，但是從長遠來看，共享辦公室以賺“快錢”為主，其物業成本和裝修成本都會疊加在最終出租費用中，這對商戶來說，無形之中成本同樣會加大，有長遠戰略部署的企業依然願意長期租賃性價比較高的物業。

另外，疫情對行業影響範圍較廣，特別是酒店、餐飲、旅遊、製造等行業，這類行業同樣會波及到寫字樓市場，以科研、商務服務、零售批發、信息技術為主的寫字樓主力租戶影響較小，供應端大於需求端的不平衡現象正成為寫字樓“新挑戰”，從而使得業主之間的競爭提高，想要提高自身競爭力，需不斷提升項目自身條件，例如租賃條款靈活化、服務方面全面化、辦公方式多元化等，這樣更能讓自身寫字樓站穩腳跟。