A今惜碎碎念

我是袁七，很高兴为你解答！

首先你要考虑的问题是，房子对你来说是不是刚需。

如果你买房属于刚需，那毫无疑问，你需要先首付购房，剩余大概70万，做资产理财配置。

根据目前房地产形势来看，三四线城市。除优质学区房外，均不存在太大的投资价值。

如果你本身并不属于刚需购房，还是建议金融投资来获取复利增长。

100万存款，年化收益率6%，每年收益就非常可观，并且像债券基金、银行理财、股票基金等流通行很强。

建议选择稳健投资，让时间带来复利增长。

袁七

肯定存银行了。

100万存银行是大额存款，现在银行对于揽储还是很下功夫的，利率给的比较高。

如图是2019年八月份的数据，我们看到5年期大额存款最高收益率都有5.1%了，这非常好，要知道现在可是降息周期，全球的利率都在降低。

这是我国的十年期国债收益率，一直在不断的下行，现在都2.8%左右了，未来有可能继续降低，我们都知道现在余额宝的收益率都比之前低了很多，随着经济增长的速度降低，金融市场的改革开放，高收益率低风险的产品是越来越少了。

100万按照5.1%存五年大概是125万，如果能再存五年就是156万。

如果买房呢？说实话这几年山西的GDP增速还是不错的

这里面很大的原因是煤炭的价格比较好，未来几年的煤炭下个走势不容乐观，因为这两年国务院一直要求降低电价，同时因为环境保护对于煤炭的生产要求也多，我想未来山西的GDP增速和全国平均的增速恐怕不容乐观。

那么在全国GDP进入“保6”时代，山西的GDP未来长期保持多少呢？房价的增长不会产期超过GDP增速的。

具体到长治，本身就是一个煤炭资源型城市，随着资源的开采，如果没有其他产业崛起，城市难免会没落，这点从人均收入就可以看出来了。

这样的地方其实很多人都是有房子的，新增人口很少，基本上处于人口外流的情况，房子出租的话租金也收不上。

如果买房的话，出租不好出租，装修一下随便也是十万，租金就算一个月2000，你们当地的平均工资，一年才2.4万，十年才24万而已。

小地方的人不喜欢二手房，都会买新房，我就是小地方的人。

你现在买房图啥呢？

贫民窟的大富翁

从收益性和流动性两方面比较，结果不同。

一、家人的健康保险、孩子的教育金、自己的养老金等已经全部准备好的情况下，比较收益性，比较银行存款利息和房子的投资收益率。

你已经有一套刚需房，如果再买一套，要么用来等着赚差价，要么用来出租赚租金，两种和100万存银行的年利息来比较，取本息和最大的方案。

100万存结构性存款或大额存单，年利率按照4%来计算，一年后本利和是104万。只要你看好长治房市，觉得你房子总价还能长个5万、8万、10万，你应该买房赚差价收益，这样你就有差不多5%、8%、10%的年化收益率了，甚至运气好，3个月或半年就能卖出，那你收益更高，这种房市可以考虑买房。或者你能买到好地段的房子，可以方便出租，每月租金能超过3333元，也应该买房子。如果长治市房子不好出租，不能长期租出去，还不如放银行吃利息省事省时呢！你觉得呢？

二、健康保险、孩子的教育金或自己的养老金还没有准备好的情况下，比较流动性和变现效果。

在这种情况下，你一家三口或五口只要有人生大病或受重伤，就要动用几十万资金。如果你的100万被房子套住了，流动性方面肯定比100万存款差了很多！房子的变现效果也比银行存款差，银行存款最多是损失小部分利息，而房子出售价格不一定是好价格，就算低很多也不得不卖掉付医疗费用。从这流动性和变现效果来看，100万存银行肯定好过买房子了。你认同吗？

三、其实，如果是第二种情况，健康保险、定期寿险、教育金养老金没有准备的情况下，应该从100万中拿出一小部分为家人配置保险，用小钱把可能的大风险转移给保险公司，剩下的存银行定期，比如结构性存款或大额存单，既能保证本金，又能获得高过常规定期的利率，也可以考虑基金和债卷。

白话家庭理财

说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话，大家好我是你们的社长。

对于三4线城市未来的房价没有上涨的机会了，尤其是以一座煤炭资源为主的城市，随着未来新能源的出现，煤炭将会代替，这一点我们从当前的新能源汽车就可以明确的看到。

煤炭资源作为以往几十年发展过程当中的重要能源，但随着对地球的污染，环保作为当前的主要防控，煤炭将被作为首要放弃，其次就是石油，一方面是为了保护地球一方面是为了人们生活得更加健康。

长治市的工资水平

长治市平均工资水平在5064元，而4500元到6000元的工资水平占据了28.7%，6000元到8000元的工资水平占据了20.2%，这说明当前长治市平均工资并不算太低。

在2019年有一份报告中显示，如果你平均工资水平达到8000元，那么就超越了当前工薪阶层95%以上的人，由此可见长治市平均工资水平还是高于2019年平均工资水平。

长治市房价

通过上图我们可以看到最新的长治市平均房价在8442元每平米，包括每个月的平均收入并没有楼主说的那么夸张，由此可见提问者降低了平均工资收入水平故意抬高了长治市平均房价。

通过上图我们可以明显的发现长治市当前的房地产行业处于供大于求的状态，也就是说建成在售的房屋要比需求多，同时我们可以看到今天新增房源69套，房价环比上涨8.94%。

这就说明长治市未来的房价可能会出现一个上涨幅度缩小，但依然会延续一个短期上涨的态势，在这种情况下想要购买房屋，从表面上来看是获利的，但当房价水平到达一个阶段的时候可能难以变现，会出现有价无市的现状。

综合来看：对于长治市一个三四线城市来说，如果手里有100万元的现金，哪怕是存在银行选择定期存款都要比你当前选择购房现实的多，第一主要是房子变现难，第二房价未来存在着巨大的不确定性，如果选择银行定期存款或者银行投资理财产品相信它是一个增值的过程，而购买了房屋也许是一个下降的过程。

社长财经

这个没有什么值得纠结，100万存银行定期。

为什么不买房?

支撑长治市经济的支柱是煤炭产业，在2010年之前，具有煤炭资源的地区的确富得流油，造就了一大批一掷千金的煤炭富豪，同时也带动当地的就业和其它产业的繁荣。但是煤炭产业属于重能耗，重污染行业，和国家的环保和新能源战略相左，可以预期煤炭行业或随着人类的发展逐渐退出历史舞台，那么很显然长治市以煤炭为主的发展模式几乎不可能再现。

而一个三四线城市没有支撑产业，人口大概率会呈现净流出状态，而人口的净流入是支撑房价的核心因子。那房价大幅上涨的概率基本上不存在。考虑当前已经有一探刚需住房，所以不建议买房。

长治市当前房价8000到10000元一平方，这明显虚高了，随着房地产长效机制的建立和国家队房地产的态度来看，未来三四线城市房价大概率下跌。

为什么存银行？

从你提出问题就能看出，你是一位风险厌恶型投资者，虽然目前cpi高企，但是一年为周期的情况下，银行的中长期定存回报基本上的能跑赢通胀。

目前银行的定期存款主要有1年、2年、3年和5年这几个档次。假设考虑存3年定期，在上浮的之后4%的回报不是一件困难的事。

至于最近两年火热的大额存单，民营银行的智能存款等，其本质还是银行一般性存款，收益也相差不大，民营必要去折腾，简单粗暴好懂省心，直接银行定期存款。

溯源归一

既然侧重于利益的比较，那么购房的考虑多数是出于非自住需求，而在现在的“房住不炒”的楼市调控方向下，非自住的购房需求在房产保值方面需要面临更多的风险，同时在楼市的新形势下，三四线城市的房价在整体上会面临大小不一的调整压力，所以在一定的前提条件下，暂时来说存银行会优于以盈利的目的去购房。

一、楼市调控下，非自住需求的购房在保值或盈利上的风险正在加大。

在目前的楼市环境来说，调控引导的方向和市场上房价整体平稳的表现，都在使非自住这种以盈利主目的的购房需求面临比以前更大的风险。

1、楼市引导方向并不支持非自住的购房需求。

“让房子回归居住功能”是本轮楼市调控的主要引导方向之一，要达成这个目的就需要持续抑制房子的投机或投资需求，而以目前的情况来看，这一方向并没有改变。

在2016年底延续到现在的这一轮楼市调控，到迄今为止可以说是国内楼市发展史上力度和决心最大的一次调控，即使在新冠的冲击下，“房住不炒”和“稳房价，稳预期，稳地价”的调控基调依旧没有改变，只是在一城一策的方针下，让各地可以根据本地的情况在大方向不变的前提下微调，以消化新冠的影响从而达到“稳”的目的。

而这种“不变”的信号，既有来自手握房地产行业“银根”的央行，也有来自高层在新情况下的三令五申，不管是建立楼市调控的长效机制，还是不再将房地产作为经济刺激的短期措施，都将预示着“稳房价”和“房住不炒”的调控方向还将会继续，即使短期出现波动，也不会改变大的方向，而追求盈利的购房需求与这个方向是相悖的。

2、整体房价将保持平稳，房产升值乏力会使盈利基础缺失。

而只要对楼市的主要引导方向保持不变，整体房价就会缺乏大幅度上行的基础，那盈利的目的就存在无法达成的可能。

房价被推高的原因之一，就是房产的金融流通属性过重，导致过去以盈利为目的的购房行为成为常见现象，而随着这次调控对这种需求的围堵，同时加上对房企“银根”和价格的管控，使这种购房行为得到有力的压制，而换来的是大多数城市的房价都表现出相对的平稳状态。

而购房需要大量资金或者需要应用房贷杠杆，无论以自有资金付全款还是通过房贷来使用杠杆购房，要计算盈利就都要考虑资金成本，没有房价的上行或者上行的幅度不够，盈利的目的就很难达到。

现在四大银行的大额定存年利率都能达到4.2%，部分城商行达到5%，同时目前房贷利率普遍要高于5.4%，如果房产的升值少于这些数值，再加上购房和各项费用，那都是要亏钱的。

而这种状态受调控方向的影响，继续保持下去的概率是很大的，即使有部分城市由于自身城市的原因出现了大一些的升值，也只会是少部分现象，大多都会在相对平稳的状态下发展，有些城市甚至会面临调整的压力，这些背景对盈利都会造成考验。

二、楼市的新形势下，三四线及以下的城市房价在整体上会面临一定的调整压力。

现在房地产已经要告别高歌猛进的年代，同时国内楼市的成交、人口发展、城市的发展都将进入新的阶段，这种新形势会造成很多三四线及以下的城市面临一定的调整压力。

1、楼市成交总量增长乏力，人口变化也将影响楼市长远的承接能力。

（1）、销量增长乏力。

在以往房地产发展高歌猛进的年代，楼市成交量不断登上新台阶，同时增速都会比较快，即使短暂回调也会很快恢复，而进入2017年以后，全国新建商品房销售面积呈现一个顶部状态，增长乏力。

据国家统计局的数据，2017年全国商品房销售面积是16.9亿平米，2018年是17.1亿平米，2019年是也是17.1亿平米左右，整整三年的数据几乎处于持平状态，2019年的增速更低至-0.1%，在2018年1.3%的基础上，进一步下滑到负区间，2020年由于新冠的影响，继续下滑的概率在增大。

（2）、人口情况的变化对楼市的长远承接能力造成影响。

人口是对房价造成长远影响的主要因素。但近年来，人口状况正出现新的特点，一方面人口出生率在下降，另一方面，老龄化的速度在提速，两者对以后长远的购房需求正在形成叠加式的影响。

国家统计局的数据显示，2019年国内的人口出生率是千分之10.48，接替2018年数据成为近30年以来的最低值，同时人口自然增长率低至千分之3.34%，同样呈现持续走低的状态。考虑出生和死亡的差值，在1999年时全国人口净增长超过千万，到2018年时只净增长了530万，而2019年仅增长467万人，数据在进一步下调。

而另一方面，人口的老龄化也在加速。据国家统计局的数据，2015年60周岁以上人口占比是15.5%，2018年是17.9%，到2019年是18.1%，数据也在不断地扩大。

因此从楼市现状和人口发展趋势来看，房地产长期高速的可持续发展正面临变数，这种变数对那些条件一般的三四线及以下城市的长远影响更大。

2、城市发展进入新形势，房价分化现象会加剧。

从高层不断提出的城市发展战略来看，大型城市群、经济圈将是未来城市发展的主要方向之一，这些地区的经济、产业和对人口的吸引力都将占据更大的优势，而这些因素是相辅相成的，产业突出，经济发展一般会比较好，经济比较好又是吸引人口流入的硬条件，这些条件在那些重点的一二线城市会更加突出，为这些地区的房价提供支撑的力量。

而三四线及以下的城市受这个趋势的影响极有可能会走向更加弱势的地位，假如人口呈流出状态，产业又一般，那更长远一些的房价支撑就会同样走向弱势。如题目补充说明中的长治市，突出的特点是过于依赖煤炭这种正在下坡和会趋向地域枯竭的资源，以现在的房价来看，随着时间的发展在消化完人口的优势后其分化下调的压力就会加大。

三、在一定条件下，存银行收益会优于购房升值。

那在房产升值出现变数的情况下，钱是否可以选择存银行？只要所在的城市受上面这些大环境的影响较大，那么暂时存银行也是一种可行的选择，因为在这些前提条件下，存银行的收益会优于购房的升值幅度。

上面也已经提到，目前在四大银行的5年期大额定存是可以拿到4.2%的年化利率的，部分城商行还可以达到5%以上的收益，而目前以期望升值盈利为目的去购入房产就会受很多因素的影响，已经不像以前市场火热并处于上行通道时那样可以随便买都赚钱。

只要三四线及以下城市的产业优势欠缺，随着时间的推移在更长远一些的趋势来看房价调整的可能就会越来越大，只要在5年之后，房产总升值率少于25%，这笔交易都可以说是亏的，而在目前的形势下，短期受调控的引导，会有比较大的概率保持在相对平稳的状态，但未来当一个城市的人口和产业的劣势影响形成气候时，还要警惕房价会出现不可逆式的调整。

所以只要调控在持续，在那些人口和产业的优势并不突出、甚至存在不可持续式的缺陷的三四线及以下的城市，存银行的收益会暂时或长期都优于购置房产。

四、小结。

综上所述，在目前的市场环境和未来房价的影响因素下，很多三四线及以下的城市都会面临着同样的问题，房价将会保持整体相对平稳的状态，随着时间的发展甚至需要面临调整的压力。而在这种背景下，以盈利的目的买入房产就会面临比以前更多的不确定风险，在产业和人口都不太突出甚至在未来有可能会进入逆向发展的地区，即使最近偶尔有上行波动，长远来说存银行也会有较大的概率优于购入房产。

CA红叶

现在最好的方式是手握现金流，不要贸然投资，等一些小老板们熬不下去了，变卖资产的时候再狠狠地砍上一刀进行收购。

王的贝多芬

山西长治，属地级市，第一财经城市商业魅力排行榜给到的是5线城市排名。

这是一个历史悠久的资源型城市，可以追溯战国时代，韩国上党郡，富含铁矿，是冶炼兵器所需的铁的主要产地，秦国一直想霸占，但却被赵国抢了去。现在如果在这个城市，有100万年现金，小菜建议，短期内还是首选银行大额存单。如果你想投资房产，建议去太原，它是晋中城市群的核心城市，也是山西省会，前景更好。

第一、三四线城市未来的房价走势

我们都知道，去年我国城镇化已达60.6%，实现了从乡村社会向城市社会的转型，这个60%大关突破后，未来城市发展会全面放缓，房地产发展会进入新的发展周期。

这个新周期的特点就是城市分化、房地产分化和房价分化。什么意思呢？

就是未来我国城镇化无法再依赖全国城市的全面发展，只能依赖城市群、都市圈、湾区的发展带动提升，这也是国务院新型城镇化2035规划纲要确定的发展路径，也是借鉴发达国家城市发展道路的必然选择。

也就意味着，未来三四线单体城市，尤其是缺乏经济特色和支柱产业的城市，这样的城市大概率要走下坡路，房价下跌也就是趋势。而不幸的是，长治就是这样的城市，夕阳支柱产业，缺乏新兴支柱产业，城市走向衰落是大概率事件。

第二、长治市房价走势分析

长治市的房价水平符合多数中西部地级城市房价（8000-1万/平米），但对长治来说，这个房价有些虚高，产业带不动经济，经济支撑不了这个房价，下跌的概率很大。

01、长治房价指数

国家统计局70城、社科院和中指院100城监测城市中都没有长治，只有商业网站有长治的房价指数。吉屋网显示，2020年2月，长治新房均价6826元/平米，环比上月持平；二手房均价8116元/平米，环比上涨3.32%。

2018年，城镇常住居民人均可支配收入32024元，同比增长6.5%，如保持这个增速，那2019年居民收入为34106元，那么长治2019年的房价收入比就是19，就很高。西南地区的核心成都、重庆、昆明、贵阳房价收入比在10-11之间，国际正常房价收入比值在3-6。

也就意味着，长治城镇居民家庭要积攒19年收入，才能在长治全款买一套房，收入偏低，房价偏高。

02、长治人口

2018年末，长治全市常住人口346.82万，同比新增1.3万人。其中，城镇常住人口187.2万，占比53.96%（城镇化率），同比新增4.3万。

2012-2018年间，长治城镇常住人口年均新增5.9万人，对地级市来说，还算不错。但也要注意增量趋势，城镇常住人口新增越来越少。

小菜认为，一方面可能是房价上涨，进城压力加大，导致城镇常住人口增量递减；另一方面可能是更高等级城市对人口的吸引，导致长治人口外流。

随着城镇化持续推进，三四线城市缺乏产业支撑，人口外流会更严重，长治人口减少趋势会延续，甚至出现负增长。

03、长治房地产发展情况

①房地产开发投资及增速

2011-2018年，长治房地产开发投资波动性很大，长治房地产发展不够稳定。

在全国房价横盘的2010-2017这8年间，长治在2014、2016年出现了较大幅度的下滑。而2017年房价开始上涨后，房地产开发投资开始剧增，到2018年投资增速达到42.8%，长治的房地产市场不稳定，不健康。

②住宅商品房销售及增速

从2012-2018年长治住宅商品房销售面积和增速看，前5年房价横盘期，销售和增速都很稳定。2017年政策松绑后，住宅销售面积猛增，增速创下新高，但2018年开始回落。

这就意味着，长治的住宅市场不够稳定，受外部政策的影响很大。

04、长治的产业

长治经济结构不合理，产业单一，城市发展过渡依赖煤炭产业，但煤炭产业属于夕阳产业，资源型产业。随着实体经济低迷，对煤炭的需求量急剧萎缩，尤其是2016年以来，煤炭产业增加值急剧下跌，整个产业的上下游都面临经营困难，产业亟待转型升级。

在新兴产业方面，显得“势单力薄”，增加值占比很低，在短期内无法挑起城市经济发展的大梁。产业格局与转型升级的矛盾短期内都将难以化解，而人随产业走，产业不兴，人口必将外流，这从常住人口增量逐年下滑就能看出来。

综上分析，长治房价偏高，人口增量下降，房地产发展波动性大，产业大幅萎缩，叠加房地产发展进入新周期，未来房价下跌的概率很大，不宜再在长治投资房产。

第三、100万存银行大额存单的好处？

目前看，市场现金流紧张，银行大额存单产品的利率普遍都比较高，叠加长治房价走跌的趋势，选择银行大额存单就是比较理智的选项。

下面是2019年农业银行大额存单产品，100万只能认购6个月期限的大额存单。根据每期发行产品的差异，可以选定期计息，也可选利随本清，利率还是比较高的，达到了1.95%，比国有四大行1年期存款利率还高些。

当然，也可以不选大额存单，选银行定存，5年期的产品利率较高，农商行的达到了5.225%，四大行一般在2.75%的样子。缺点就是占用资金时间太长，到时候要用钱，提前支取的话，全部要算活期利率，就非常划不来。

而根据国务院存款保险条例，50万以内的银行存款，出现银行破产情形，都是全额赔付的。如果担忧本金安全，可以把100万分成2笔存款，存在2家不同的银行，规避掉这个风险。但是，银行破产的概率很低，改革开放到现在，也就2家小银行破产。

综上分析，小菜认为，长治作为资源型城市，产业单一，结构不合理，经济和产业长期内都将无法支撑城市进一步发展，产业不兴，人流难引，房价也就难以维持，不建议去买房，建议将100万存银行定存和大额存单收益更稳。

房坛法菜

60万买房，40万存银行！仅供参考！

中玉财经

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