A今惜碎碎念

我是袁七，很高興為你解答！

首先你要考慮的問題是，房子對你來說是不是剛需。

如果你買房屬於剛需，那毫無疑問，你需要先首付購房，剩餘大概70萬，做資產理財配置。

根據目前房地產形勢來看，三四線城市。除優質學區房外，均不存在太大的投資價值。

如果你本身並不屬於剛需購房，還是建議金融投資來獲取複利增長。

100萬存款，年化收益率6%，每年收益就非常可觀，並且像債券基金、銀行理財、股票基金等流通行很強。

建議選擇穩健投資，讓時間帶來複利增長。

袁七

肯定存銀行了。

100萬存銀行是大額存款，現在銀行對於攬儲還是很下功夫的，利率給的比較高。

如圖是2019年八月份的數據，我們看到5年期大額存款最高收益率都有5.1%了，這非常好，要知道現在可是降息週期，全球的利率都在降低。

這是我國的十年期國債收益率，一直在不斷的下行，現在都2.8%左右了，未來有可能繼續降低，我們都知道現在餘額寶的收益率都比之前低了很多，隨著經濟增長的速度降低，金融市場的改革開放，高收益率低風險的產品是越來越少了。

100萬按照5.1%存五年大概是125萬，如果能再存五年就是156萬。

如果買房呢？說實話這幾年山西的GDP增速還是不錯的

這裡面很大的原因是煤炭的價格比較好，未來幾年的煤炭下個走勢不容樂觀，因為這兩年國務院一直要求降低電價，同時因為環境保護對於煤炭的生產要求也多，我想未來山西的GDP增速和全國平均的增速恐怕不容樂觀。

那麼在全國GDP進入“保6”時代，山西的GDP未來長期保持多少呢？房價的增長不會產期超過GDP增速的。

具體到長治，本身就是一個煤炭資源型城市，隨著資源的開採，如果沒有其他產業崛起，城市難免會沒落，這點從人均收入就可以看出來了。

這樣的地方其實很多人都是有房子的，新增人口很少，基本上處於人口外流的情況，房子出租的話租金也收不上。

如果買房的話，出租不好出租，裝修一下隨便也是十萬，租金就算一個月2000，你們當地的平均工資，一年才2.4萬，十年才24萬而已。

小地方的人不喜歡二手房，都會買新房，我就是小地方的人。

你現在買房圖啥呢？

貧民窟的大富翁

從收益性和流動性兩方面比較，結果不同。

一、家人的健康保險、孩子的教育金、自己的養老金等已經全部準備好的情況下，比較收益性，比較銀行存款利息和房子的投資收益率。

你已經有一套剛需房，如果再買一套，要麼用來等著賺差價，要麼用來出租賺租金，兩種和100萬存銀行的年利息來比較，取本息和最大的方案。

100萬存結構性存款或大額存單，年利率按照4%來計算，一年後本利和是104萬。只要你看好長治房市，覺得你房子總價還能長個5萬、8萬、10萬，你應該買房賺差價收益，這樣你就有差不多5%、8%、10%的年化收益率了，甚至運氣好，3個月或半年就能賣出，那你收益更高，這種房市可以考慮買房。或者你能買到好地段的房子，可以方便出租，每月租金能超過3333元，也應該買房子。如果長治市房子不好出租，不能長期租出去，還不如放銀行吃利息省事省時呢！你覺得呢？

二、健康保險、孩子的教育金或自己的養老金還沒有準備好的情況下，比較流動性和變現效果。

在這種情況下，你一家三口或五口只要有人生大病或受重傷，就要動用幾十萬資金。如果你的100萬被房子套住了，流動性方面肯定比100萬存款差了很多！房子的變現效果也比銀行存款差，銀行存款最多是損失小部分利息，而房子出售價格不一定是好價格，就算低很多也不得不賣掉付醫療費用。從這流動性和變現效果來看，100萬存銀行肯定好過買房子了。你認同嗎？

三、其實，如果是第二種情況，健康保險、定期壽險、教育金養老金沒有準備的情況下，應該從100萬中拿出一小部分為家人配置保險，用小錢把可能的大風險轉移給保險公司，剩下的存銀行定期，比如結構性存款或大額存單，既能保證本金，又能獲得高過常規定期的利率，也可以考慮基金和債卷。

白話家庭理財

說真話、講實話、不廢話、沒套話，讓我們今天說一點大家都能夠聽得懂的人話，大家好我是你們的社長。

對於三4線城市未來的房價沒有上漲的機會了，尤其是以一座煤炭資源為主的城市，隨著未來新能源的出現，煤炭將會代替，這一點我們從當前的新能源汽車就可以明確的看到。

煤炭資源作為以往幾十年發展過程當中的重要能源，但隨著對地球的汙染，環保作為當前的主要防控，煤炭將被作為首要放棄，其次就是石油，一方面是為了保護地球一方面是為了人們生活得更加健康。

長治市的工資水平

長治市平均工資水平在5064元，而4500元到6000元的工資水平佔據了28.7%，6000元到8000元的工資水平佔據了20.2%，這說明當前長治市平均工資並不算太低。

在2019年有一份報告中顯示，如果你平均工資水平達到8000元，那麼就超越了當前工薪階層95%以上的人，由此可見長治市平均工資水平還是高於2019年平均工資水平。

長治市房價

通過上圖我們可以看到最新的長治市平均房價在8442元每平米，包括每個月的平均收入並沒有樓主說的那麼誇張，由此可見提問者降低了平均工資收入水平故意抬高了長治市平均房價。

通過上圖我們可以明顯的發現長治市當前的房地產行業處於供大於求的狀態，也就是說建成在售的房屋要比需求多，同時我們可以看到今天新增房源69套，房價環比上漲8.94%。

這就說明長治市未來的房價可能會出現一個上漲幅度縮小，但依然會延續一個短期上漲的態勢，在這種情況下想要購買房屋，從表面上來看是獲利的，但當房價水平到達一個階段的時候可能難以變現，會出現有價無市的現狀。

綜合來看：對於長治市一個三四線城市來說，如果手裡有100萬元的現金，哪怕是存在銀行選擇定期存款都要比你當前選擇購房現實的多，第一主要是房子變現難，第二房價未來存在著巨大的不確定性，如果選擇銀行定期存款或者銀行投資理財產品相信它是一個增值的過程，而購買了房屋也許是一個下降的過程。

社長財經

這個沒有什麼值得糾結，100萬存銀行定期。

為什麼不買房?

支撐長治市經濟的支柱是煤炭產業，在2010年之前，具有煤炭資源的地區的確富得流油，造就了一大批一擲千金的煤炭富豪，同時也帶動當地的就業和其它產業的繁榮。但是煤炭產業屬於重能耗，重汙染行業，和國家的環保和新能源戰略相左，可以預期煤炭行業或隨著人類的發展逐漸退出歷史舞臺，那麼很顯然長治市以煤炭為主的發展模式幾乎不可能再現。

而一個三四線城市沒有支撐產業，人口大概率會呈現淨流出狀態，而人口的淨流入是支撐房價的核心因子。那房價大幅上漲的概率基本上不存在。考慮當前已經有一探剛需住房，所以不建議買房。

長治市當前房價8000到10000元一平方，這明顯虛高了，隨著房地產長效機制的建立和國家隊房地產的態度來看，未來三四線城市房價大概率下跌。

為什麼存銀行？

從你提出問題就能看出，你是一位風險厭惡型投資者，雖然目前cpi高企，但是一年為週期的情況下，銀行的中長期定存回報基本上的能跑贏通脹。

目前銀行的定期存款主要有1年、2年、3年和5年這幾個檔次。假設考慮存3年定期，在上浮的之後4%的回報不是一件困難的事。

至於最近兩年火熱的大額存單，民營銀行的智能存款等，其本質還是銀行一般性存款，收益也相差不大，民營必要去折騰，簡單粗暴好懂省心，直接銀行定期存款。

溯源歸一

既然側重於利益的比較，那麼購房的考慮多數是出於非自住需求，而在現在的“房住不炒”的樓市調控方向下，非自住的購房需求在房產保值方面需要面臨更多的風險，同時在樓市的新形勢下，三四線城市的房價在整體上會面臨大小不一的調整壓力，所以在一定的前提條件下，暫時來說存銀行會優於以盈利的目的去購房。

一、樓市調控下，非自住需求的購房在保值或盈利上的風險正在加大。

在目前的樓市環境來說，調控引導的方向和市場上房價整體平穩的表現，都在使非自住這種以盈利主目的的購房需求面臨比以前更大的風險。

1、樓市引導方向並不支持非自住的購房需求。

“讓房子迴歸居住功能”是本輪樓市調控的主要引導方向之一，要達成這個目的就需要持續抑制房子的投機或投資需求，而以目前的情況來看，這一方向並沒有改變。

在2016年底延續到現在的這一輪樓市調控，到迄今為止可以說是國內樓市發展史上力度和決心最大的一次調控，即使在新冠的衝擊下，“房住不炒”和“穩房價，穩預期，穩地價”的調控基調依舊沒有改變，只是在一城一策的方針下，讓各地可以根據本地的情況在大方向不變的前提下微調，以消化新冠的影響從而達到“穩”的目的。

而這種“不變”的信號，既有來自手握房地產行業“銀根”的央行，也有來自高層在新情況下的三令五申，不管是建立樓市調控的長效機制，還是不再將房地產作為經濟刺激的短期措施，都將預示著“穩房價”和“房住不炒”的調控方向還將會繼續，即使短期出現波動，也不會改變大的方向，而追求盈利的購房需求與這個方向是相悖的。

2、整體房價將保持平穩，房產升值乏力會使盈利基礎缺失。

而只要對樓市的主要引導方向保持不變，整體房價就會缺乏大幅度上行的基礎，那盈利的目的就存在無法達成的可能。

房價被推高的原因之一，就是房產的金融流通屬性過重，導致過去以盈利為目的的購房行為成為常見現象，而隨著這次調控對這種需求的圍堵，同時加上對房企“銀根”和價格的管控，使這種購房行為得到有力的壓制，而換來的是大多數城市的房價都表現出相對的平穩狀態。

而購房需要大量資金或者需要應用房貸槓桿，無論以自有資金付全款還是通過房貸來使用槓桿購房，要計算盈利就都要考慮資金成本，沒有房價的上行或者上行的幅度不夠，盈利的目的就很難達到。

現在四大銀行的大額定存年利率都能達到4.2%，部分城商行達到5%，同時目前房貸利率普遍要高於5.4%，如果房產的升值少於這些數值，再加上購房和各項費用，那都是要虧錢的。

而這種狀態受調控方向的影響，繼續保持下去的概率是很大的，即使有部分城市由於自身城市的原因出現了大一些的升值，也只會是少部分現象，大多都會在相對平穩的狀態下發展，有些城市甚至會面臨調整的壓力，這些背景對盈利都會造成考驗。

二、樓市的新形勢下，三四線及以下的城市房價在整體上會面臨一定的調整壓力。

現在房地產已經要告別高歌猛進的年代，同時國內樓市的成交、人口發展、城市的發展都將進入新的階段，這種新形勢會造成很多三四線及以下的城市面臨一定的調整壓力。

1、樓市成交總量增長乏力，人口變化也將影響樓市長遠的承接能力。

（1）、銷量增長乏力。

在以往房地產發展高歌猛進的年代，樓市成交量不斷登上新臺階，同時增速都會比較快，即使短暫回調也會很快恢復，而進入2017年以後，全國新建商品房銷售面積呈現一個頂部狀態，增長乏力。

據國家統計局的數據，2017年全國商品房銷售面積是16.9億平米，2018年是17.1億平米，2019年是也是17.1億平米左右，整整三年的數據幾乎處於持平狀態，2019年的增速更低至-0.1%，在2018年1.3%的基礎上，進一步下滑到負區間，2020年由於新冠的影響，繼續下滑的概率在增大。

（2）、人口情況的變化對樓市的長遠承接能力造成影響。

人口是對房價造成長遠影響的主要因素。但近年來，人口狀況正出現新的特點，一方面人口出生率在下降，另一方面，老齡化的速度在提速，兩者對以後長遠的購房需求正在形成疊加式的影響。

國家統計局的數據顯示，2019年國內的人口出生率是千分之10.48，接替2018年數據成為近30年以來的最低值，同時人口自然增長率低至千分之3.34%，同樣呈現持續走低的狀態。考慮出生和死亡的差值，在1999年時全國人口淨增長超過千萬，到2018年時只淨增長了530萬，而2019年僅增長467萬人，數據在進一步下調。

而另一方面，人口的老齡化也在加速。據國家統計局的數據，2015年60週歲以上人口占比是15.5%，2018年是17.9%，到2019年是18.1%，數據也在不斷地擴大。

因此從樓市現狀和人口發展趨勢來看，房地產長期高速的可持續發展正面臨變數，這種變數對那些條件一般的三四線及以下城市的長遠影響更大。

2、城市發展進入新形勢，房價分化現象會加劇。

從高層不斷提出的城市發展戰略來看，大型城市群、經濟圈將是未來城市發展的主要方向之一，這些地區的經濟、產業和對人口的吸引力都將佔據更大的優勢，而這些因素是相輔相成的，產業突出，經濟發展一般會比較好，經濟比較好又是吸引人口流入的硬條件，這些條件在那些重點的一二線城市會更加突出，為這些地區的房價提供支撐的力量。

而三四線及以下的城市受這個趨勢的影響極有可能會走向更加弱勢的地位，假如人口呈流出狀態，產業又一般，那更長遠一些的房價支撐就會同樣走向弱勢。如題目補充說明中的長治市，突出的特點是過於依賴煤炭這種正在下坡和會趨向地域枯竭的資源，以現在的房價來看，隨著時間的發展在消化完人口的優勢後其分化下調的壓力就會加大。

三、在一定條件下，存銀行收益會優於購房升值。

那在房產升值出現變數的情況下，錢是否可以選擇存銀行？只要所在的城市受上面這些大環境的影響較大，那麼暫時存銀行也是一種可行的選擇，因為在這些前提條件下，存銀行的收益會優於購房的升值幅度。

上面也已經提到，目前在四大銀行的5年期大額定存是可以拿到4.2%的年化利率的，部分城商行還可以達到5%以上的收益，而目前以期望升值盈利為目的去購入房產就會受很多因素的影響，已經不像以前市場火熱並處於上行通道時那樣可以隨便買都賺錢。

只要三四線及以下城市的產業優勢欠缺，隨著時間的推移在更長遠一些的趨勢來看房價調整的可能就會越來越大，只要在5年之後，房產總升值率少於25%，這筆交易都可以說是虧的，而在目前的形勢下，短期受調控的引導，會有比較大的概率保持在相對平穩的狀態，但未來當一個城市的人口和產業的劣勢影響形成氣候時，還要警惕房價會出現不可逆式的調整。

所以只要調控在持續，在那些人口和產業的優勢並不突出、甚至存在不可持續式的缺陷的三四線及以下的城市，存銀行的收益會暫時或長期都優於購置房產。

四、小結。

綜上所述，在目前的市場環境和未來房價的影響因素下，很多三四線及以下的城市都會面臨著同樣的問題，房價將會保持整體相對平穩的狀態，隨著時間的發展甚至需要面臨調整的壓力。而在這種背景下，以盈利的目的買入房產就會面臨比以前更多的不確定風險，在產業和人口都不太突出甚至在未來有可能會進入逆向發展的地區，即使最近偶爾有上行波動，長遠來說存銀行也會有較大的概率優於購入房產。

CA紅葉

現在最好的方式是手握現金流，不要貿然投資，等一些小老闆們熬不下去了，變賣資產的時候再狠狠地砍上一刀進行收購。

王的貝多芬

山西長治，屬地級市，第一財經城市商業魅力排行榜給到的是5線城市排名。

這是一個歷史悠久的資源型城市，可以追溯戰國時代，韓國上黨郡，富含鐵礦，是冶煉兵器所需的鐵的主要產地，秦國一直想霸佔，但卻被趙國搶了去。現在如果在這個城市，有100萬年現金，小菜建議，短期內還是首選銀行大額存單。如果你想投資房產，建議去太原，它是晉中城市群的核心城市，也是山西省會，前景更好。

第一、三四線城市未來的房價走勢

我們都知道，去年我國城鎮化已達60.6%，實現了從鄉村社會向城市社會的轉型，這個60%大關突破後，未來城市發展會全面放緩，房地產發展會進入新的發展週期。

這個新週期的特點就是城市分化、房地產分化和房價分化。什麼意思呢？

就是未來我國城鎮化無法再依賴全國城市的全面發展，只能依賴城市群、都市圈、灣區的發展帶動提升，這也是國務院新型城鎮化2035規劃綱要確定的發展路徑，也是借鑑發達國家城市發展道路的必然選擇。

也就意味著，未來三四線單體城市，尤其是缺乏經濟特色和支柱產業的城市，這樣的城市大概率要走下坡路，房價下跌也就是趨勢。而不幸的是，長治就是這樣的城市，夕陽支柱產業，缺乏新興支柱產業，城市走向衰落是大概率事件。

第二、長治市房價走勢分析

長治市的房價水平符合多數中西部地級城市房價（8000-1萬/平米），但對長治來說，這個房價有些虛高，產業帶不動經濟，經濟支撐不了這個房價，下跌的概率很大。

01、長治房價指數

國家統計局70城、社科院和中指院100城監測城市中都沒有長治，只有商業網站有長治的房價指數。吉屋網顯示，2020年2月，長治新房均價6826元/平米，環比上月持平；二手房均價8116元/平米，環比上漲3.32%。

2018年，城鎮常住居民人均可支配收入32024元，同比增長6.5%，如保持這個增速，那2019年居民收入為34106元，那麼長治2019年的房價收入比就是19，就很高。西南地區的核心成都、重慶、昆明、貴陽房價收入比在10-11之間，國際正常房價收入比值在3-6。

也就意味著，長治城鎮居民家庭要積攢19年收入，才能在長治全款買一套房，收入偏低，房價偏高。

02、長治人口

2018年末，長治全市常住人口346.82萬，同比新增1.3萬人。其中，城鎮常住人口187.2萬，佔比53.96%（城鎮化率），同比新增4.3萬。

2012-2018年間，長治城鎮常住人口年均新增5.9萬人，對地級市來說，還算不錯。但也要注意增量趨勢，城鎮常住人口新增越來越少。

小菜認為，一方面可能是房價上漲，進城壓力加大，導致城鎮常住人口增量遞減；另一方面可能是更高等級城市對人口的吸引，導致長治人口外流。

隨著城鎮化持續推進，三四線城市缺乏產業支撐，人口外流會更嚴重，長治人口減少趨勢會延續，甚至出現負增長。

03、長治房地產發展情況

①房地產開發投資及增速

2011-2018年，長治房地產開發投資波動性很大，長治房地產發展不夠穩定。

在全國房價橫盤的2010-2017這8年間，長治在2014、2016年出現了較大幅度的下滑。而2017年房價開始上漲後，房地產開發投資開始劇增，到2018年投資增速達到42.8%，長治的房地產市場不穩定，不健康。

②住宅商品房銷售及增速

從2012-2018年長治住宅商品房銷售面積和增速看，前5年房價橫盤期，銷售和增速都很穩定。2017年政策鬆綁後，住宅銷售面積猛增，增速創下新高，但2018年開始回落。

這就意味著，長治的住宅市場不夠穩定，受外部政策的影響很大。

04、長治的產業

長治經濟結構不合理，產業單一，城市發展過渡依賴煤炭產業，但煤炭產業屬於夕陽產業，資源型產業。隨著實體經濟低迷，對煤炭的需求量急劇萎縮，尤其是2016年以來，煤炭產業增加值急劇下跌，整個產業的上下游都面臨經營困難，產業亟待轉型升級。

在新興產業方面，顯得“勢單力薄”，增加值佔比很低，在短期內無法挑起城市經濟發展的大梁。產業格局與轉型升級的矛盾短期內都將難以化解，而人隨產業走，產業不興，人口必將外流，這從常住人口增量逐年下滑就能看出來。

綜上分析，長治房價偏高，人口增量下降，房地產發展波動性大，產業大幅萎縮，疊加房地產發展進入新週期，未來房價下跌的概率很大，不宜再在長治投資房產。

第三、100萬存銀行大額存單的好處？

目前看，市場現金流緊張，銀行大額存單產品的利率普遍都比較高，疊加長治房價走跌的趨勢，選擇銀行大額存單就是比較理智的選項。

下面是2019年農業銀行大額存單產品，100萬隻能認購6個月期限的大額存單。根據每期發行產品的差異，可以選定期計息，也可選利隨本清，利率還是比較高的，達到了1.95%，比國有四大行1年期存款利率還高些。

當然，也可以不選大額存單，選銀行定存，5年期的產品利率較高，農商行的達到了5.225%，四大行一般在2.75%的樣子。缺點就是佔用資金時間太長，到時候要用錢，提前支取的話，全部要算活期利率，就非常划不來。

而根據國務院存款保險條例，50萬以內的銀行存款，出現銀行破產情形，都是全額賠付的。如果擔憂本金安全，可以把100萬分成2筆存款，存在2家不同的銀行，規避掉這個風險。但是，銀行破產的概率很低，改革開放到現在，也就2家小銀行破產。

綜上分析，小菜認為，長治作為資源型城市，產業單一，結構不合理，經濟和產業長期內都將無法支撐城市進一步發展，產業不興，人流難引，房價也就難以維持，不建議去買房，建議將100萬存銀行定存和大額存單收益更穩。

房壇法菜

60萬買房，40萬存銀行！僅供參考！

中玉財經

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