大鹏87360
投资一套大的住宅还是二套小公寓，各有利弊，原因如下：
1，投资住宅，面积是大一点，但是如果近期的收益肯定没有二套公寓高，因为买二套公寓的钱，好地段买不了一套住宅。拿天津来说，这几天我也看了几处公寓，60-90万好商业圈成熟地段的二手公寓很多，很好出租，租金一般在2000-3000，二套就是4000-6000千，如果是住宅的话，二套公寓付50%就是60-90万加税3-4万，二套的首付120万，这个价钱要买套住宅的话，地段很偏了，出租很难，月供几乎全要你自己承担。 
2，假如买了二套公寓，接手后，收拾一下，马上可以出租。这样房租可以还了八成的月供，根本没有月供的压力，但是将来房产税下来就不知道，是按面积，还是按套数算的，另外一旦出手的时候，公寓房没有住宅好出手。而且升值空间也没有住宅大，但是以后的住宅升不升值，也是很难预料。
总结：如果是我，在房价高位的当下，我会选择价格低，回报又快的公寓房，而且三四十年后，也可能商住两用房是续签，假如是是拆迁的话，涉及的人数众多，别人认可，我也认了，任何投资都有风险。因此，我选投资公寓。而且也在看房中。
反传销思怡
朋友，就我个人看来，你还是买两套小公寓好。
一则，从节约和合理角度看，你买一套大住宅，只能自己住；如果你家里的人多还可以，如果家里人少买一套大房子不是显得很空旷、也很浪费吗？作为一个家庭完全没有这个必要。
二则，从经济效益的角度看，你如果买两套小公寓，一套自己用来住，一套用来对外出租，这样你不仅减少了浪费，也有一定的出租收入，可极大地减轻经济负担，何乐而不为？
三则，从房屋升值角度看，小公寓适用人群范围宽，且也相对上档次，住起来比较舒适，也适合于投资；如果你买了两套小公寓，一套用来投资，买好后过上几年价格肯定会上涨，这种投资应该是合算的。
四则，从住房位置角度看，两套小公寓，你购房位置上有较大的选择空间，可在两个不同的城市地段购买，让你占据两个有利“地形”，一个地方房价涨不了，一个地方肯定会涨；而买一套房子的机会概率就比两套小公寓小多了。
我就说这么多了，仅供你参考，具体还得朋友你自己拿主意。祝你做出正确购房决策、投资理财成功！
开伟观察
我是袁哥，我来回答
这个问题答案很简单，既然是投资，利润最大化就是选择的首要因素，其次考虑的是从变现的角度和市场需求的角度。；大户型和两个公寓进行比较。我认为选择大户型，做为房产投资更佳。
为什么呢？原因如下：
01
从利润比较分析
（1）小公寓房价在同等区域内买入单价高于大户型，因为开发商认为小公寓总价低，往往开发商为了掩饰小公寓高价，有意识忽略单价，只说总价多少，首付多少，就能愿你住房梦。而小公寓由于各种原因，在房市房价上升，他的价格上涨空间有限制，总价到一定程度就不会再涨。而大户型价格随市场↑升而上涨。
例如我做过的一个房产项目，开盘时小公寓均价9500元，大户型均价8000元。而几年过去了，小户型出售价15000元，大户型单价19000元。小公寓面积30-50平米，大户型通常至少120平米。大家可以计算一下，哈哈，我就不说计算结果，大家也都能知道，因为算钱大家都是高手，只有握数学不好。
这样比较两个小公寓买入单价高于大户型，卖出单价低于大户型，从单价上说小公寓买入成本高，卖出利润低。因此大户型利润更高，当然房产投资选择大户型了。
02
从变现的角度分析，从市场需求的角度。小公寓客户群受限制。因为小公寓客户大多是青年情侣或刚结婚的年轻夫妻，或是低端投资客，这类客户要求高，而资金实力弱。而大户型随着二胎放开，同时改善性需求增加，大户型更受购房者的欢迎，同时这部分客户中年多金。大户型现在往往变现更容易。去年日照市开盘的很多项目，都推出150平米，180平米，220平米的套四户型反而是最热销的。二手房市场以往150平米以上的很难出手，现在变的一房难求。因此大户型更容易变现，更受市场追捧。所以从变现的角度和从市场需求的角度，买房投资选择大户型
03
以上是从理性的分析，那么我们从感性分析上做个小实验。
你现在投资一套大户型房，别人问你，你告诉你刚买了一套大户型房子，那个人的眼光会流露出羡慕嫉妒恨。如果你告诉他，我刚投资两套小公寓，他会礼貌告诉你，挺好，挺好。但在心里说：“买两套小公寓，还值得炫耀，真拎不清，没见过世面的小赤佬”。如果你正追求一位漂亮的姑凉，哈哈，-------------答案，大家猜吧！
言归正传，总之房产投资就是追求变现容易，市场需求大 同时最关键的就是利润最大化
好了，无论从理性分析还是感性分析，房产投资是买套大户型还是两套小公寓，我大声告诉你-------大户型。重要的事我再重复一遍，房产投资3要素：
利润最大化！！！！！
变现容易!!!!!!!
市场需求大!!!!
我是袁哥，请关注我，从事房产20多年，希望在这里和你一起聊房产有趣的人和事
关注我，留言讨论都可，感谢感谢感谢
袁哥房产观
房产投资，买两套小公寓好还是买一套大住宅好，为什么？
我个人认为，最好买一套小公寓和买一套小住宅。当然，这个方案不在问题里，但我认为这个方案比较好。
公寓投资的优点是单价低，面积小，总价低，租金高。相同面积的情况下，公寓的租金会比住房高很多；总价相同的情况下，公寓的租金回报率也会比住房高很的。
公寓的缺点是，期限短，大部分公寓的期限是40年或者是50年，到期后，交点钱可以续期(现在的政策是这样规定，以后是否会变动不可预料)。公寓的水电费比住房高，管理费比住房高。公寓转卖税费比住房高很多，所以比较难转让，变现比较困难。另外，从以往的历史来看，公寓的价格没有住房的价格升幅大。
从公寓的优点和缺点可以看出，公寓适合长期投资，以收取租金为目的，不在短期内转让的人士。如果以短期炒作为目的，不适合公寓投资。
住房的优点是，期限长，大部分是70卑，到期也可以自动续期。住房的水电费，管理费都比公寓低。住房的买卖税费也比公寓低很多，所以，相对来说，住房比较容易变现。从以往的历史看，住房的价格升幅比较大。
住房的缺点是，单价高，面积大，总价也大，租金回报率低。
综合住房的优缺点，适合短期炒作，不以租金为目的，资金比较充裕的人士。
所以，为了保险起见，我认为最好买一套小公寓和一套小房子。
方芳草地
个人建议是:在同地段的前提下，如果具备购买住宅的购房资格，就首先考虑住宅，次选方案是公寓。
对于多数房产投资，租金回报只是一方面，更多的收益空间应该是房子自身的增值空间。根据统计数据，在同地段，相同的时间周期内，住宅的增值空间是要高于公寓的。
原因是住宅房产从需求端来说，市场需求量更大，住宅的产权时间更长，有划分的学区、可以落户、日常的水电物业费用更低、梯户比更小，相对公寓而言，在居住属性上更有家的感觉、住宅的小区环境更好。住宅在购买环节，首付比例更低，贷款的时间更长，甚至有时候利率也更低；在二次交易环节，住宅在交易时税费也更低。在流通环节，住宅的流动性也会更好一些，可以更快的变现。
所以基于以上，住宅在购买环节、持有环节、变现环节，都具有公寓不具备的优势，所以相对来说，购买住宅是首选。
对于没有购买住宅的资格、优质地段的公寓、打算长期持有长期出租且租金回报率高的区域，可以选择公寓。因为公寓最大的优势是相对于住宅而言，它的租金回报率更高，特别是位置好的公寓，不但好租，而且租金收益都还不错。
至于买两套小公寓还是买一套大住宅，如果两套公寓是三四十平的大开间，住宅是两室或者三室，那么同地段首选住宅，其实住宅位置稍微差点我也会选择住宅，除非住宅的位置太偏僻。而且在资金利用度方面，公寓的首付最少50%，贷款只能贷10年，住宅首付30%，可贷款70%，所以在抵御通货膨胀以及在资金利用度、收益方面，住宅有更明显的优势。
综合以上因素，选择两套公寓还是选择住宅，我的选择是住宅。希望大家如果有不同看法的，欢迎评论留言。
老何侃房产
老亮给你的建议是买一套大住宅比较，但是这肯定不是绝对的，借用李嘉诚的一句话，重点开始要看地段。
就现在的市场趋势来看，现在不论是投资两套小公寓还是一套大住宅都要非常的谨慎，因为房地产的黄金时代已经过去了。如果你选择不慎，不但不能赚钱还很有可能亏欠，所以老亮说如果有别的投资项目那是最好的。
如果你一定要投资房产，那么老亮就来说说为什么买一套大的住宅。从现在市场的情况来分析，现在的购房者大部分属于改善性的，所以大户型满足购房者的需要，你在出售的时候比较容易。
如果你想买小的公寓，那么地段时非常重要的，因为公寓的盈利主要还是靠出租，如果想靠买卖差价不太现实。由于公寓的水、电费等都是按照商业收取的，相关费用都比普通住宅要高，所以只有特殊人群才会租，如果你在大的商业区买公寓还能好点，因为人气旺出租相对容易，价格估计也会不错。
如果你在不太繁华的地段买了公寓，那么出租起来就会比较困难了。还有就是在购买前要确实一下，你所选择的的位置公寓的出租价格和出租率怎么样，这样你就可以简单的计算一下收益，如果收益还没有把钱存银行高，那就一定不能买了。
总之，老亮的建议是首先大户型住宅，其次才是选择买公寓，而且必须注意地段的选择，否则宁可不买。
老亮说房
投资的话，建议投资公寓或者商铺。他俩属于商业性质，贷款年限短。回报率高，回报周期长。商业和住宅拆迁比例是1：3。
先说公寓和住宅的对比吧。公寓不限购不限贷，面积小，投资成本低，贷款年限短，压力小。并且好多公寓租金大多数比住宅租金高。十年期间，出租，租金可能刚开始抵不上月供，随着年限增加，租金不断上涨。达到租金抵月供。十年后，每个月租金是纯收益。所以说，公寓投资成本低，回报率高。其次，选择好地段，并且有人流量。不是所有的公寓都高出租的。如果有托管包租的公寓，再好不过了。
住宅面积大，贷款年限30年。更适合自住。在当前政策限购限售限贷的情况下。住宅的投资回报率并不是很高。出租的话，很难达到租金抵得上月供。
简单说一下商铺。手里资金充足，建议购买商铺，“一铺养三代”。手中无铺，怎敢说富。在三者之间，商铺是收益最大的。贷款10年，10年之间租金减轻月供压力，慢慢的，租金抵月供。10年后收益稳定并且回报率高。商业和住宅的赔偿比例1：3。
最后，插一下小话题。
郑州航空港区，国际港。如果有此区域投资，购买住宅，公寓，商铺的亲们，欢迎私聊咨询。
郑州南龙湖港区房产
建议买大住宅，出租出售都好处理，省心一些。如果不限购的话，你也可以考虑买2套小户型的住宅，这样收益会最大化。
买公寓需要你对周边配套和预期收益有一定的判断能力，而且必须要长期持有才能有收益，转手变卖的手续费太高，会将你的房屋增值直接抵消或造成亏损。而且其中还存在很多市场不可变的因素。
而买住宅就好的多，好出租好出售，而且满2满5都会有税收的降低，房屋增值收益将会越来越大。比公寓省心不少。
建议不要轻信市场上的“包租公寓”，这只是羊毛出在羊身上的一种销售策略。落到你手上会很麻烦的。
附公寓对比住宅：
1、产权年限不同（公寓40年、住宅70年）
2、落户、入学不同（公寓不能落户入学、住宅可以）
3、居住舒适度不同，梯户比较大，上下电梯麻烦（公寓差、住宅好）
4、生活成本不同，水电气商业，价格高（公寓高、住宅低）
5、房屋采光不同（公寓差、住宅好）
6、贷款政策不同（公寓要求高、住宅相对宽松）
7、转让时产生的交易税费不同（公寓高、住宅低）
一处宅子
缺点：
公寓产权一般40年，
商水商电，
后期出售税费高，
不能抵贷款（新房可贷50%）
优点：
租金收益一般比住宅高，
适合长期持有！
有关买房问题请留言，老宋竭诚为您解答！
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郑州法拍易
公寓分多种，有普通公寓、LOFT公寓和商住公寓。区别在于普通公寓和LOFT公寓属于住宅性质，而商住公寓属于类商业性质。后者的物业费、水电费均按商业标准，一般较高。因此，如果投资，商住的就不要考虑了，因为转让税费太高，土地使用年限也只有40年。投资其实也分长期投资，还是短期投资。长期投资以租赁为主要目的，短期投资则注重房产的增值。从变现的角度看，LOFT公寓和普通公寓可能更适合投资，而大户型（一般是指144平米以上的住宅），因为总价过高，不太容易出手。其中，以LOFT公寓为最佳，出租、出售两相宜。不过，也要综合考虑一下性价比，有些住宅性质的公寓土地使用年限只有50年。还有一种理解，把90平以下的小户型也称为公寓，其实，投资两个小户型，才是最佳。
