地理位置
![奧園天悅灣:蔡家最西邊的樓盤](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
交通圖
地處蔡家板塊西南,毗鄰碧桂園長橋江山別墅,距離軌道站點比較遠,當然有公交車站,出行還是沒問題。如果把蔡家分為兩個部分的話,一個是蘭海高速右邊這個區域,另一個區域就是天悅灣和碧桂園區域。
目前交通比較差,13號線建成後還是有一些改善。
規劃的軌道13號線站點為:悅來-蔡家-井口-團結村-青木關-大學城-虎溪-曾家;13號線在蔡家組團範圍內的走向為同興工業園-奧園天悅灣-瞿芝洞-蔡家崗-兩江民居-胡家院子-趙家灣-寶山大橋,軌道建成後將大大改善該項目的交通出行,這是該項目單價遠低於通區域其它項目的重要原因。
在售情況
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沙盤
這個樓盤分為三個部分:
最南端高層,已經交房入住,無小區環境,黃色乳膠漆外立面比較辣眼睛;
中間水晶體部分是洋房已經交房入住,外牆和維護不利的因素導致比較舊;
最北端紅棕色洋房是目前在售的部分。
洋房效果圖
很多人說這個顏色也不好看,我倒覺得還不錯,相對一二期有了提升,整體看又不會給人突兀的感覺。如果真的做成新亞洲風格,配以高大面積落地窗、金屬線條和鋁板裝飾等等,不僅多出來的成本會導致單價上漲,更會導致樓盤僅有的競爭優勢蕩然無存。
蔡家不缺洋房,最近的陽光城、新天澤,稍微遠點的集美嘉悅、中南玖宸,環境、交通、配套都會被秒殺,把裡子弄好,衣服能樸素點就樸素點,只要身體健康就行。
戶型單價
由於是早期做的規劃設計,所有戶型都帶入戶花園和院館,會有一種特別親切的感覺。曾經有幾年入戶花園特別盛行,漸漸地退出了市場,我對入戶花園的感覺優劣各半,看怎麼使用。
精裝交付,雙入戶防盜門、臥室採用強化木地板、部分區域採用聲控燈設計,廚衛採用科勒、美標、施耐特。
建面單價10500元,套內均價12500元,精裝成本約1500元,清水套內11000元。
蔡家板塊清水高層均價為13000元,清水洋房均價為14500元。
小結
比高層還低的價格買洋房!這就是它的策略。
假如小明要買一套三房自住,接受蔡家這個區域,我們為他簡單算以算:
天悅灣78㎡
三房,精裝
總價105萬
特點:
洋房、1梯兩戶
院館贈送、豎廳
交通差、環境一般
蔡家某盤82㎡
三房,清水
總價105萬
特點:
小高層、2梯2戶
橫廳設計、大陽臺
交通、環境中上
所以就是一個裝修的差別,如果預算有限,且沒有精力投入去裝修,或許可以考慮一下這個樓盤,仔細對比。
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