六木传播
如果投资的目标要在社区商铺和商场式商铺、专业市场商铺等之间选择，建议选社区商铺。
[社区商铺值比其它类型商铺有优势]:
1.可独立做生意，不用将命运寄托在第三方的运营管理。
商场式商铺和专业市场商铺对运营管理公司的水平和整体商业环境依赖性非常高。项目整体运营得好，则一铺养三代，例如广州天河城等。项目整体运营不好，则血本无归，租不了卖不掉，每月还要还银行贷款，这类失败的案例每个城市都多。但社区商铺不一样，独立产权独立门户，可独立引流经营。
2.具有稳定的业主客源基础
商场式商铺和专业市场单靠邻近的客源难以喂饱，需大力度拓客引流，没推广支持人气会不足，生意难做。社区商铺属邻里型商业，小区及周边的业主即可满足人气需求。
3.业态灵活，相对容易出租
商场式商铺和专业市场商铺场按楼层或区域统一规划业态，租户较单一。社区商铺适合的业态五花八门，租户广泛，出租相对更易。
社区商铺虽然比其它类型商铺有优势，但如果还有其他投资渠道，最好目前不要投资商业地产。无论租金回报率还是升值空间均不理想。现在很多小区的商铺租金回报率在4个点以下，转让也卖不了好价。
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房微言
我目前有两套商铺，一套就是你所说的社区型商铺，在上海居民区沿街的，另一套是商场类商铺，在苏州!所以可以给你一些所谓的建议！首先我认为如果两者条件和回报率都差不多的情况下，我更偏向于社区型的商铺，而不是商场类的商铺！因为商场类的商铺往往跟着商场的人气走，不是说不能投资，只是投资需要认定大品牌企业，比如万达，或者百联这类的。因为商场招揽人流需要加盟实力以及活动经费，这些往往只有具有一定实力的大开放商才能具备，因此如果一定要投资商场类商铺的话，请认准大开放商，千万别买没名气，没实力的商场铺子，很容易成为空城的！！
其次，对于社区类的商铺其实并没有太大的争议，唯一需要考虑的就是回报率和地段！目前的电商冲击非常大，只有优质的商铺才有投资价值，所以一定要认定以下几个标准：
买商铺尽量买沿街的，一楼的，可以重餐饮的！目前电商冲击很大，只有服务类和餐饮类才有市场，才能保证你的商铺可以高频率出租！
买商铺尽量不要买包租形式的，要买能自营的，包租和分成形式的商铺里面有太多的猫腻了！
买商铺一定要买回报率大于7%的，商铺看的是租金回报率而不是升值率，连租金都满足不了7%，那你不如投资理财！
买商铺尽量选择贷款，并且自己的商铺出租租金要覆盖掉每个月的月供！
最后一条买商铺一定要买离自己居住近的地方，我有个朋友和我一样身在上海，却买了成都的商铺，每次签合同都要飞成都 ，累不累啊！后来托管给了第三方，只能大肆降低租金来图个方便！所以买铺子要买近的！！
总体来说目前投资商铺的门槛非常高，好的商铺都要几百万才能满足回报率7个以上，所以要量力而为！虽然说一铺养三代的时代结束了，但是好铺子一铺养一代还是没有用什么问题的！对于我来说，我一直认为商铺是长远的一项投资，眼光要放远一些！目前虽然电商赢过了实体，但是谁又能保证未来实体不会卷土重来呢？？再说了，比我们发达的日本都是实体干掉电商的，所以有资金完全可以配置1-2套！总之一点，投资商铺就是看地段，看地段，看地段！看回报率，看回报率，看回报率！！（重要的事说三遍！）
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琅琊榜首张大仙
根据国外成熟模式看，社区型商铺是未来投资发展方向。
- 社区型商铺现状
我国社区型商铺严格来说，大多数都应该叫小区商铺，或叫临街住宅底商。在经营上，呈现零散、杂乱、业态混合、产权分散、没有科学管理等落后现象。
为什么会这样呢？
因为我们盖小区才20多年，盖小区商铺就更没经验。国外却已经有几十年，甚至上百年发展历史。无论实践经验，还是理论研究，都很成熟完善；不论地产商，商业管理公司，投资人，还是社区居民，都知道什么商业模式是合适的、舒服的。
我们盖小区主要学习香港模式，香港地方小，土地精贵，商铺上面都要盖住房；照搬香港模式后，没有根据内地实际情况，做本地化研究和改造，加上房地产发展太迅速，来不及停下脚步思考。等实际投入使用，意识到这种模式越来越不好用时，大量的小区已经建盖起来了。
- 国外的情况
目前比较成熟的模式是美国模式和新加坡模式，美国模式接近社区范围内的小型商业综合体；新加坡模式接近社区卖场。
新加坡最小的社区商业叫邻里商店，一般1000户左右会配套邻里商店，满足居民生活必须消费品和餐饮；户数达到8000左右，会配套一个更大的社区商业，叫邻里中心，档次属中档消费，经营内容主要是日常消费品、餐馆、诊所、幼教等，大部分居民消费都可以在这里完成。居住人口达到6万户左右，会建设更大的社区商业，叫新镇中心。属高档消费商业，涵盖内容包括娱乐、银行、百货、餐饮、高档商品店和大型超市等。
美国模式属于社区型商业体，商业消费针对社区居民。一般在3公里左右会配套一个，商业体面积在3000-10000平米；在商业体内，附近居民散步就可以满足买菜、洗衣、便利店、餐饮、影院、健身、金融、教育等家庭所需的各种消费，基本就是“一站式”消费服务。
美国社区商业体规模占商业总体量的60%-70%的水平，确实非常发达。这得益于美国社区商业体开发有一套成熟的模式：房地产商先立项，可行性调研，完成设计规划，做预算，寻找投资人，建设社区商业体，自持商业体产权，交给商业管理公司统一管理和运营，租金收入按约定分成。
- 国内部分地产商的实践
最近这几年，国内地产商加强了这方面的研究和实践，陆续有这样的模式出现。比如恒大地产剧场模式，社区商业以恒大地产自持产权的电影院或电影城为主，其余商铺对外招租，或卖掉回款；蓝光地产“红街”模式，打造社区商业街，招租基本消费需求的业态，商业街产权部分自持，部分对外出售；龙湖地产“星悦荟”，社区商业主要针对中产家庭，满足社区居民娱乐、美食、购物、家居等消费需求。
美国、新加坡社区商业都是自持产权，交给专门的商业管理公司运营，更容易统一规划、统一招商、统一管理。国内地产商的这些尝试，基于投资压力，最后还是将部分产权出售，对后期商业运营和管理是不利的；对于经营不理想的社区商业，也不宜投资。
- 社区商业投资建议
目前看，市场上绝大多数小区商铺，都不是国外先进模式说的那种商铺。从地产商的实践看，部分实践“水土不服”；部分实践较为成功，比如昆明世纪城“金源购物中心”模式。
我们的社区商铺还处在初级发展阶段，商铺模式比较落后，但存量规模庞大，长期内无法替代。因此，这些商铺将承担起未来几十年内，小区居民的各项消费需求。
一般小区需要的业态：便利店、餐饮、菜场、邮政快递、糕点店、洗衣店、药店、诊所、社区卫生服务站、健身、教育培训、幼儿园等。
因此，投资适合这些业态经营的小区商铺，会有比较好的租金收益，出租率也会比较高。至于价值增值情况，要具体看小区体量和品质。小区居住人口多，商铺数量有限，往往不愁租，租金收益高，价值增值空间大。
房坛法菜
其实现在的绝大多数商铺都已经没有投资价值，回报率甚至连银行理财产品收益都达不到，根本跑不赢通胀，别说一铺养三代，养一代都够呛。之所以还有人前赴后继投资商铺，说白了是因为没有更好的投资项目，钱在手里会贬值，实属无奈。
回归正题。为什么要投资社区商铺？谈谈感受吧（内容有些长，啰嗦些，有时间的网友可以朝下看看）。
回答问题前，我们先来了解一下商场内铺和商业街商铺都有哪些弊端，通过对比才能知道为什么要选择投资社区型商铺。
从整体情况聊起。
众所周知，商铺是一种长线投资，前期只是收回本金，真正赚钱是在后期，这就要求商铺所在街区起码保持数十年以上的繁荣，才能保证在一定时间内收回成本并获利。然而现实情况恰恰相反，随着城市化建设提速，城市扩容力度加大，很多过去的偏僻之地，似乎一夜之间就高楼林立，商街、商场偏低开花。
城市的变迁，带来的是商业中心不断位移，今天人头攒动，繁华兴旺的街区，也许短短数年就会人去楼空，走向没落。
而商铺是不能跟随商业中心转换而搬迁的，人口密集的一二线城市情况可能好很多，成熟的商街一旦形成，可以长时间保持繁荣；而人口净流出、消费水平不高的三四线以下城市，则常常面临城市发展太快的困境，投资的商铺没等赚钱，就被新的商街所取代，导致长时间无法收回成本，商铺经营处于半死不活状态。
再具体到商场内铺。
以返祖铺为例。所谓返祖铺，就是开发商将完整的商场分割成数十、上百个“格子铺”出售给不同业主，在以后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的形式进行包租，业主与商管公司签订年数不等的委托经营合同，或者直接由该企业承租经营，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿还一定租金回报。这对哪些预算较低的投资者是个“利好”，小几十万也可以买间几平米的铺位。
商场内铺由商管公司统一招商，统一管理，对经营项目要求较高，投资者无法选择自主经营权，只能以坐收渔利的方式来获取资金回报。但市场是风云变幻的，倘若商家经营的好，自然各获其利，而一旦商场经营出现亏损，那这个商场就会面临倒闭。作为投资者，无法选择退场，想租租不出去，想卖又卖不出去，自己经营又孤掌难鸣，只能坐等商铺“死去”。
这个时候你一定想找开发商清算。但情况是，与你签约的往往是第三方物管公司，开发商直接将你拒之门外，而此时的物管公司早已更换或者宣布破产；即便你与开发商签约，开发商要么选择跑路，要么根本没钱给你，你的维权将异常艰难。
通过以上情况不难总结：城市化扩容，压缩了商铺生存空间；消费人群分流，影响租金收益稳定；集中捆绑式托管经营，制约了商铺自主经营。
而与商场、商街商铺相比，选择投资社区商铺具有以下优势：
1、贴近百姓生活圈。
现在的人越来越宅，老年人通常深入简出，年轻人更爱网上购物，生活必须品能在家门口购买，多一步路都不想走。社区商铺不仅满足百姓消费购物需求，更迎合百姓生活习惯。
2、经营项目多样性。
社区商铺通常位于小区四周，具有独立产权，单独门面，像那些贴近民生的服装鞋帽、蔬菜粮油、鱼禽蛋肉、餐饮小吃、医药保健、美容护肤等项目，可以任意选择，经营范围不受限制。
3、投资少、收益高。
在社区投资做生意，无需商场那样高大上，本钱不需要太多，三五万、数十万本金就能开店，因此更受那些资金不太宽裕的租户青睐，更容易找到租户，租金收益更有保障。
4、位置、客源稳定。
社区商铺是居民区商业配套，始终跟随小区而存在，有稳定的消费群体，商品房土地使用权为70年，即便商铺经营权到期，只要追缴一定的土地出让金，就可以照常营业。
5、占用资金少。
商场、商街的商铺单价较高，特别是商业中心的商铺，单价往往是社区商铺的数倍，而社区商铺单价要少很多，投资风险大大降低，回报率更高，回本时间更短。
那么，哪些社区商铺更值得投资呢？简单概述如下：
1、入住率高的大型社区；2、小区主门两侧，可以开超市、餐馆的商铺；3、面积适中，门脸宽、进深浅、门前无停车位、进门无阶梯、采光通风好、（尽量）纯一楼的商铺；4、非交通主干道两侧的商铺；5、小区居民消费水平高、物管规范的商铺。。。
最后需要提醒的是，以上所说社区商铺值得投资，是相对其他位置商铺而言，但目前市场商铺产能过剩（包括社区商铺），投资有一定风险，需谨慎再谨慎。感谢阅读！
抽时间来看看
为什么要投资社区型商铺？最主要的原因是社区商业是当今零售发展的重要板块，并且未来潜力巨大，社区型商铺有很大升值空间。
第一，社区商业发展潜力巨大，社区型商铺有升值空间
零售业演进到今天，有几个特点：
1、一是消费习惯改变，消费者不再愿意去大型商业体购物，不再需要集中购买，便利性和体验好的身边小店更有吸引力；
2、二是零售业正在走小而美和个性化路线，那些有特色有个性的店铺将获得欣赏；
3、三是社交化电商等商业模式核心载体都在社区，也就说很多的产品和服务变现，都是要通过社区与用户对接。
以上3点很大程度都在社区商业范畴内，这个时候，如果有一个社区型商铺那是一种什么体验呢？我想，无论是投资还是自营都是不错的选择。
第二，社区型商铺性价比高，投资风险较低
相比于商业综合体商铺、商业街商铺，社区型商铺的城市中心位置肯定是比不上的。但也正因为如此，投资额度也会相对较低，甚至同样的投资多买一两套社区商铺也有可能。再加上大型商业体和中心型购物场所逐渐萎缩，价值缩水已是大势。社区商铺投资额度小，转手转让也都方便。
第三，社区型商铺创造更多的商业机会
投资社区型商铺还有一点好处，不论是投资后转租，或者是自营自己干，最终都有可能孵化出一个自己的商业形态。转租出去，租方会根据社区人群、竞争、自身专业度等匹配经营业态，投资方也看在眼里，学习了。如果自己投资自己做，也是有机会的，但这个要有创业思维。只要关注，完全可以在投资的同时，寻求一些未来更好的商业机会。
最后，投资社区型商铺肯定是首选。至于买哪一个区位的社区型商铺更好，那需要根据实际情况，做好周边论证和投资测算。我想做为投资的一方，都很清楚如何去行动，就不用多说了。
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灵兽山
商铺的种类有很多，目前越来越多的投资者倾向于投资社区型的商铺，我来说说社区型商铺有哪些优点和我遇到过哪些坑。
社区型商铺的优点
- 社区型商铺经营获客成本相对较低
不同于商业街商铺，社区型商铺周边就是大量的居民在这里居住，这些商铺已经跟居民的日常融为了一体，无论是主动还是被动社区型商铺始终在居民的视线之内，可以说是自带流量，在这儿主力店的带动不是必须的。而对于商业街商铺来说，它需要给顾客一个充足的理由才能说服顾客克服时间和距离的成本去到商业街区购物。这个难度就大大提升。尤其在目前竞争激烈的环境下，一般商业街商铺要繁荣起来主力店的带动非常重要。
- 社区型商铺可以满足周边居民的刚性需求
比如说小的便利店、理发店、早餐店、药店等等，这些项目不大但关系着人们的切身需求，在社区经营是很适宜的。
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社区型商铺可以提供快速便捷的服务。
我们说电商对商铺的影响很大，电商其中的一个优点就是购物便捷，但同时货拿到手需要物流的时间，而社区型商铺就同电商形成了错位经营，在购物便捷度相差无几的条件下货品可以立刻到手，满足了居民生活日常那些部件虽小但需要立刻就用的货品需求。
社区型商铺投资过程中需要注意哪些坑呢？
社区的入住率和人口密度越高越好。
投资商铺一般都是一手商铺，购买商铺时居民可能还没有入住，那需要对住宅购买群体有个了解，最好都是买来自住的，如果很多是投资的话后面的入住率就会有问题。
再一个不要买周边是低密度小区的商铺。像洋房、叠拼、联排小区。人口密度低影响商铺经营。
一定要临街商铺。
有些社区商铺在小区的内部，这样消费群体就有了局限性，商铺的价值也大大降低。而临街商铺不仅能照顾内部也能有外部的客流。
商铺的内部设施要问清。
做餐饮需要烟道，而有的商铺是没有烟道的，这就对经营的业态有了限制。另外有没有煤气预留口，电压是220V还是380V也非常重要，餐饮设备需要的功率大，很多时候需要电压380V，经营项目的不同对于电的要求也不同，最好是380V。如果初期不具备后期改或增容很麻烦而且费用也很高。
千万不要图便宜。
开发商卖商铺时对于不同位置的商铺有不同的定价，位置越好价格越贵，这时我们如果有能力尽量买位置好也就是贵的，单价虽然贵但租金也会高，最重要的一点是相对于位置差的铺子可以尽快租出去，而且后期空置率也低。这个很重要，这方面我之前有切身的体会，经验和教训都有。你想想如果空几个月这费用算下来整体收益会差很多。
周边商铺的供应量要搞清楚
供应过量的现象比较多，这个坑最好不跳进去，如果没有其他好的项目可选，那一定要买位置最好的。
以上是个人的切身体会，希望对你能有所帮助。
芦花庄园的老李
朋友们好！
现在投资社区型商铺是比较合适的。毕竟社区型商铺最贴近消费者，而且拥有固定的社区客户群，不用担心客源，因此，社区型商铺可以说是投资商铺的比较好的选择了。
社区型商铺贴近消费者
现在来说，社区型商铺是最贴近消费者的商铺了。现在零售业已经下沉到了社区，未来社区型商铺可能会占据越来越大的份额，毕竟现在人们越来越忙了，购物时间也是越来越有限。
社区型商铺开设在社区里面，价格也不算贵，而且好多社区型商铺还能够送货上门，能够极大的节约客户的时间，可以说是非常贴近消费者。这样的社区型商铺消费者肯定是非常喜欢的了。
因此，现在社区型商铺因为贴近消费者，因此，可能未来会有较好的发展前景。
社区型商铺单价可能较为便宜
一般来说，社区型商铺跟大型商超的商铺比起来，可能单价反而稍微便宜一些。好多商场超市的商铺占据的位置可以说是寸土寸金，人流量密集，因此，好多商铺单价比较昂贵。
社区型商铺好多位于社区里面，主要服务对象就是社区里面的客户，因此，社区型商铺的单价好多是比大型商超的商铺单价稍微便宜一些的。
社区型商铺单价相对便宜，可能未来的盈利率就会高一些，这也算是社区型商铺的一个优势所在了。
投资社区型商铺要注意的几点
投资社区型商铺的时候，一定要注意社区的位置和住户总量，还要注意一下商铺的租金回报率，还有就是商铺是否临街，门头是否高大等。
一般来说，投资社区型商铺的时候，第一是要注意考察好社区的居民总量和住户的层次等方面的情况。如果社区里面都是高收入群体，那么这样的社区型商铺可能更具备投资价值。
第二是要注意商铺的位置，是否临街，是否临着十字路口，门头是否高大，能够放置大型的牌匾等。
第三是要注意租金回报率。一般来说，商铺的租金回报率不能低于5%，最好能够达到7%以上，租金如果能够覆盖每个月的贷款还款额，这样的商铺可能投资起来压力就比较小了。
综上所述，现在社区型商铺投资是比较合适的。社区型商铺更贴近消费者，未来可能发展前景将比较好。
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睿思天下
投资社区型商品还是有些优势的，一是消费的人群固定，二是人群的密度大，三是一个社区会存在很多年，受政策规划的影响会相比商超要小！
如果是我投资社区型商铺我会注意以下几点：
1、看社区的买房人是不是刚需买房
如果是刚需买房的话，一般这样的社区交房以后入住率会很快，很高，这有利于租门店的人做生意，自然你的租金才会提高，看的方式一是看处在城市的几环，二是看周边的社区入住情况做个参考，三是周边的交通、居住环境怎么样，四是看买房的价格，这些都会影响到大家到底愿不愿过来住！一般是远城区投资买房的很多，越靠内越刚需！
2、另可小点，也买正不买偏
门店就是这样，地段非常关键，往往就是相隔20米，生意就要差很多，所以，假如预算有限，另可买小点也不要买太偏，只要位置比较好，就不会存在租不出去的情况，无非就是价格多少的问题，位置偏了，那就真的有可能租不出去，一旦空置，那就是等于月月在亏损
3、尽量要一楼不要二楼和地下
二楼和地下还是非常受限制的，很多生意是做不了的，一楼的限制就少多了，什么生意都能做，这样对租户的选择余地就比较大
4、户型方正，门脸尽量大
同样的面积，户型方正，对租客来说浪费的面积就小，而且门脸越大，显得店铺更大气，也跟容易被消费者看到，无论是自己做点生意还是租给别人，户型还是很重要的！
5、多看市政规划
很多新的社区，周边的配套是不完善的，比方说公交站台、地铁口出口、社区附近的空地打算建什么、主干道和分支路等等！如果你的店铺再过你见正好靠近公交站台，地铁口，附近盖医院，有门是向着你店铺的方向，那你就赚了，这样的店铺比一般的店铺租金都要贵很多，而且不愁租出去！
大家就说这5点吧，其他的人也回答了很多了，也是很有参考价值的，可以看一下！
开店好生意，只聊开店及创业相关的人和事，欢迎关注！
开店好生意
如今早已经不是一铺养三代的时代了，产能过剩供大于求加上电商等各种因素冲击之下，商铺现在的行情是赚少亏多，出租难、转手难、租金上涨难、回报率持续降低率，很多甚至连银行理财产品收益都达不到，根本跑不赢通胀。
不过也不是说商铺完全没有投资价值，有的商铺地段位置好商圈成熟或者后期发展繁荣收益也是很不错的，此外，如果打算投资商铺，社区商铺是一个不错的选择。
与商场、商街商铺相比，选择投资社区商铺具有很多优势。首先，社区商铺服务周边居民，客源稳定，人流量有保障。其次，投资成本远远低于商场商街商铺，同样面积社区商铺总价可能只要商场商街价格的几分之一甚至十几分之一，投资风险大大降低。第三，收益快而且稳定，由于社区商铺租金相对便宜，而且店铺可经营范围灵活广泛，通常能很快出租，不容易空置。
如果要投资社区商铺，可以尽量选择入住率高的大型社区，最好在小区大门两边的一楼，面积大小适中，采光通风好，而且考察过周边竞争不大的商铺。
不过投资商铺总体而言还是有一定风险的，过户税费高，贷款期限短，维护费用高，最终有可能落到租不出又卖不掉的尴尬境地，投资一定要谨慎。
上林院
优势就是客流固定吧，租金有保障，社区里的基本都是日常需求的那些比较多，租金比较稳定，对比起来市中心地段的商铺风险小一点，收益升值回报稳定，不会忽然大涨或者下跌。原因很简单，但是玩法不简单。
先讲一个事情。之前我去看的那两个都是全国百强湖南五强县里的社区商业，本地消费能力并不弱。但是被搞成了小型综合体，住宅售罄快两年了商业还未完成销售，除了一楼临主路的门面其余的基本没卖动。这次我们要求20%的佣金并且日结，如此苛刻的条件开发商也同意了。从此案例可以看出现在的商业地产风险有多大。
还是那句话，先搞明白你投资社区商铺的目的是什么？
你是否会有自营的需求？你对投资回报的要求是怎样的？你对风险的承受极限在哪里？很明显不同的需求对物业的要求是不一样的。
判断商铺投资价值第一步就是收益测算，先参照周边项目的收益情况来预判本项目的收益水平，不能满足要求的就不用往下看了。现在我们不谈自营的情况，只讲投资。就说那个单价4万的铺。70平米就是280万，按照40年使用权计算，每年要有7万的收益才能保本，换算到每月每平米的收益必须达到90块以上（算上税费和持有成本），如果要有5%的年回报，那就是前20年平均每月每平米的收益必须达到180块以上。当然商铺升值也算收益，但是不能按当时的报价或者成交价来算，应该按当时的银行抵押评估价来算，因为这是你套现最稳定快速的渠道。另外必须注意一点：土地使用权是有年限的，而且商业物业的续期必然要付出比较高的代价，在政策明朗化之前，不能过于乐观地估计商铺的升值曲线。好了现在你可以对周边的商业做一个详细的调查，看看最近几年的租金变化以及出租率转手率。
根据第一步的调查如果确认区域商业的普遍收益水平达标，第二步就来具体分析商铺本身是否具备达成收益目标的能力。
我们要先搞清社区商铺的特点。它依托的是本小区顶多是临近一两个街区的人口消费力，对常住人口数量、区域消费能力、区域消费习惯、步行可通达性、业态适应能力、昭示性、体验感都有要求。我经常遇到一个片区里有的社区商铺运营极好而临近社区的商铺却死气沉沉的情况，造成这种局面就跟前面提到的那些条件有关。
1、看小区住宅销售情况以及入住情况
社区商业的核心消费群体是本小区居民，因此入住率和入住人群的特征是非常重要的。居民越多消费潜力越大就不用说了，居民的收入水平和社会层次决定了他们的消费频次和额度，也就决定了该社区商铺的租金承受上限，还会决定未来的升值潜力。
2、看商铺与住宅之间的关系
我在这里把平常所说的地段进行了更细致的拆分，先说本小区的商铺与住宅关系。是否在居民活动的主要动线上？离人行主要出入口的距离如何？昭示性如何？通达性如何？与本小区居民的联系是否便利决定了这个商铺的收益下限。注意，所谓紧邻开发商自持的集中式商业并不代表就一定拥有最大的人流，这年头开发商自持商业做得比屎都烂的项目实在太多了。
3、看商铺与周边的关系
周边楼盘是否已有较稳定的社区商业整体运营？如有的话与本小区商铺的互动是否便利？周边是否有学校医院等人员较密集的社会场所？如有的话与本小区商铺的互动是否便利？在行驶的车辆中是否能看到本商铺？商铺周边的停车便利性如何？商业运营是越扎堆越好做，所以能与周边已稳定运营的商业连成一片必然能够带动本小区的商铺收益。社区商铺与外来消费人群的联系能力决定了这个商铺的收益上限。
4、看商铺本身的产品条件
商铺的面宽进深比如何？柱距多少？柱网结构如何？层高多少？水电气条件如何？消防管网布置情况如何？店铺立面的设计和改造空间如何？产品条件决定了使用性，也就限制了业态的范围，从而影响了未来的收益潜力。这里面的具体套路可以写一本书出来我就懒得详述了，总之多看看生意好的商铺是啥样子，照着那个样子选就是。
第三步是看社区商铺与周边商业的业态关系以及与本社区主力商业的业态关系。这一点要结合上一步来看。
两个楼盘的位置关系规划条件使得商业联动具备基础的话接下来就看目前的业态构成情况。低端的同质化的业态既影响租金收入的增长也会导致居民的消费意愿偏低，从而导致商铺的升值。这里需要做的重大判断就是：到底是区域本身无法容纳高端业态还是区域商业运营水平过低？如果是前者，那么这个商铺的价值就没有那么高，如果是后者，那么就留下了引入高端业态获取更高回报从而推高商铺价值的空间。这时，物业的产品条件决定了你能否满足引入高端业态的硬件条件。
而社区主力商业这个东西就更加有学问。由于各地对于商住比的疯狂追求，开发商们大多被把控着把社区商业做出了小型综合体，可是活得好的社区小型综合体实在是少之又少。然而在进行销售时往往主力商业还未正式营业，所以开发商会画一个巨大的饼吹嘘未来的收益前景，由此把靠近主力商业出入口的商铺卖出高价。对于这种情况要听其言观其行。开发商吹的牛逼是没有听的必要的，不如去看看他过去操作的项目里主力商业的运营情况，或者看看开发商聘请的运营公司过往操作项目的实际运营情况。一般而言我非常不信任社区主力商业，所以我个人会选择靠近人行出入口而不是主力商业的商铺。如果从过往案例看主力商业的运营是靠谱的，那么与主力商业的业态配合就会尤为重要，你需要的是利用主力商业带来的流量而不是和主力商业进行竞争。这个时候物业的产品条件同样决定了你能否满足引入适合业态的硬件条件。
请注意：不同业态的租金承受情况不同未来发展空间以及持续生存能力都不同，但是不顾现实的业态构成，无论是盲目追求高利润业态还是继续引入同质化业态都会影响到租赁收益以及商铺本身的增值。
第四步看销售条件。销售型商业是开发商获取利润的核心产品，所以在定价以及制定销售政策时会紧紧围绕开发商的资金和利润要求来做。既然要保证开发商利润，那么肯定就得从业主手上扣利润了。
1、赠送面积。常见的就是所谓买一层送一层。没错层高确实够你再搭一层，租赁面积似乎增加了，那么售价高一点是不是很合理？可是这种做法有很大风险。严格来说户内的搭建如果未经审批全部是不合法的，只是看政府想不想管。但是从上海整治商住的经验来看，你敢相信政府会一直放任不管？只不过是等着哪天要钱了来砍一刀罢了。
2、返租。无论是返到总价还是返到首付里，归根结底都是通过银行放款来套现，绝没有真正让利的可能。虽然降低了投资者的进入门槛，但是也加大了持有成本，现在利率低还不觉得，要是进入加息通道你就会知道厉害了。
3、金融扶持。简单来说就是组合贷款，同样是加大持有成本的做法。
4、分红型。这个玩意一般倒是不会在街铺销售中出现，而是在产权式商铺中做得多。当你看到某个商业说要做分红型产品的时候你就可以知道，开发商打算套现跑路了，承诺的五年十年分红加回购能够给到三年就已经非常有良心了。
总结来说干干净净的常规销售政策虽然看起来不是很诱惑，但踩坑的风险也比较低，看投资者自己的权衡了。
第五步看竞争关系。为什么把这一条放到最后？因为这一条很难讲。相邻几个小区的沿街面都铺满了商铺，供需关系肯定不平衡，但是一定就会做不起来涨不上去？真的未必。
当然业内自己是有公式的，从运营来看非区域中心型的社区商业面积一般占到总建面的5%上下是最好的，最多不超过10%。但是现在湖南区域内我还没见过哪个稍大点楼盘的商业面积低于20%，多出来的10%在哪里？就在那个小型综合体上，除去那个综合体其实商业面积还是相对合理的。话说回来，综合体里如果放个酒店或者牛逼的美食城品牌，甚至放个不错的牙科医院眼科医院整容医院之类，它会放大社区商业的辐射范围，带来更远半径的消费人群。而这个综合体是否能运营起来就是个非常大的不确定因素。
另外城市的发展和规划的调整也是不确定的。以国内地方那种换一任老大就换一个重点发展区域的尿性来说，你真不知道下一个十年这个区域是站在风口还是一路衰败。
