南宋時期的杭州繁景：
一春長費買花錢，日日醉湖邊。玉驄慣識西湖路，驕嘶過、沽酒樓前。紅杏香中歌舞，綠楊影裡鞦韆。
800多年前，宋高宗趙構南宋定都杭州，在北宋州治舊址修建宮城禁苑為南宋皇城。該皇城東起鳳山門，西至鳳凰山西麓，南起苕帚灣，北至萬松嶺，方圓4.5公里。
目前，皇城遺址已經被列為浙江省重點文物保護單位，後來人們也只能往往鼓樓、鳳凰山等景點捕捉當時的風光了。
而今天，筆者要帶大家見識的是南宋皇城遺址保護區內唯一的住宅項目—西子御園。該項目距離西湖1.9公里，離吳山廣場1.8公里，武林廣場4.1公里，是比武林壹號、仁恆濱江園等更“壕”的存在。
昔日王都今何在，還看御園
南宋皇城遺址保護區內唯一的住宅項目
2009年，浙江西子房產以7.77億元拍得御園地塊，樓面價達24295元/㎡，創造了當時杭州住宅樓面價的最高紀錄。之後，西子和綠城聯合開發該地塊，命名綠城西子御園。
後在項目的開發過程中，不時挖出南宋皇宮的建築構件，如寶相花紋方形地磚、雲龍紋石雕門廊殘件等。
於是在2011年，有學者提出：御園的開發建設會對南宋皇宮遺址地下文物造成破壞，該言論引發了社會各界的關注，御園在風口浪尖下被迫停工。時年5月，相關部門提出解決方案：邀請國內權威考古機構和專家進行勘察考證，根據結果，做出處置決定。
後在15年7月，杭州市規劃局召開會議確認了：杭州御園在南宋皇宮遺址範圍內，但不在核心區而是皇城邊緣，可以重新啟動項目，但是需在規劃上作出調整。這也就導致了御園項目的容積率由1.4變成1.01，建造產品由法式別墅確定為中式排屋。
時隔4年（2019年上半年），項目銷售曾經透露出御園即將首開的信息，並對嚴格篩選後的意向客戶開放樣板房，但卻是有頭無尾，沒有下文了。
在這漫長的10年中，綠城仍然承擔建造、設計的部分，但宣佈退股，杭州的頂豪購房者們卻仍然沒有等到御園。小胖團隊終是忍不住好奇，帶著見見世面的心態奔赴御園。
御園風光引驚歎
房源不多，僅49席
項目規劃有10幢建築，含49套中式排屋及1幢會所。其中排屋主力戶型面積約380、440㎡，剩餘少量房源面積約800㎡（4套左右）。
驅車至御園後，筆者實在是沒能忍住張大嘴巴，相比以往看過的任何一個合院項目，它都是絕對驚豔的。
[ 請注意：以下每一幀圖片均由攝像小白用原相機拍攝，無美顏濾鏡的加工，但它就像是窈窕淑女，每個細節都在坳造型]
首先映入眼簾的是御園的正大門。
在御園只是入戶這一環節，就把煙雨江南的韻味揮撒的淋漓盡致。
廳堂前置入一灣碧水，水色為圖，青松為畫，立意：上善若水，萬古長青“之意。
外牆上的蓮花與魚兒嬉戲是指連年有餘之意，是中國傳統的吉祥圖案,用以稱頌富裕祝賀之意。
再看御園內部整體，與傳統的板式佈局不同，它是沿一個“十”字景觀軸線分佈，中心位置為主要景觀點，著重運用了湖石、亭榭和花木來營造意境。屋頂則是傳統的歇山腳，白牆、灰瓦。
通過航拍圖，可以清晰的見到青石街巷、風雨連廊，透空的連廊讓宅與院相連，室內外相融，是中式建築中不可缺少的一部分。
最後，看御園的外牆是灰瓦白牆、重簷花窗，移步異景。
[ 以上為筆者，對於御園的淺薄認知，歡迎“專家”評論席點評 ]
於繁華之中別開天地
產品獨一無二
鳥啼花落屋本東，柏子煙青芋火紅。人道我居城市裡，我疑身在萬山中。
項目地處杭州市區，中河高架東側、鳳山路西側、饅頭山路北側。是不折不扣的杭州市中心，界面發展已經是相當成熟，買到御園的購房者除了能滿足對舒適度的超高要求外，還可以享受市心的便利。這個圈層是比武林壹號、仁恆濱江園等項目更高一級的存在。
周邊界面簡析：
東面為大量的集中住宅區，如南星公寓、城南家園、江楓苑等。以上小區多為2000年年左右的老小區，二手房價在4—4.6W左右，再遠眺則是南星橋的豪宅聚集地。
南面的界面則相對略差一點點，緊挨著的是一批未拆遷的住宅樓，也是秋石高架與中河高架交匯處，遠眺可見到錢塘江景，但是項目本身限高18m，怕是與江景無緣。
西面群山環繞，是超大型的森林氧吧，南宋皇城遺址也在該區域內。
北面為鳳山花苑小區，及部分山景。鳳山花苑為2003年左右建造的小區，目前二手房價在5W左右。
多少錢能夠享受這樣的居住條件
跟著小胖來想象一下
項目原先預計19年10月左右開盤，當時銷售傳出的項目均價在18—20W左右/平，若想要購置御園，則保守預算也要在6840萬以上，最大的800方則可能突破1.5個億。
後面，據說是因為這個報價和有關單位能夠接受的價格有出入，才遲遲沒有申領預售證。
但是就筆者踩盤時發現，御園項目已經配置了保安，內部也有管理人員走動，項目建造也基本呈現房狀態，應該是隨時都可以準備入市的。一旦入市，就是創下杭州住宅最高單價，必定轟動。
且縱觀整個杭州房產市場中，
能夠和御園一較高下的也就是綠城元福裡項目了。
（元福裡項目實景）
作為參考：元福裡項目在產權年限僅40年的情況下，憑著稀缺合院、綠城建造，地處市心等特質，目前在二手市場的
毛坯掛價都有14W左右，且鮮少有房源對外出售。而御園項目是正兒八經的70年產權，且周邊界面更強，更能吸引頂豪購房者的購買力。[ 直白點說：元福裡離高架太近了，我大幾千萬都掏了，還差小數點那幾十萬嗎 ]
城市，才是合院的最大價值，筆者希望自己，能有幸進去當個保姆。
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