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大家好，我是勇談。3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》指出，海南省要改革商品住房預售制度，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。也就是說自1994年起，我國已經實施約26年的商品房預售制度從海南商品房歷史上已經消失了。那麼對於購房者來說無疑是大大的利好，起碼現房銷售引起的房產質量等投訴會減少許多。藉此機會簡單談談我的觀察。
購房者的弱勢地位始終存在的原因很大一部分原因就是“商品房預售制度”
經歷過或者瞭解過購房過程的朋友應該知道，如今絕大多數城市房產銷售還是執行的“預售制度”，什麼是預售？簡單來說就是首付款先付，貸款貸好，然後2-3年後才能收房。預售制度存在的歷史的原因主要是上世紀90年代，我國房企自身實力不足，需要得到資金扶持而採取的措施。確實預售制度也極大促進了房企發展，商品房建設也取得了傲人的成績。到2019年我國城鎮居民人均住房面積已經達到40多平米。不過房產製度改革中最關鍵的一環其實就是預售制度改革。幾點觀察：
第一、房地產行業經過20多年的飛速發展不應該再次得到太多照顧，購房者的利益理應得到保護。如今的高房價背景下，多數購房者購買一套房產基本都耗盡6個人的積蓄，可以用“全家資產”來形容房產也不為過。在這樣的情況下，一旦發生房產爛尾或者延期、質量等問題，對於購房者來說無疑就是晴天霹靂。
第二、2-3年後才交房的預售制度為房屋質量和爛尾等問題埋下了伏筆。高流轉、高負債是如今房企經常採取的運營模式，當房價持續上漲有足夠利潤的情況下房企或許會有資金保證施工質量，一旦出現資金鍊問題那麼房屋質量就成為犧牲對象。很多房產出現質量問題都跟房企資金出現問題有關係，但是絕大多數情況下都需要購房者買單。曾經就看過一檔節目，購房者的房產爛尾，但是還是需要還貸款，一旦停止還款最終還要被銀行以違約訴諸法律，最後是購房者房財兩空。
取消預售實行現房銷售起碼可以保證質量，購房者未來看房就不用去樣板間了
第一、讓購房者承擔未來房產的所有風險鐵定是不合適的，現房銷售就可以有效避免這樣的情況發生。讓房企之間的競爭迴歸到房產本身上，應該是房產調控的最關鍵目的。因為預售制度的存在，使得房企有2-3年的資金週轉期，這也是房企在全國各地拼命拿地的原因。過去很多年房企之間的競爭主要集中在“土地儲備量”上，這肯定的錯誤的，作為房子本身的生產者，他們競爭的對象應該是房產本身。建造質量好，服務好的房子才是房企贏得市場的關鍵。
第二、海南曾經經歷過全國唯一一次房產泡沫破裂，此次取消預售走在了全國前列，值得其他地方學習。切實保護老百姓的利益應該是我們地方應該做的事情，房地產畸形發展的後果就是“泡沫破裂”，與其等到那一天不如提前做出改變。
第三、未來購房大家看到的將會是實體房源，不再是樣板間，這樣更具備體驗感。有過購房經驗的朋友經常有這樣的感覺“自己看的樣板間跟實際交付的房子有差距”，為何會有這樣的感覺？其實大多數朋友看房僅僅能夠看到戶型，至於未來的通風、朝向、光照等都是需要想象的，很多購房者並不具備這樣的想象力。畢竟置業顧問的目的是為了賣房不是為了真正給你“介紹房”。
綜上，海南取消預售對於購房者來說絕對是利好。這樣的利好不僅僅體現在購房者權益保護上，對於房地產行業的改革也具備深刻意義，希望全國其他符合條件的省份地區效仿。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
3月7日，海南針對樓市新出臺的政策。其中，為了解決商品住房預售制度帶來質量投訴，合同糾紛，延期交房等一系列問題，決定新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
而按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，現房銷售得房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。
這一政策無疑對購房者是一大福音。由於之前的預售政策，大多項目都在交付前1-2年開始銷售，這樣直接給購房者帶了很多不確定因素。賣房時，可能項目剛開發，主體還沒成型，一切只能聽開發商說，只能靠開發商的銷售宣講來了解項目的未來。所以到交付時，就會時常發生業主收到的房子和其預期相差甚遠，從而導致各類糾紛。集體拒收房，維權的事也是經常發生。一些不良開發商為了銷量，過於誇張的宣傳，而交付時確連基本的交付標準都不能達到更是坑害了購房者的“血汗錢”。
購房者不用擔心被坑：而至少通過了竣工驗收後才能銷售得現房，這樣也將保證了銷售者的最基本權益。並且購房者將直接面對成品，不再只能通過聽銷售得宣講來了解項目。以後購房者選購的房子優缺點都將一目瞭然，實際購買的房子也將和預期基本一致。看好了房子，購房者也將更放心購房，不用再為以後的“交房”擔驚受怕。
其次開發商競爭更透明，產品質量會提升：開發商向消費者展示的也只能是成品，再也不能通過誇張的宣傳來忽悠客戶、銷售產品。和競品樓盤的對比也是實打實的真是產品對比，再也不是看宣傳得更“高大上”的競爭。開發商如果想在競爭中脫穎而出，只能通過開發品質更好的產品而不是做更好的宣傳。這也將間接提高了市場上小區的質量，這對購房者來說也是極大的好處。
