◎南通房談（ID：NTFT2018）
校對 | 多糖
買房對大多數人來說，從來不是一件容易的事。每個人都有不同的需求，我不能告訴你什麼能買，但什麼房子不能買，你可以瞭解一下。
1、公寓
公寓到底能不能買？
一般來說，就是儘量不買，能買住宅就沒必要買公寓。
目前市面上的公寓大致可以分為兩類：
二者最本質的區別就在於土地使用性質的不同，進而造成了二者在房屋法定用途、土地使用年限、是否能落戶、是否通天然氣、水電收費標準、交易稅費等諸多方面的不同。
對於40年公寓，一般需求有2種，自住or投資。如果你是買來自住，40年公寓居住的成本比較高，不太建議購買。
如果投資的話，更加不建議，至於原因可以總結為三句話：
1、持有成本太高
2、增值潛力一般
3、流動性太差
房子能流通叫資產，無法流通只能是鋼筋水泥殼子，你在這裡賺再多錢，無法兌現，一切就都是“紙面富貴”。
面對70年公寓，如果你的購房需求非常剛性，而你的資金預算又沒那麼充足，買一套比“住宅”門檻更低的“70年公寓”還真不失為一個經濟實惠的選擇。
2、老破小
老破小能不能買？
老破小由於建成年代較早，大多數都位於市區成熟地段，所以不管是交通、商業還是醫療、教育配套都比較齊全。
除了生活方便，“老破小”往往價格還遠低於新房。
不僅買的價格便宜，這些老房子往往沒有物管費（即使有也很低），居住成本也比新房低不少。此外，由於老房子佔據了市中心的位置，優越的地段還賦予了老破小比較好的保值性。
基於以上優點，老破小的居住價值其實是比較明顯的，雖然增值比不上新房子，但地段比較好的老房子也能實現保值。所以，對於預算不高的自住需求，沒有買新房子、大房子的錢，買一套成熟市區的老房子安家，是完全可行的。
但是，如果你有足夠的資金預算，還是應儘量避免買“老破小”。
老破小由於開發年代久遠，通常沒有電梯、外觀老舊，小區環境也比較差，甚至還有大量磚混結構的老建築，這些特點都和新房有著非常明顯的代差。
對於購房者，特別是追求時尚的年輕購房者來說，這樣的房子很難達到他們對品質生活的追求。
增值性和流動性都會比較差，除了自住價值之外，幾乎是沒有投資價值的。
部分老破小可能學區比較好，如果價格合理，對不少家庭而言也是有價值的。
如果房子附帶的學票價值被炒得過高，那麼政策風險也會隨之增高。任何一點點學區的變動或者多校劃片政策的實施，都有可能讓這種價值瞬間歸0。
所以購房時也要格外謹慎。
總的來說，自住可以買，甚至它可能還具有一定的保值性；但老破小的增值性和流動性普遍比較差，所以如果看重房產的投資屬性和金融屬性，則不建議買。
3、工抵房
工抵房一般指工程抵押房，是指在某些條件下，房地產開發商為了後續項目的建設或開發，而向銀行或房地產的相關行業（如建築商、材料商等）進行融資、貸款所抵押的該房地產項目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產權或使用權。
這些房源大多都有同一個特徵，就是便宜。
工抵房為什麼這麼便宜？
一份價錢一分貨必然是符合市場經濟的規律，開發商賣房子是這樣，承建商賣房子也是這樣，房子便宜是有原因的：
首先，部分房源賣相不好。開發商抵給承建商的房子，樓盤往往沒有通過竣工驗收，很多都還正在建設過程中。
其次，急需變現。承建商夾在開發商和建築工人中間，等不了開發商，又沒有專門的銷售團隊，只好自己動手，以求豐衣足食，錢多錢少，有比沒有強。
最後，因為考慮到變現難度，開發商把房子抵給債權方的時候就已折價，比如八折，所以工抵房的價格是有空間的，低於市場價10-20%都有可能。
抵押房是可以購買的，但在購買時應注意相應的解押條件，否則可能無法順利獲得房權而導致房地產糾紛。
工抵房可能存在哪些風險
1、可能是詐騙手段。
如今很多騙子以大家喜歡圖便宜的心理，欺騙購房者說是有便宜的工抵房，其實根本沒這個事兒，為的就是騙取購房者的購房金然後溜之大吉，這也是目前非常流行的一種詐騙手段，各位購房者一定要小心。
2、小心新房變二手房。
工抵房涉及法律關係較為複雜，購房者購買房屋時一定要明晰產權。如果出賣方還沒有和開發商簽訂購房合同並備案，只要開發商同意並當場重新簽訂購房合同即可。如果出賣方已和開發商簽訂購房合同並備案，那麼房屋再交易則是二手房交易。
3、小心是開發商營銷騙局。
開發商的營銷新手段，其實就是變相降價，即開發商將商品房冒充為抵賬房，這是一種無奈的營銷策略，為的是不給前期業主留下樓盤降價的形象，而這時候的工抵房其實只是一種說法而已。
4、小心房產被抵押難拿房產證。
因為工抵房的特殊性質，房屋本身也許已經存在抵押或者查封的情況，而購房者並不知道，何時解壓不明確，就容易造成房產證遲遲拿不到的情況。
購房一定要審查出賣方相關房屋權利憑證原件，併到房產部門等進行核實，著重核實房產登記權利人、房產是否存在抵押或查封等情形。
最好在公證人員的監督下或者律師在場指導下，購房者、債務人和債權人三方坐在一起簽訂合同，明確各方權利義務，就一些要注意的細節問題做好約定，防止事後出現糾紛無法解決。
5、後期更易出現糾紛。
購房者與開發商簽訂購房合同或者由開發商、材料供應商(或施工單位)、購房者三方簽訂合同。無論是三方還是兩方簽訂購房合同，都應明確出賣人是開發商，且應關注抵賬證明，否則後期非常容易出現房屋糾紛時。
總的來說，工抵房是可以買的，但其中往往也隱含著諸多的風險，購房者如果看到心儀的工抵房房源，應當理性的規避風險，這樣才可以開開心心的撿漏。
4、法拍房
法拍房，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。法拍房的來源主要是以下幾種途徑：貸款逾期、借貸抵賬、司法沒收財產等。
每隔一段時間，法拍房這個詞都會火一段時間。很多人都知道法拍房價格“便宜”低於市場價9折，8折甚至6折，但實際上很少人購買過法拍房。
為什麼很少有人買法拍房？
首先，因為
法院拍賣的房子都是需要一次性付清全款的。對於很多家庭來說，這絕對是一筆不菲的支出，也讓很多家庭面臨不小的壓力，所以很多人寧願不買法拍房，特別是現在年輕人買房更加傾向於靈活性更強的貸款買房，這樣一步步還款感覺更加輕鬆一些，所面臨的的壓力也小很多，也有更多的資金靈活使用。
第二，沒有保障。一般法院拍賣的房子之前都是有主的，要是買房後出現了糾紛難以解決。
尤其是原住戶賴在房子裡面不願意出來，這樣就沒辦法進行入住了，並且還會發生矛盾，對於買了房子最不希望的就是出現這樣的情況。
最後，就是原住房欠下的什麼費用都是要購買者出的，本來購房的價格對於市場價來說是比較低，但也是一筆不少的支出，要是加上其他的一些需要承擔的費用，那麼就真的是得不償失了。
可能到後面算下來的價格還比市場價要高上許多，要說這房子和普通房子一樣，誰不願意去買呢！但要是花了高價買了回來還要惹上一身麻煩，那就真的得不償失啦。
法拍房有哪些優點？
1、價格低。
既然是拍賣，那起拍價一般是低於了市場價的，基本上是在市場價的70%-80%之間。加上大部分人都不知道法拍房的渠道，所以導致拍賣人數的降低，而可能進行撿漏！簡單來說，法拍房成交價可能便宜，而且容易買到。
2、不限購。
不限購，如今各大城市進行了限購政策，如果沒資格的，想買套房，可能法拍房是一個最簡單的方式了。
法拍房到底值不值得買？
投資就是收益和風險的博弈。
法拍房拍價低，但是風險高，有人可能一不小心就掉坑裡，但是也有人運氣很好，一下子就佔到大大便宜了。主要在於你願不願意為這份收益冒這些風險。
如果你還是想購買法拍房的話，那麼在購買之前可以自己先了解清楚那套法拍房具體存在的哪些風險問題，自己是否能夠並且承擔這些風險。在法院規定的統一看房時間，一定要去現場仔細觀察和詢問法官。
對於很多買房人來說，價格便宜是王道。但是，在遇到特殊的特價房源時，買房人還是應該擦亮雙眼，切忌貪圖便宜而上當受騙。
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