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爛尾樓爛尾的原因基本上大同小異，但是背後的麻煩卻不少
基本上我們生活中遇到的爛尾問題多數都是因為開發商資金鍊斷裂造成的，當然這其中有真實的資金鍊斷裂也有故意申請破產的情況。為什麼會出現開發商資金鍊斷裂？這才是我們應該研究的問題。幾點愚見：
第一、多數開發商資金鍊斷裂的情況都是發生在融資環境困難或者銷售不暢的情況下。無論是那種情況（融資難或者銷售不暢等）這都是市場因素是很難改變的，在我國房地產市場發展的這麼多年中基本上經常遇到房地產企業集中破產的日子都離不開這兩個理由，在這樣的情況下基本上所有的開發商遇到的情況都一樣的。而房地產企業多數本身的資金情況就不充裕，畢竟超過90%以上的房企其資產負債率都高達70%以上。在遇到融資難或者銷售不暢的情況下，自保都很難，別說去拯救其他房企了。
第二、排除市場因素外，哪怕有一些房企因為自身的運營管理不善導致破產，背後的麻煩卻一點點都不少，畢竟如今房地產市場已經不是黃金期。大家要明白一點，樓盤爛尾後牽扯到的關係就多了，購房者、開發商、地方政府、銀行等。而想要完美的解決這些問題，只有足夠的資金才有可能，畢竟樓盤雖然爛尾了但是土地按照法律來講還是屬於開發商的。生活中就遇到過這樣的例子，2016年房地產市場火熱的時候，一些瀕臨破產的房企因為土地本身增值就賺的盆滿缽滿。也就是說在房地產市場情況火熱的時候，或許因為土地本身的增值空間大，通過修改規劃等方式還有房企願意接盤，但是要知道今天的房地產市場已經不是黃金期了。
生活中不缺乏接盤爛尾樓後的開發商，再次被拖累致“死”的例子
第一、接爛尾樓項目因為賬目很難搞清楚的原因，後期開發風險過高。在我身邊就有過這樣的例子，那是某個中部省會城市郊區的一個別墅項目，原本的開發商A因為資金鍊斷裂宣佈爛尾；後來地方主導另一家開發商B接盤，但是開發了1年後也宣佈破產。為什麼會這樣？其實還是一個資金問題，尤其是爛尾後項目的“隱形賬款”。有些賬目你是根本無法實際去核對的，幹過工程的都知道，一般多數情況下都是開發商拖欠建築商工資，建築商在拖欠包工頭的工資，其實都是一本糊塗賬。原本賬目上或許只有10個億的欠款，但是實際賠償起來甚至達到15億都不算完。所以，爛尾樓的賬不徹底搞清楚，是不會有人接盤的。看過王健林有關訪談視頻的朋友應該知道，當時萬達起家的時候中途接了一個爛尾的城中村項目，差點把萬達給搞破產了，這就是風險。一些經過法院拍賣出售的房產後期還會出現各種問題，更不用說爛尾樓了。
第二、低風險高利潤是房地產行業的一個基本特點，這也是為什麼如今房地產市場風險升高後大家逐漸轉型的原因。這就是生意，房地產行業在火熱的時候大家都積極進入，受到各種資本的青睞。但是隨著融資難度增加和銷售愈發困難，哪怕是一線的房企也開始在積極轉型。比如：萬達在2015年左右就開始向輕資產運營；恆大的汽車轉型等都是如此。面對爛尾樓這樣的事情，可以說除非權責已經清楚，否則是不會有開發商輕易接盤的。
綜上，爛尾樓是一個社會問題，尤其是今年陸續曝出的有些三四線城市動輒400個項目集中爛尾的事情。可以說爛尾樓不僅僅浪費了大量的社會資源，也對於當地的經濟和產業發展有很大的負面作用。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、關注、轉評哦。
勇談房產壹貳叄
舉個例子吧，在西安最繁華的地段，矗立著一座“爛尾樓”，是沒人去開發嗎？還真是。
相傳，最開始的時候因為開發商老闆沒有能力開發此樓盤，破產了，之後有幾任老闆投錢進去來開發，但是無一倖免，所有的人都捲入了三角、四角甚至八角債務關係當中，因為不是成品的東西，即使房子具有商品功能，沒有完成的東西也是棄之可惜，用之無味的，而且背後還出現了縱橫交錯的複雜債務關係，令人望而卻步；
所以，首先一般不進行繼續開發的第一個原因就是所謂的“迷信”，可能是在這個特殊的地方，我們深受傳統文化的薰陶，對於傳統的八卦、風水之類的都是寧可信其有，像現在的二婚的人，一般人都不會看的，所有一手的東西，更加能夠讓人放心，這個因素可能是最大的不繼續開發的原因了；
第二，也就是說科學的方法測算，“爛尾樓”一般代表的都是爛攤子，所有的利益群體都會進行各種各樣的測算是否能夠達到利益最大化，但是一般都會繞過這個爛尾樓的，而一般爛尾樓的最終結局就是政府出面，或者國家機器方面的重大決策而引得投資者蜂擁而至，解決這方面的問題；
所以，我想說的結論是：“不能絕對的說爛尾樓不能繼續開發，要結合天時地利人和多方面的關係來說”。
糊塗的房價
剛好前兩天發過鄭州最大的爛尾項目，當初也是在鄭州鬧得風風火火的項目，今天可以可以簡單聊聊爛尾項目。
在土地市場上拿乾淨的土地，就像一張白紙
對開發商來說，
計算經濟技術指標簡單，潛在風險很低，前策定位和方案都能根據當前的市場現狀來做，以及施工質量可控。
玩爛尾項目
對開發商來說，
1.項目的債務糾紛錯綜複雜，原業主各種隱瞞，收購方做盡職調查的難度巨大，稍有不慎就可能掉進巨大的坑裡。啟動前的投資決策分析看項目有5%的淨利潤，啟動後突然又蹦出來各種債務導致鉅虧，這種例子不勝枚舉；
某地某開發商的某項目爛尾，原開發商為了盤活項目，找政府某高官跟另一開發商溝通，拿出的資料顯示只是資金鍊斷裂一個問題。詳細調查後發現該項目存在一房多賣、欠繳土地出讓金、超規劃施工、某信託已起訴該開發商並做了財產保全措施等問題。最終雖然高官給另一開發商施加了不小的壓力，依然沒敢頭鐵蹚渾水。
2.方案調整難度大。扛過盡調階段的各種坑，收購方需要根據目前的市場現狀和自身的要求，對方案進行微調。這時候又需要考慮已經購房業主的溝通、政府規委的溝通、加固改造的成本投入、重樹品牌的營銷投入等工作；而這些工作的難度都比新建項目的難度要大；
相比住宅項目，爛尾的商業項目是更大的坑。一旦需要在內部進行大規模拆改，則綜合改造成本甚至分分鐘就超過新建的建安成本。而這些年因為抗規和消規的調整，需要在內部大規模拆改的概率都非常高。
3.去化難度更大。多數客戶對曾經爛尾的項目都心存顧慮。從資金安全角度、建築質量角度、形象角度、風水角度，分分鐘都可以讓潛在客戶打了退堂鼓。
4.最關鍵的，市場上有許多容易獲取的新項目，開發商為毛要想不開放棄那些選擇hard模式？
以上為全部。
小粥買房
有一個奇怪的現象，爛尾樓一般位置都很好，而且一爛就是十年以上，成為一座城市淡淡的傷疤，若沒有激光手術的力度是難以去除的。
我認為爛尾樓之所以位置會很好，其實並不是一開始它的位置就是好的，而是它爛的時間太長，原本一般的地段，經歷了十年以上的飛速發展，就成為了中心位置，這感覺跟李嘉誠的囤地差不多，十年的房地產黃金髮展期，光地皮的價值就翻了十倍了吧。
杭州西湖區的老城西就有兩幢非常有名的爛尾樓，最早的一幢是本世紀初開始建造的，一爛就是15年，直到2015年才繼續完工直至開業；另一幢是03年開始建造，中間做做停停、反反覆覆至少七八次，直到現在還處在施工狀態。這兩幢樓在剛開始的時候位置是屬於比較偏的，相當於城鄉結合部，但是現在已經是黃金地段了，這20年，房地產、城市已經發生了翻天覆地的變化。
很多爛尾樓之所以爛尾，根本原因還是資金出了問題，或者是有多個合作方利益沒有協調好，導致項目停擺。上面所講的第二幢樓，就是典型的資金出了問題，從而導致債權債務變得越來越複雜，原先的開發商是本地人，土地的性質原本是村集體用地，後變更土地性質，拿到地後匆匆上馬，原本的自有資金是村裡集資而來，貸款一部分，按照當時的預算只要拿到預售證即可開始銷售，資金沒有問題，但是建了一半，資金還是出了問題，原因在於銷售不理想，村民開始撤資，而且不讓開發商繼續施工，導致項目停滯。後來第一任開發商只好跑路，據說到了國外，現在都不見蹤跡。再之後陸陸續續更換了好幾個開發商，可是都幹不長，原因還是村民的集資款項難以落實，因為隨著時間的推移，這個地方的房地產價格飛速上漲，村民當然要享受這個紅利，各方也無可奈何。
爛尾樓在國外其實也很多，這只是房地產發展過程中必然的產物，尤其是在飛速增長的房地產市場當中，利益的驅動和誘惑總會出現人心的不滿足，我一朋友，沒有具體做過房地產，但是周圍有好多做房產的朋友，有一次福建福州的一個項目找到他，讓他去投資，據說有託底，可保資金無憂，而且利潤非常高，他來問我，我上網看了一下，嚇一跳，原來這個項目正是當地爛尾樓，而且已經更換了5個開發商，整個建築主體早就完工，只剩外立面、景觀及相關配套，我就勸朋友，這樣的項目千萬別碰，多少錢砸進去都是有去無回，即便是有託底，有時候也無濟於事，法律合同高於一切，債權債務你永遠也理不清。
智多房貝
爛尾樓目前無論是在大城市還是小城市都存在，特別是在前幾年各大城市房價不斷高升的時候，很多開發商都是到處借錢開發樓盤，結果市場需求萎靡，如果繼續開發樓盤只能出現虧損，因此很多開發商都只能跑路，結果導致很多城市都出現了不少爛尾樓。
其中最著名的就是河南南陽連續出現了多個樓盤爛尾，2014年高峰時期，南陽共出現了302個問題樓盤，其中爛尾的樓盤達到50個以上。
對於這些爛尾樓盤很多朋友都表示不理解，目前很多城市的房價仍然繼續上漲，賣房仍然有利潤空間，但為什麼這些爛尾的樓盤不繼續開發，或者沒有人接盤呢？
其實爛尾樓並沒有大家想象的那麼簡單，很多樓盤之所以爛尾，這裡面的原因是比較複雜的，不同的樓盤原因可能不一樣，但總結來說無非就以下幾種情況。
第一、資金鍊斷裂。
很多開發商在開發項目的時候，並不是拿自己的錢去開發，而是通過借銀行的資金去開發，很多開發商只需要有25%的啟動資金就可以開始建設樓盤。
但是對那些實力不怎麼強的開發商，如果他們盲目的開發樓盤，盲目的到處借錢，一旦樓盤賣不出去，某一個環節影響了資金的整體流動，那麼最終就會導致資金鍊斷裂，一旦資金鍊斷裂之後，原來的項目開發商基本上沒有太大的希望重新啟動項目了。
第二、債務關係複雜。
有的朋友可能比較好奇，有些爛尾的項目所處的地段都是比較好，但是為什麼那麼多年都沒有人接盤，即便原來的開發商沒錢開發了，但把這個項目轉手給其他開發商，總是可以繼續開發下去吧？
可問題並沒有那麼簡單，很多項目之所以沒有人願意接盤，有一個很重要的原因就是債務關係比較複雜，這裡面不僅涉及到銀行貸款，還有可能拖欠土地款，還有建造商的工程款，還有預售購房的那些款項，甚至還有可能涉及很多民間高利貸。
這些債務當中很多都是會產生利息的，比如銀行貸款，你拖欠的時間越長，對應的罰息會越多，說不定開發商接盤之後把樓盤賣出去都不足以償還原來的債務，那豈不是虧損？
第三、項目違建。
在眾多爛尾樓盤當中有不少項目都是因為違建而被叫停的，比如土地手續不齊全，規劃不符合要求等等。這些項目在剛開發的時候，開發商可能通過一些關係能夠順利啟動項目，但是一旦某些部門換了領導之後，或者遇到監管加強了，一旦政府部門較真，有些樓盤就有可能成為違建項目了，一旦項目違建，那基本上就沒有開發商願意接手。比如深圳南嶺村就有一個別墅項目，因為違建的問題一直爛尾了十幾年，至今這個項目仍然處於爛尾狀態。
第四、設計問題。
很多項目爛尾了很多年，可能在剛開發的時候設計還是符合當時的市場需求的，安全各方面也符合當時的監管要求，但是項目爛尾多年之後市場的需求以及建築安全要求都有可能出現變化了。如果開發商貿然接受項目，有可能建成之後因為不符合市場的需求而賣不出去或者只能低價賣，甚至有可能因為安全問題不符合當下的監管要求而不能獲得銷售許可證的，這種潛在的風險對於接盤方來說是非常大的。
第五、過戶手續繁瑣。
爛尾項目涉及的各方面利益非常多，不僅有原來的開發商，還有眾多購買期房的用戶，而且在這些用戶當中，很多人因為長期沒有得到房子，卻要還貸款，很多人還在跟開發商打官司，這些官司可能會造成項目無法正常過戶或者過戶的時間比較長。一旦沒法正常過戶，那麼接盤的開發商就會延長項目週期，這樣資金回收的成本會更長，對應的風險是比較大的。
第六、其他因素。
爛尾項目的原因各種各樣，除了上面我們提到的5種因素之外，還有可能有其他因素。比如項目在開發的過程當中，導致周邊一些小區出現裂痕或者其他問題，結果雙方惹上官司，如果這種官司一直沒有得到解決，那麼項目就沒法繼續開發下去。
比如深圳龍崗吉祥就有一個比較著名的樓盤，這個樓盤前幾年已經開發完成，但是據說因為在施工的過程當中導致周邊的小區出現了問題，因此雙方一直在打官司，官司至今仍然沒有得到解決，即便這個樓盤主體工程以及外牆裝修等各方面都已經完成了，但卻遲遲沒有開盤。
除此之外，目前很多地區房價都存在一些不確定因素，雖然過去幾年很多城市的房價都在上漲，但是未來房價到底能不能上漲，誰也說不清。如果開發商在這個時候貿然接手項目，萬一未來市場需求低迷，房價下跌了，那接盤的開發商就只能欲哭無淚了。
也正因為爛尾樓面臨的各種因素錯綜複雜，而且市場需求瞬息萬變，所以即便爛尾項目可能以很低的價格收購過來，但是其潛在的風險同樣也是非常大的，因此很多開發商都不敢貿然接手。
貸款教授
有資金了就能盤活爛尾樓？想接手爛尾樓，還真不是那麼容易的，如果評估不好貿然出手，那就是一個坑，新東家跳下去，照樣被坑殺。可能很多人不以為然！有錢能使鬼推磨，甚至磨推鬼。樓盤有了錢不就活了嗎？這個世界還真不是那麼簡單的。下面憬悟和大家探討下爛尾樓的事情。
爛尾樓
泛指辦理開工手續，工程建設了一段時間，因為種種原因被迫停止施工，並且停工時間不短於一年的工程。爛尾樓嚴重影響市容、市貌，很多購房者錢交了很多年，樓盤竣工遙遙無期，於是不停地上訪、投訴，影響了正常的社會生活、秩序。
可以盤活的爛尾樓，
- 建設方資金不足，本來可以分期開發減少資金壓力，而開發商市場評估不足盲目地全面開發，想做短平快的項目，夢想撈快錢。於是在資金不足的情況下，因市場遇冷或者評估錯誤，導致在開工後資金斷流，只好停工，這樣的項目如果開發商能及時調整急功近利的經營模式。尋找到金主合作開發或者轉讓給新東家。那麼樓盤是可以盤活的。
小結：單純因為資金不足，造成的爛尾樓，只要原開發商股權、債務、債權清晰，開發銷售有利潤。想要盤活樓盤。不是難事。
快刀斬亂麻，盤活爛尾樓
- 有些略質施工單位抓到一個項目不容易，通過低價中標。然後在施工過程中混不講理。希望通過簽證扯皮來得到補償，於是在施工過程中不斷的搞名堂。導致糾紛不斷，問題不斷，最終雙方走上法庭，項目就此停工。
- 施工單位清單報價，漏項缺項嚴重，與施工圖相差太多。或者建設單位。在清單上做文章，結果導致生產中的實際成本，大大超過預算成本，導致工程各參與方將心思與精力放在扯皮上，這兩種情況基本是建設單位保芝麻丟西瓜造成的。
小結：這種爛尾樓必須有政府支持，加上有實力的新東家採取強力手段進行解決，如果處理方式出現問題，新架照樣會掉到坑裡。
神仙無解的爛尾樓。
- 開發商思想另類，要求的過於新穎，如建設一些頭重腳輕、特大樓等不符合力學原理的結構，建到一半建不下去了，只好停工。
- 設計師因為設計經驗不足、審圖不嚴，出現重大失誤導致施工無法按圖進行而停工。
- 由於勘察人員經驗不足，給出的數據有重大錯誤，導致基礎出現致命質量問題，無法繼續施工。
- 施工單位施工方案錯誤，或者質量把關不嚴格，導致基礎或主體結構出現重大結構問題，無法繼續施工。
- 設計樓盤規劃、戶型不合理不符合當地的生活習慣，銷售遇冷導致資金鍊斷裂。
小結：因這些問題造成的爛尾樓，都是投入很大了，想要拆除重建新東家基本沒有啥利潤，還不如買地開發新樓盤。
爛尾樓就像城市的一塊塊膏藥，每個城市的領導者都會想盡辦法解決。有些爛尾樓的位置開發潛力巨大，但是爛尾樓的種種糾紛，讓新東家望而卻步。
憬悟大師
我就是那個買到爛尾樓的人，心裡難受，而且無處訴說，已經向法院提起訴訟，唯一希望開發商還有錢賠了。
蘇東坡的軾
爛尾樓前些在每個城市當中都能看到，近幾年來爛尾樓的現象逐漸減少，但也有一些地區的爛尾樓長時間無人問津，就算是地段尚佳的區域爛尾樓也難以盤活。那麼爛尾樓為什麼寧可讓其靜置也不繼續或者重新開發呢？
爛尾樓是樓市快速擴張發展當中的一個副產物。原本房地產市場應該有一個准入門檻，但在一段時間的發展之後，房地產行業變成了暴利的代名詞，不論什麼人都想在房地產市場當中摻和一腳。這也就有了房地產市場的瘋漲期。在瘋漲的階段，不少小老闆加入到房地產開發的隊伍當中，一沒有人脈，二沒有技術，三沒有經驗，四不知風險，如此一來這些小老闆很多都沒能將房地產開發商的項目維持下去，最終要麼破產，要麼捲款而逃。都留下爛尾樓無人問津，也留給許多購房者和投資客深深的傷害。
爛尾樓無人問津也是有原因的。首先，爛尾樓普遍是已經經過初步建設的項目，這些項目後期被接受之後如何推進是很大的問題。工程擱置，項目難以銜接，圖紙對接出現問題，後期開發商理念不同都是阻礙爛尾樓繼續開發的阻力。這就好比給我們一張空白的紙讓我們畫畫和給我們一張有圖案的紙讓我們繼續發揮是一樣的道理。在別人的基礎上繼續幹肯定有難度。
再者對於開發商而言，爛尾的項目土地使用年限已經過去很多，如果不是特別有競爭力的項目，誰也不會想要一塊爛尾老地。並且爛尾的樓盤還有經濟方面的糾紛，這些問題得不到解決，也是沒有新的開發商敢接盤。
如果一個爛尾項目牽扯到的方面較廣，那麼一般也會有政策兜底幫助貸款或者度過難關，因此一些爛尾的項目也就是擱置，並不會讓其他開發商接手。
總之爛尾樓的項目接手不容易，繼續開發也不容易，讓原本就不容易的房地產開發變得更不容易，肯定爛尾樓會被擱置的更久。
房產老J
爛尾的原因，通常是開發商資金鍊斷裂，之所以一般爛尾樓無法重啟，最核心的原因就是財務問題，開發商開發資金每天都有利息成本，加上項目的民間借貸，就是把爛尾的項目開發完成，沒有意外的全部銷售完畢，也沒法衝抵項目的債務，何況項目銷售不是一會半會能完成，時間越長項目累計的資金成本越高，就市場角度看，一個爛尾的項目永遠都會資不抵債，所以不可能重啟，除非行政干預，平衡各方利益。
睿不一
一、什麼是爛尾樓？
爛尾樓通常指的是已經辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。此外，因為產權發生糾紛或者工程質量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。
二、如何才能避免買到爛尾房？
1、查驗開發商的五證是否齊全
五證是指《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。這五證是證明房屋身份的合法有效證件，也是樓盤開發商具有合法銷售資格的證明。購買這樣的房子不但有利於避免買到爛尾樓，而且對於後期辦理產權證也是有利的。
因為如果開發商在五證不全的情況下開盤銷售，往往會因為資金遲遲不能回籠導致樓盤爛尾，所以，購房者在買房前，一定要查驗開發商的五證是否齊全。此外，小編提醒大家一定要查看五證的原件，因為複印件容易造假。同時，不同的樓棟對應不同的預售證，所以要注意查看自己欲購買的房屋樓棟是否與預售證上的樓棟號相對應。
2、看開發商的營業執照是否合法
正規的房地產企業都會到工商行政管理部門登記，有合法營業執照的開發商所開發的樓盤項目在後期的交易中才會讓購房者放心購買，而缺乏正規營業執照的開發商你很難保證其所開發的項目不會爛尾。所以，在買房前要查驗開發商的營業執照是否合法。通常情況下，正規的開發商會在售樓部將營業執照等信息公示給大家看，因此大家到售樓處時不要忘記查看開發商的營業執照。
3、看開發商的口碑如何
開發商的口碑好，開發商的實力也不會太差，爛尾的幾率也比較低。從購房者中自發形成的這種口碑，才是最真實的。購房者可以在網上搜索開發商的相關新聞，也可以在貼吧裡尋找信息，看看開發商的口碑情況。另一方面可以到開發商曾經開發的樓盤現場考察，問問在這裡居住的業主關於開發商的情況，如是否按期交房、房屋質量如何、是否出現過糾紛等。
4、看開發商的資質等級
開發商的資質有一定的判定標準，經過認證後從高到低依次分為一級、二級、三級、四級、暫定級。不同的等級對註冊資金、從事年限、累計竣工面積、建築工程質量合格率、建築施工面積的要求都是不同的。建議大家儘可能的選擇資質較高的開發商，因為資質較高的開發商的實力還是比較強的，出現爛尾的幾率也是最低的。
