最近，居柳州开了直播间。
小野在直播时经常被网友问到：柳州哪里的房子好？买二手房，推荐哪里？哪个区域比较火，适合投资？也经常有读者在微信后台爆料，买房入住后遇到的诸如垃圾站、公厕就建在自己买的楼栋旁边等等闹心事。
小野将问题汇总后，发现大部分问题都出在买房前没有看规划这点上。而今天写这篇文章的目的，也是为了让更多的读者了解规划知识，避免重复入坑。
简单来说，想要买到好房，除价格和户型因素外，我们还需要看三点：
1.控制性详细规划，俗称控规；
2.建设工程规划许可证，俗称项目规划公示；
3.交通工程规划。
今天，小野主要讲前两点。
一
规划去哪看？
当地政府部门官网——广西柳州自然资源和规划局网站（网页地址：http://lz.dnr.gxzf.gov.cn/）。
（别偷懒在浏览器搜索引擎瞎找，进错“野鸡”网站）
点击网页右下角的“规划公示/规划公布”，或在“信息公开”一栏下方的“站内搜索”查找想要的区域/楼盘。
二
怎么看？看什么？
1
控规
首先，我们说开头的第一点，控规。
每一个片区柳州政府都做了规划，都会有一张控规图。了解控规的意义在于，清楚片区内的配套设施，包括学校、医院、公园、道路、商业等，以此判断片区未来的发展态势。
简单来说，就是看这片土地未来的升值潜力。今后，区域会有多少人、多少地、多少房；整体空间呈现出什么形态。
（小野在部门官网下载的独凳山片区控规图）
控规图重点看哪里？
如上左图的建设用地构成表和图例。
通过观察，我们可以获知这片区域的各项指标：
1.土地使用指标。用地面积、用地性质；
2.环境容量指标。容积率、建筑密度、人口密度、绿地率；
3.建筑指标。建筑高度、体量、建筑形式等；
各个色块便对应着各自的土地用途。
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这块地未来要建什么，我们一目了然。
如果想买这里的房子，就要考虑到距离幼儿园、中小学的多远；医院是否离得近；周边有没有能休闲娱乐的公园、商场；附近的交通路网是不是有轻轨、公交站点经过，出行方不方便等等，控规图都可以给你答案。
现在，一张控规图看下来，你就能大致明白这片区域未来的样貌了。当然，图纸不是一成不变；每隔一段时间，政府都会依据现实情况进行调整，搜索的时候注意查看最新的规划图。
2
楼盘规划图
现在，说一说第二点项目规划公示，其实就是楼盘规划图纸。
楼盘的规划图纸，又怎么看？
小野先在网站中找到城中区一楼盘规划图。因为图片太大，只能是压缩版看个大概。
第一看，项目总经济指标表。包括小区多大、住户多少户、停车位多少个、绿地多少面积以及配备什么公建配套等等详实数据，都会在表格中体现。
第二看，总图地块分区示意图。主要是看你买的房子所在楼栋分布在项目什么位置，了解后可以知道自己房子具体处于小区的什么位置、周边是否有一些不利因素，对照着户型还能知道房子会朝向什么景观。
第三看，公建配套一览表。主要是项目每个地块配备的公厕、垃圾站、幼儿园等设施面积大小，同时细致到这些设施具体分布在哪几栋楼中的什么位置，是在架空层，还是地下室等等。
第四看，图例 ，就是说是图纸中的色块、红线、图标指代什么意思，有多少栋建筑、停车入口位置、道路规划等等。
3
红线内的不利因素
这里面门道不少，小野今天要说的是楼盘置业顾问少说或者根本不说的“红线内不利因素”。
5大不利因素
（1）噪声：市政规划路、地面集中停车场（包括机动车和非机动车）、运动游戏场所、水泵房、变频水泵、变电室、配电房、地下车库出入口、中央空调冷凝塔、通风机及产生噪声的通风口、有较大噪声的电梯、学校、幼儿园等；后期开发施工的噪音等。
（2）异味：垃圾中转站、公厕等；
（3）环境秩序：集中餐饮等商业配套；居委会（社区工作站）、物业服务用房、警务室等办公处所；
（4）辐射：变电室、配电房、通讯发射（接收）装置、高压线路、微波信道等；
（5）其他：如煤气站、供暖站等设备用房。
小野给大家展开说说：
噪音
现在规划的楼盘，不管面积大还是小，总会有部分楼栋无可避免建在沿街道路的边上。只要晚上休息时不关窗，来回车辆的动静就能扰得浅眠的人睡不着。如果楼栋位于项目内侧，靠近花园，则没有这种烦恼。
上图是柳江一楼盘规划图，我们可以看到蓝色住宅11号和14号楼就在道路边上。除了靠近道路外，还规划了沿街一至二层商业。如果商业作为餐饮使用，晚上听着猜码声，闻着烧烤的油烟味对于居住在楼上的住户来说，简直是双重的“快乐”。因此如果想要买低楼层的购房者，需要在买房时询问清楚底商是否有规划用途，纳入购买的考虑因素中。
当然，如果你居住的楼栋靠近停车场入口或是距离露天停车场近，也是会受到噪音影响的。
柳州基本人手一辆电车，如果居住的楼栋旁边规划为非机动车停放，遇到车主开了警报的情况，“滴嘟滴嘟，兑兑”的音效可能会在深夜响彻长空，滋味酸爽。
垃圾站、公厕
下图是城中区一楼盘规划图。这个小区很大，6个地块都配置有一个80多平的公厕，气味较重，对周边的环境影响较大。图中右上角的公厕在丙地块的1号楼，临近的楼栋低层和商业都可能受异味影响。
另一容易有异味的垃圾收集点，则在图中左下角位置，虽说在室外建设，但距离商业和居住楼栋都不远。从官方设置的参数指标看，这样的距离并没有不合格，但对周边环境有要求的购房者来说，这一设置就不太友好了。
当然，也不是每个小区都有垃圾站，下图是柳东新区某限价楼盘，它的列表中，就没有公厕和垃圾站的设置，各楼栋都不需要考虑这类问题的影响。
（不含垃圾站和公厕的经济指标图）
社区卫生站、公共活动场所
除了上述说的那些，现在几乎是个新小区都会设置社区卫生服务中心，再加上养老服务中心、居民健身场所，和物业管理用房。虽说丰富了小区配置，对居民生活有一定便利，但如果这些配置都集聚一处，对居民来说就不是太美妙了。
下图中，这些配置都在小区6号、7号和13号楼之间，可能小区人员会在这边集中活动，广场舞等活动也会多一些，生活噪音也会多一些。
（人员活动场所全聚集于两栋楼楼下）
楼间距
买房，我们都会看沙盘。置业顾问都会说楼栋间距很宽，有多少多少米，保证宜居舒适。但真的是这样吗？
查看下方城中区某楼盘规划图，其中一根横线上面有数字就是真实楼间距。红色箭头指出的地方，便是楼间距的指标。柳州多以高层为主，楼与楼之间更需要保持一定的距离，来保证各户型的采光达标。
变电站
如果小区附近规划建设有一个变电站，也是具有潜在安全隐患的。但这涉及到政府规划，小野也不好置评。
以上，就是小野发现的一些问题。如果还有没提到的，欢迎大家在下方留言，我们一起讨论。
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