（本文由揚州樂居網友“紫霞狼”投稿） 經常有朋友問我，揚州市區（不含江都）購買二手房是個什麼樣的流程，準備什麼樣的材料，需要注意點什麼。今天結合自己的感受，一次性解答你們所關心的問題。
01、定好目標
根據積蓄和償還能力，定好目標購買區域與心理價位，目前公積金和商貸首套房首付比例均為30%，即手中有30萬現金可以尋找100萬左右目標的房屋。
注意事項
1、目前絕大部分銀行以是否有商貸來判斷是否為首套房，與你實際有幾套房完全是兩個概念；
2、以100萬的房屋為例，需要預留中介費、契稅等其他費用5-15萬不等。
02、找一箇中介
大型連鎖中介房源信息稍微多點，小的中介費可以少點，就目前的中介市場，魚龍混雜，良莠不齊，大都也就是出賣個房源信息，沒有其他增值服務。
如果有心儀的小區，可以去小區周邊的中介或者物業去看看。 也可以使用網站和手機軟件，包括不限於新浪樂居、房天下。
03、看房、簽約
每個人的需求不一樣，喜好不一樣。如果看中房子，那麼恭喜你，即將進入本文的正題。正常看好房子，談好價格，在中介那會籤一份一式三聯的三方協議。該協議會約定房屋的真實成交價格、交房日期、付款方式等信息。
注意事項
1、簽約前需核對房主的身份證信息和不動產證情況。為避免不法分子利用假證騙取定金情況，可以讓房主在我的揚州APP中的政務服務板塊的不動產查詢中，實名查詢一下該不動產信息，以核對該房屋權利是否正常，權利人是否為本人；
2、如房東僅有房產證單證，請房東去更換成不動產證再簽約 ，單證存在小產權房可能導致無法交易。
3、三方協議上需要註明付款方式和時間，房屋現有設施、交付設施，交付時間，以及雙方約定的其他事項和違約責任等；
4、定金需要單獨打收條。
04、合同備案
買賣雙方約好時間，同時至不動產登記窗口進行合同備案。如果一方不能到場，只能事先做好公證委託。
由於揚州市區特殊的歷史原因以及區劃調整，行政區下的功能區各自為戰，根據市政府公告：
①原邗江區房屋，在邗江行政審批局（百祥路35號）二樓的不動產窗口進行合同備案；
②原邗江區劃歸廣陵的五鄉鎮（頭橋、李典、沙頭、杭集、泰安）商品房，在邗江行政審批局（百祥路35號）二樓廣陵不動產窗口備案；
③原維揚區、廣陵區的，在市民中心（文昌東路9號）二號樓不動產窗口備案。
④中心城區外，邗江區公道鎮、方巷鎮、槐泗鎮、楊壽鎮、汊河街道、瓜洲鎮、楊廟鎮、蔣王街道商品房在邗江辦理，甘泉鎮除大官人家小區在邗江辦理，其餘小區在市民中心辦理。
中心城區內商品房邗江區辦理示意圖
注意事項
1、2017年12月1日以後，非市區戶口的房屋和市區戶口的非首套房不滿三年不能出售（此市區包含江都區）；如果該房源為市區戶口的首套房，需要至不動產登記中心出具唯一住房證明。
2、簽約需要買賣雙方到場，雙方攜帶身份證、不動產證，如買方貸款需要資金託管，現場還需要簽訂資金託管協議，大市和邗江的資金託管賬號不同，打首付款時請注意。
3、如後續步驟雙方有人不便到場，可此時在不動產登記中心現場籤委託書，否則只能公證委託或者現場辦理。
05、辦理貸款
目前市場上銀行數量眾多，材料要求大體相同，可以比較幾家放款速度、利率水平後自由選擇。
注意事項
1、絕大部分銀行需要夫妻雙方共同到場簽署貸款申請表、徵信授權書、借款及抵押合同、共同還款承諾書、配偶聲明、抵押人聲明、家庭誠信保證書、首付款來源誠信保證書、價格協議、法律文書送達地確認書；
同時，需提交查驗身份證明、不動產權證書（房產證/土地證）、不動產登記資料查詢結果證明、徵信報告、買賣契約、資金託管協議、銀行卡流水、收入證明等，部分銀行需要賣方到場配合；
2、不動產登記資料查詢結果證明可本人憑身份證至以下地點查詢：
3、徵信報告可本人憑身份證至中國人民銀行揚州市中心支行（文昌中路561號，市自然資源和規劃局隔壁），自助打印。
06、繳稅辦理不動產證
貸款審批結束後，銀行短則三天，長則三個月放款至資金託管賬戶。待銀行通知放款後，去銀行拿上不動產登記申請書（抵押版）和銀行的授權委託書，買賣雙方再次相約，去不動產登記中心辦理不動產權證。
注意事項
1、如簽約時未簽署授權委託或者公證委託，此時仍需本人到場；
2、需要提交身份證明、銀行授權委託書、不動產權證書、買賣契約、抵押合同、借款合同、契稅發票，材料均需一式兩份；
繳稅時還需單獨提交買方全家戶口簿，如夫妻兩人不在同一戶口，另需提供結婚證。
07、買方領證、賣方取錢
辦完證，正常三個工作日可以領證，具體辦證進度可關注“揚州市不動產登記”公眾號查詢。買方領證後，賣方即可提取房款。
注意事項
1、賣方如有貸款，可在買方首付款打到託管賬戶後提取用來還款；
2、領證如不方便到場，可在辦證時委託他人領取，也可讓登記中心EMS免費郵寄到家；
3、不動產登記證明（抵押權證明）一定要交至銀行。
08、水電氣過戶，房屋買賣流程結束
買賣雙方可至市民中心或者水、電、氣各營業網點辦理相應過戶。
注意事項
1、水、電過戶可買方憑不動產證和原繳費卡單方辦理，天然氣過戶需要雙方均到場；
2、市區不動產登記中心已經實現水、電、氣聯動過戶，可向登記窗口提出一併辦理，但需注意水、電、氣相關的初裝費和賬號餘額等費用已經結清，雙方過戶時的水電氣表讀數已確認，下一抄表週期產生的水電氣費用由新戶主承擔，原用戶的銀行代扣業務已取消。
3、房屋交易時，留有部分尾款，待水電氣過戶結束後再交付，中介費也可如此。
最後，祝願各位買到心儀的房子，買房過程少跑腿，省的汽油費多吃個雞腿。
憑記憶純手工整理，歡迎各位補充拍磚。
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