鐵拳老曹
大家好，對於初次購房者來說遇到一些不順心的購房經歷應該是家常便飯。不過一次波折的購房經歷足以讓你看懂房地產銷售的所有套路，這也是很多人經歷過後一定給你這樣一個建議“儘量選擇大品牌開發商”，因為很簡單“大品牌房產起碼不會爛尾”。藉此機會簡單談談我的觀察。
購房者對於開發商的要求也越來越低，能夠按時交房已經是萬幸
第一、因為房地產行業的高資金流轉特點，對於房企的資金要求度很高，融資不順的情況下爛尾已經成為家常便飯。尤其是過去的2年，因為融資端調控力度的加大不少房企先後都出現了資金鍊問題，項目出現延期交付甚至爛尾的情況很多。僅僅2019年就有不少城市曝出項目集中爛尾的情況，比如：河南南陽300個項目集中爛尾、海南瓊中爛尾等，當然還有其他三四線城市爛尾的更多。仔細觀察後發現，爛尾項目集中的開發商多是中小房企。大房企尤其是一線房企基本沒有出現過，出現的也僅僅是質量問題。
第二、到底是選擇房屋有點質量問題的開發商還是選擇無法交付房產的房企？相信大家心裡有數。有過購房經驗的朋友應該都有過這樣的心理歷程“趕緊交房，害怕爛尾或延期”，為何會是這樣？因為買房這件事情一旦發生，購房者的弱勢地位就體現的淋漓盡致。能不能按時交房？到底是交付什麼樣的房產？其實都不是你說的算了。
開發商的坑其實很簡單，利用多數人喜歡“佔小便宜”的特點
說下自己身邊朋友的經歷，第一次購房的時候無意中看到了一則“內部房源”的廣告，經過了解後才知道原來是當地某知名媒體與開發商合作推出的項目（媒體負責銷售），介於對於媒體的信任就交付了1萬定金（當時的項目五證不全，但是房價比周邊便宜2000元左右）。等了1個月之後，置業顧問要求支付首付，但是五證還是不齊全（說是要等1個月左右就行）。我朋友當時沒有犯糊塗，最後費勁把定金要了回來。1年多後再次路過這個項目，明顯處於停工狀態（當時承諾的是1年內交房）。所以，能夠入開發商坑的朋友幾乎都是犯了一個錯誤“佔小便宜”。
第一、愛佔小便宜是所有人入坑的前提，購房這件事切記不要這樣做。除去正常的購房優惠外，對於提前預售的行為不建議購房者去做。現實生活中不少開發商存在了在沒有取得預售證的情況下鼓動大家繳納定金，過去在房產供不應求的時候大家可以冒險。但是現在在相對供過於求的情況下，五證不全的房產千萬不要碰，哪怕是房價均價便宜的再多。一旦繳納了定金那麼後期就很有可能搭上首付，這樣的例子太多了。
第二、大房企之所以能夠得到更多人青睞，除去能夠按時交付外，還跟後期的服務等有關係。曾經見過一個朋友購買的一套小開發商的房產，交付後看到小區內的情況真的只能用“純剛需”來形容，小區雖然是商品房但是比起周邊的安置房其實也好不了多少。房屋的設計、小區規劃、小區綠化包括後期的物業服務等都是讓人頭痛的存在。沒買房的不知道，買過房的朋友都會深刻意識到小區綠化、物業服務的重要性。
綜上，大房企與房企的最重要的區別就是兩點：後期房屋按時交付和未來物業服務上。在房地產市場調控的今天，不少房企都會遇到資金問題，而本身信譽值和授信度有限的中小房企融資能力就值得讓人懷疑。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
這個問題我來回答比較合適，因為我就是那個說買房一定要買大開發商的那類人。
但是我原話肯定不是說買房一定要買大開發商，我說得是：買房要選具備一級開發資質的開發商。
這裡的一級開發資質對於普通購房者來說是個新概念，先做個系統的詮釋。
一級開發資質
我國建設部於2000年3月對外發布了《房地產開發企業資質管理規定》，《規定》中對於房地產開發企業資質按照企業條件分別劃分為一、二、三、四等四個資質等級。
這裡以一級開發資質為例，建設部要求獲得一級開發資質的房地產開發資質必須具備：
1、註冊資本不低於5000萬元人民幣；
2、專業從事房地產開發經營超過5年時間以上；
3、近3年內房屋建築面積累計竣工達30萬平方米以上；
4、連續5年建築工程質量合格率達100%；
5、上一自然年房屋建築施工面積達到15萬平方米以上；
6、有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人，持有資格證書的專職會計人員不少於4人；
8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售 中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度等。
稍微明事理的人，看完以上的資質要求，就明白購買一級開發資質開發商的樓盤就是給自己購買商品房找到一個可靠的保證。
當然，也有部分不明事理，喜歡挑刺和抬槓的人反問一句：難道所有具備一級開發資質的開發商都不會跑路或者爛尾嗎？這世上任何行業的任何事情都沒有100%，至少近年來我個人未見過全國綜合排名前30名的房企出現過樓盤開發一半攜款潛逃的現象，為什麼？因為房企自身的資金實力或企業市值遠高於正在開發和銷售的某個樓盤，換句話說自身品牌的價值遠大於開發一座樓盤的盈利，因此完全沒有必要如此。
我曾經以購買空調為例，舉個了老百姓相對能聽懂的案例：你去購買空調，有兩個品牌選擇，一個叫格力，一個叫格刀，你選擇哪個？正常人都明白肯定選格力，不僅是知名品牌，此次的疫情也捐款捐物；同理，你去買商品房，一家是具備一級開發資質開發商開發的樓盤，另一家是本地幾個有錢人湊錢開發的樓盤，前者售價是多少就是多少，後者找個熟人說不定就能給你優惠不少，你選哪個？
聊聊那些小開發商的坑
關於小開發商的坑我這裡的真實案例就更多了。
先從老百姓最為關心的投資性價比來說，之前一座城市同一個行政區同一條馬路東西兩側，兩個樓盤同時銷售。
A樓盤售價當時每平米5800元，是個本地不知名開發商，不具備一級開發資質；
B樓盤售價當時每平米6500元，是全國知名開發商，具備一級開發資質；
真實案例，我身邊一個朋友要購買並詢問我意見。我看完AB兩個樓盤的開發商、容積率、綠化率、車位配比、物業公司後，建議他購買B樓盤，也就是貴的那個樓盤。
他帶著懷疑地眼光審視我，隨後又去諮詢了他身邊的長輩以及自己公司的領導，隨後聽了他人的建議選擇了A樓盤。
不到一年，也就是9個多月以後，兩個樓盤都已經交房入住，入住後三個月兩個樓盤的二手房價格，A樓盤6000元左右，有價無市，無人購買；B樓盤7800元左右，一房難求，連外地人都來購買。
相信很多人都不理解，一條路上的啊，周圍的配套完全共享啊，怎麼會差這麼多？
這就只能專業從事房地產的人才能看出門道來，其實就是開發商品牌、容積率、車位配比、物業服務這些因素上區分開來的。
這裡先不強調開發商品牌，我就提一個容積率，懂行的人自然就恍然大悟了。
A樓盤容積率達到了4以上，B樓盤容積率只有2多一點；這個怎麼解釋呢，就相當於同樣大小的土地上，A樓盤蓋了10棟樓，B樓盤只蓋了5棟樓，那麼B樓盤中樓與樓之間的間距肯定比A樓盤樓與樓之間的間距要大非常多，樓間距大也就意味著每家每戶的採光率好，陽光照射充足等等。
另外車位配比、物業服務也都在後續的生活中一一體現，尤其是像現在這樣的疫情隔離期間，物業服務價值就更加體現的淋漓盡致。
而開發商品牌也是如此，當時的B樓盤是該開發商首次進駐該城市，因此也是拿出了自己產品系中性價比最高、口碑最好的產品系來開發，品牌開發商有自己專門運營維護的業主會，也就是自己在全國所有城市開發項目購買業主都加入的俱樂部，俱樂部中與當地具有親緣性或生意往來的業主，知道該開發商在這座城市也開發了該產品系的樓盤時，他們就會首選選擇購買該開發商的樓盤，即使是二手房也是如此，這也就對該品牌樓盤的二手房價格起到了推動作用。
而另一方的A樓盤開發商，之前根本就沒有開發過商品房，無論是銷售還是售後都運營的一塌糊塗，更不要提什麼物業服務以及後續業主運營維護了，項目交房以後，開發商就把物業外包了出去，自己賺了錢轉行了，這就是客觀現實。
總結
很多人在購買其他生活用品時都明白一個道理：要選品牌！例如買空調選格力；買車也會先選品牌。結果到了有可能一輩子只購買一次的商品房上面，昏了頭，失了智，避開品牌開發商去選那些沒有任何開發經驗的小型開發商的樓盤，就為了每平米便宜那點錢，難道活了幾十年還搞不明白：一分價錢一分貨的背後道理嗎？
最後強調：以上回答的所有內容只針對提問者一個人，不求其他任何人認同、點贊、轉發或關注，如果其他人有不同意見請自己去回答該問題幫助提問者，無需在我的回答下面與我爭執，原因很簡單，我在房地產行業從業上十年，你說服不了我，我也不求一個沒在房地產上過一天班的人認同和理解。
西一安鮮
房子對每個人，每個家庭都非常的重要，它涉及到金額特別大，對絕大部分家庭來說，買房也並不容易。
作為買房人，都希望自己能夠買到相對靠譜的房子，在買房之路上更輕鬆一些，更舒心一些。
今天我們一起來聊一聊，為什麼有人說買房一定要買大開發商的？你經歷過哪些開發商的坑呢？
一，為什麼有人說，買房一定要買大開發商的？
這一輪去庫存，各大大小小的城市房價都發生了很大的漲幅，尤其是二三四線城市房價幾乎是翻倍。
也因為如此，這些年在我們身邊多了一些購房的朋友，多了一些買房人。
而絕大部分購房人在買房的時候，都會傾向於去購買大開發商開發的項目，購買大開發商修建的房屋。
似乎這樣的買房傾向，在市場上也形成了一種購房習慣，成為了佔比較大的默認購房選擇。
實際上，那是因為大開發商修建的房子，有更多的優勢，也有更多的保障。
第1個優勢，建築質量更高，物業服務水平更高。
大開發商修建的房子往往建築質量會更高一些，而且有著更好的物業服務水平。
建築質量更高，私密性，隔音效果等等，相對都會更好一些。
而且在小區的管理，以及環境的維護上更好一些，居住體驗感更強。
最主要的是，我們看到很多的大牌開發商，每3~5年都會對自己修建的房屋外牆進行翻新，進行維護，讓整個小區看上去和新房沒什麼兩樣。
第2個優勢，遠離樓盤爛尾的風險。
從我國一九九八年成立商品房以來，到目前為止，從事房地產開發的企業越來越多。
除了排名靠前的幾個大開發商以外，其他的小開發商我們甚至連名字都沒有聽說過。
而這些年樓盤的爛尾情況越來越嚴重，尤其是這一輪去庫存過後，很多開發商激進的拿地，為了快速的修建房屋賣出獲得高利潤。
但是他們沒有衡量過自己的持有能力，對宏觀政策判斷失誤導致了資金鍊斷裂，樓盤爛尾，各個項目停工面臨破產，面臨淘汰出局。
所以，我們這些年看到了特別多的售樓處維權現象，其實有一部分是因為房價降了，有一部分是因為樓盤爛尾。
而我們購買大開發商修建的項目，修建的房子，就能夠有效的遠離樓盤爛尾。
因為大開發商資金鍊更雄厚，實力更強，對自己的開發也有著合理的規劃，一般情況下是不會出現樓盤爛尾的。
第3個優勢，增值空間更大。
一個城市一般大，開發商都是成群出現的，他們會結伴去開發一個板塊或者一個區域。
所以，我們才看到了一個城市的板塊，開發的特別快，發展的也特別快，其實都是這些有實力的開發商的功勞。
而且大開發商在拿地，以及修建項目和周邊配套上，都有著很重的考量。大開發商的房子，在未來上漲的空間更大，增值的潛力更強。
因為，他們在開發的時候會修建大型的商業中心，會修建學校，會修建大型的醫院等等。
這些都是能夠給自己修建的房子，帶來增值的有利因素，這些是那些小開發商沒有辦法辦到的。
所以，我們常常聽到投資買房的朋友說，買房就要跟著大開發商走，哪裡的大開發商跟緊租哪裡的房子更有升值空間。
其實就是這個道理，因為他們有實力能夠改變一個區域，能夠提升一個區域的居住價值，商業價值。
……
是的，這就是為什麼我們買房的時候，一定要去優先選擇大開發商開發的項目，大開發商修建房子的一些重要原因。
大開發商修建的房子，無論是居住體驗館，物業服務水平都要高很多，都要強一些。最主要的是可以遠離樓盤爛尾的風險，在未來也有更好的升值空間。
畢竟，根據我國的數據統計，大部分家庭每5.2年會換房一次，而大部分的家庭換房會把第1套房子賣掉，作為購買更好房子的主力資金，增值空間和流動性就非常的重要了。
二，開發商有哪些賣房的坑？
在第一大點，我們簡單的羅列了一下，為什麼買房一定要優先購買大開發商修建的項目，主要的一些原因。
非常明確，大開發商的建築質量更有保障，居住體驗感更強，而且爛尾的風險相對較小，最主要的是房子的增值空間，流動性也會更強。
但是，開發商的賣房套路也是特別多的，在我們身邊有很多朋友都上過當，都踩過坑。
借這個機會，我們簡單的歸納一下，開發商那些常見的坑，希望能夠幫到你。
第1個坑，開發商廣告宣傳語的坑。
要說這個世界什麼坑最多，開發商廣告宣傳語的坑最多，句句都是坑，處處都是坑。
比如“遠離城市喧囂，盡享靜謐人生”-實際上地段不是一般的偏;
比如“盡享CBD經濟圈”-實際上距離CBD特別遠，開車至少半個小時;
比如“開窗擁抱大自然，盡享湖光山色”-實際上隔壁一塊玉米地，還有一條臭水溝;
比如“多所重點學區規劃”-實際上還沒有確定具體的學校;
比如“私屬領地，坐擁升值空間”-實際上軌道交通和公交路線都還沒有規劃，沒有確定;
……
的確如此，開發商的宣傳頁套路也是非常多的，購房者一定要注意。
第2個坑，買房送學位的坑。
很多朋友買新房，都是為了解決自己孩子的教育去的。他們就是看中開發商宣傳的學位和學區指標。
但是大部分的開發商只是用學區房，學位房來做噱頭，口頭承諾買了他的房子，可以就讀某某學校。
而在我們身邊有特別多的購買學區房朋友，沒有將學區承諾寫進購房合同裡面。
到房子交房的時候，沒有真正的學校修建，也不能就讀對應的學校。
這樣的事情屢屢發生，解決子女教育可是人生大事，大家千萬不要忽略了。
第3個坑，虛假贈送面積。
我們經常看到開發商宣傳，說買一層送一層，或者買一套房子送一個陽臺，買一套房子送一間臥室。
而實際上，在我國的建築規範裡面有明確規定，有的陽臺本來就是大面積贈送，有的地方本來就是全面積贈送。
但是絕大部分朋友不懂房地產，也不瞭解這些，所以就讓開發商忽悠，就讓開發商牽著鼻子走，以為是開發商送他的。
甚至情況嚴重的，1樓送花園，等到接房的時候才發現，這個花園是公共領域，不能私人佔用。
即便是室內多出來的一個房間，也需要自己現澆天花板，但是小區又有規定，不能違章搭建。
所以，贈送面積這塊的坑，可能大家也採了不少，買房之路並不容易啊。
第4個坑，樣板間的坑。
在購買新樓盤的時候，售樓小姐一般會帶購房者，去看看他們裝修出來的樣板間。
但誰又知道，樣板間的坑更多，傢俱家電都是縮小了比例進行定製的，擺在房間裡面，讓人看上去格局非常大，非常的寬闊。
而且有的地方將牆體也改動了，讓人感覺自己買的房子以後也是這樣的風格，但是接房就不一樣了。
廚房不好安排，客廳太小，陽臺太窄，等等都是很具體的問題。
第5個坑，假的購房人群。
房地產市場不好的時候，開發商會花錢請一些外面的人員，有組織有計劃的，在售樓部扮演購房的客戶。
並且，製造現場緊張購房的氛圍，逼定真正要買房的客戶，交付定金，簽署購房合同買房。
實際上，大部分購房人群都是在表演，都是花幾十塊錢請來的群眾演員，而且還管盒飯。
……
的確如此，以上就是我們常見的開發商的坑。
當然了，在買房的過程當中，開發商的坑還有很多，比如總是強調最後一套房，實際上手裡握著一大把沒有賣。
但不管怎樣，購房的朋友，一定要注意這些細節，在購房前一定要調查清楚，想清楚了再做決定，千萬不要掉進坑裡。
三，小結
總的來說，在買房的時候，儘量優先選擇搭開發商修建的項目。
因為，可以有效迴避樓盤爛尾的同時，提高建築質量，提高物業服務水平，提高居住體驗感。
而且，還能保證自己的房子，在未來有更好的增值空間，有更好的流動性，有更多的人群接受。
最後，要提醒廣大的購房朋友，開發商的賣房套路特別多，在購房之前，一定要先做具體的瞭解，讓自己的買房之路熟悉一些，順暢一些。
最好在購房前，多看幾個樓盤，多進行一些對比，價格的對比，周邊配套的對比，戶型的對比，開發商實力的對比等等。
看得越多，瞭解的越多，再結合自身的實際需求，就可以有效的取捨，明智的買入。
我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！
重慶地產視野
我們先來分析一下大家買房考慮的關鍵因素有哪些吧？購房者不管出於自住還是投資所考慮的核心還是性價比問題，也就是通俗的講值不值的問題，對於每個購房者而言對某個樓盤的性價比衡量的標準也不一樣，或者說對一些關鍵因素的排位考慮也不一樣，這些樓盤的關鍵因素無外乎就以下幾點:
1.樓盤地段，前首富李嘉誠先生曾說過一句話，房地產除了地段還是地段，地段決定一切，可見地段的重要性；
2.產品質量，這個質量包括建築質量，樓盤綠化，建築密度，內部配套設施等；
3.產品形態，是別墅、洋房、高層中的哪一種；
4.環境交通，樓盤周邊的環境如何，交通是否方便，這裡的交通既包括公共交通也包括公共路網的通達性；
5.配套情況，這裡的配套指的是樓盤外部的生活配套設施是否齊全，如醫院、學校、超市菜場等；
6.物業服務，物業公司的服務水平和質量到底怎樣，這對未來的房屋增值保值很關鍵，這次疫情的發生就能很好的看出物業的重要性了；
7.開發商的品牌影響力以及過往樓盤的質量口碑等。
另外大開發商和小開發商肯定有諸多區別，但不能簡單的認為大開發商開發的樓盤就比小開發商的好，大和小隻是相對而言，大開發商也是從小的一步一步經過市場和消費者的檢驗而成長起來，下面就幾個大的方面來說一說區別。
1.品牌文化。大開發商是經過多年的市場洗禮，已經形成比較成熟的自身品牌形象，也更被消費者認可，另外企業文化對內對外建設的也比較好，其樓盤產品也會有獨特的文化品牌魅力，後期保值升值也很有保障；
2.售後服務。大公司的售前售中以及售後服務都有比較相對系統的流程和舉措，能很好很及時的為消費者解決各種問題。更重要的是物業服務，大公司基本都有自己物業公司，這使得其旗下樓盤業主能獲得更優質到位的服務，對產品增值保值貢獻特別大；
3.成本控制。大開發商有一定的規模效應，從產品設計、產品採購、融資等方面都能獲得更低的成本，綜合起來整體成本會比小開發商低的多，優勢非常明顯；
4.產品質量。大開發商在合作單位選擇上更為嚴格，保障措施也更多，合作方為獲得更多合作機會也不會亂搞而丟失合作機會，另外從品牌形象維護上，大開發商也會嚴把質量關；
5.回饋社會。大公司運轉流暢，一般也會更多的考慮回饋社會，提現在捐贈和公共配套建設服務上；
從上述分析來看，影響樓盤的關鍵因素裡開發商是不是大開發商或品牌開發商只是其中因素之一，而並不是關鍵因素，我們買房是看中一個樓盤而不是看中某開發商。換句話說大開發商是我們買房考慮的充分條件而非必要條件。
至於經歷過的坑，就是虛假打折，號稱7折，看起來無比優惠跟討個大便宜似的，實在是明降暗升的虛假把戲，另外售樓處現場還會設置許多條條框框，告訴你你看上的這套不在打折範圍內。
總之，買房還是多看多比較，前期做足功課，後期就省心省力。
談房說地
本人接觸房地產行業較多，以下絕對是經驗中的經驗。
買房子並不是非大品牌不選，我所謂的大品牌指的是中國地產top50，但大品牌有很少爛尾這是全國公認的事實。到近幾年大品牌也出現過很多很多的維權。除了大品牌，其實很多可靠的本地開發商也不錯，就鄭州來講，比如永威，亞新，康橋等，個別小區的品質比品牌的強很多。
具體可以私信我，可以免費為你提供諮詢。
雲芸看客
買大開發商的樓盤相對安全一點，買小的開發商樓盤怕他資金週轉不過來，停工什麼的現象而已，
甘傑莊
買房可以看看碧桂園天鑽，這個項目不錯的
