铁拳老曹
大家好，对于初次购房者来说遇到一些不顺心的购房经历应该是家常便饭。不过一次波折的购房经历足以让你看懂房地产销售的所有套路，这也是很多人经历过后一定给你这样一个建议“尽量选择大品牌开发商”，因为很简单“大品牌房产起码不会烂尾”。借此机会简单谈谈我的观察。
购房者对于开发商的要求也越来越低，能够按时交房已经是万幸
第一、因为房地产行业的高资金流转特点，对于房企的资金要求度很高，融资不顺的情况下烂尾已经成为家常便饭。尤其是过去的2年，因为融资端调控力度的加大不少房企先后都出现了资金链问题，项目出现延期交付甚至烂尾的情况很多。仅仅2019年就有不少城市曝出项目集中烂尾的情况，比如：河南南阳300个项目集中烂尾、海南琼中烂尾等，当然还有其他三四线城市烂尾的更多。仔细观察后发现，烂尾项目集中的开发商多是中小房企。大房企尤其是一线房企基本没有出现过，出现的也仅仅是质量问题。
第二、到底是选择房屋有点质量问题的开发商还是选择无法交付房产的房企？相信大家心里有数。有过购房经验的朋友应该都有过这样的心理历程“赶紧交房，害怕烂尾或延期”，为何会是这样？因为买房这件事情一旦发生，购房者的弱势地位就体现的淋漓尽致。能不能按时交房？到底是交付什么样的房产？其实都不是你说的算了。
开发商的坑其实很简单，利用多数人喜欢“占小便宜”的特点
说下自己身边朋友的经历，第一次购房的时候无意中看到了一则“内部房源”的广告，经过了解后才知道原来是当地某知名媒体与开发商合作推出的项目（媒体负责销售），介于对于媒体的信任就交付了1万定金（当时的项目五证不全，但是房价比周边便宜2000元左右）。等了1个月之后，置业顾问要求支付首付，但是五证还是不齐全（说是要等1个月左右就行）。我朋友当时没有犯糊涂，最后费劲把定金要了回来。1年多后再次路过这个项目，明显处于停工状态（当时承诺的是1年内交房）。所以，能够入开发商坑的朋友几乎都是犯了一个错误“占小便宜”。
第一、爱占小便宜是所有人入坑的前提，购房这件事切记不要这样做。除去正常的购房优惠外，对于提前预售的行为不建议购房者去做。现实生活中不少开发商存在了在没有取得预售证的情况下鼓动大家缴纳定金，过去在房产供不应求的时候大家可以冒险。但是现在在相对供过于求的情况下，五证不全的房产千万不要碰，哪怕是房价均价便宜的再多。一旦缴纳了定金那么后期就很有可能搭上首付，这样的例子太多了。
第二、大房企之所以能够得到更多人青睐，除去能够按时交付外，还跟后期的服务等有关系。曾经见过一个朋友购买的一套小开发商的房产，交付后看到小区内的情况真的只能用“纯刚需”来形容，小区虽然是商品房但是比起周边的安置房其实也好不了多少。房屋的设计、小区规划、小区绿化包括后期的物业服务等都是让人头痛的存在。没买房的不知道，买过房的朋友都会深刻意识到小区绿化、物业服务的重要性。
综上，大房企与房企的最重要的区别就是两点：后期房屋按时交付和未来物业服务上。在房地产市场调控的今天，不少房企都会遇到资金问题，而本身信誉值和授信度有限的中小房企融资能力就值得让人怀疑。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
这个问题我来回答比较合适，因为我就是那个说买房一定要买大开发商的那类人。
但是我原话肯定不是说买房一定要买大开发商，我说得是：买房要选具备一级开发资质的开发商。
这里的一级开发资质对于普通购房者来说是个新概念，先做个系统的诠释。
一级开发资质
我国建设部于2000年3月对外发布了《房地产开发企业资质管理规定》，《规定》中对于房地产开发企业资质按照企业条件分别划分为一、二、三、四等四个资质等级。
这里以一级开发资质为例，建设部要求获得一级开发资质的房地产开发资质必须具备：
1、注册资本不低于5000万元人民币；
2、专业从事房地产开发经营超过5年时间以上；
3、近3年内房屋建筑面积累计竣工达30万平方米以上；
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%；
5、上一自然年房屋建筑施工面积达到15万平方米以上；
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度等。
稍微明事理的人，看完以上的资质要求，就明白购买一级开发资质开发商的楼盘就是给自己购买商品房找到一个可靠的保证。
当然，也有部分不明事理，喜欢挑刺和抬杠的人反问一句：难道所有具备一级开发资质的开发商都不会跑路或者烂尾吗？这世上任何行业的任何事情都没有100%，至少近年来我个人未见过全国综合排名前30名的房企出现过楼盘开发一半携款潜逃的现象，为什么？因为房企自身的资金实力或企业市值远高于正在开发和销售的某个楼盘，换句话说自身品牌的价值远大于开发一座楼盘的盈利，因此完全没有必要如此。
我曾经以购买空调为例，举个了老百姓相对能听懂的案例：你去购买空调，有两个品牌选择，一个叫格力，一个叫格刀，你选择哪个？正常人都明白肯定选格力，不仅是知名品牌，此次的疫情也捐款捐物；同理，你去买商品房，一家是具备一级开发资质开发商开发的楼盘，另一家是本地几个有钱人凑钱开发的楼盘，前者售价是多少就是多少，后者找个熟人说不定就能给你优惠不少，你选哪个？
聊聊那些小开发商的坑
关于小开发商的坑我这里的真实案例就更多了。
先从老百姓最为关心的投资性价比来说，之前一座城市同一个行政区同一条马路东西两侧，两个楼盘同时销售。
A楼盘售价当时每平米5800元，是个本地不知名开发商，不具备一级开发资质；
B楼盘售价当时每平米6500元，是全国知名开发商，具备一级开发资质；
真实案例，我身边一个朋友要购买并询问我意见。我看完AB两个楼盘的开发商、容积率、绿化率、车位配比、物业公司后，建议他购买B楼盘，也就是贵的那个楼盘。
他带着怀疑地眼光审视我，随后又去咨询了他身边的长辈以及自己公司的领导，随后听了他人的建议选择了A楼盘。
不到一年，也就是9个多月以后，两个楼盘都已经交房入住，入住后三个月两个楼盘的二手房价格，A楼盘6000元左右，有价无市，无人购买；B楼盘7800元左右，一房难求，连外地人都来购买。
相信很多人都不理解，一条路上的啊，周围的配套完全共享啊，怎么会差这么多？
这就只能专业从事房地产的人才能看出门道来，其实就是开发商品牌、容积率、车位配比、物业服务这些因素上区分开来的。
这里先不强调开发商品牌，我就提一个容积率，懂行的人自然就恍然大悟了。
A楼盘容积率达到了4以上，B楼盘容积率只有2多一点；这个怎么解释呢，就相当于同样大小的土地上，A楼盘盖了10栋楼，B楼盘只盖了5栋楼，那么B楼盘中楼与楼之间的间距肯定比A楼盘楼与楼之间的间距要大非常多，楼间距大也就意味着每家每户的采光率好，阳光照射充足等等。
另外车位配比、物业服务也都在后续的生活中一一体现，尤其是像现在这样的疫情隔离期间，物业服务价值就更加体现的淋漓尽致。
而开发商品牌也是如此，当时的B楼盘是该开发商首次进驻该城市，因此也是拿出了自己产品系中性价比最高、口碑最好的产品系来开发，品牌开发商有自己专门运营维护的业主会，也就是自己在全国所有城市开发项目购买业主都加入的俱乐部，俱乐部中与当地具有亲缘性或生意往来的业主，知道该开发商在这座城市也开发了该产品系的楼盘时，他们就会首选选择购买该开发商的楼盘，即使是二手房也是如此，这也就对该品牌楼盘的二手房价格起到了推动作用。
而另一方的A楼盘开发商，之前根本就没有开发过商品房，无论是销售还是售后都运营的一塌糊涂，更不要提什么物业服务以及后续业主运营维护了，项目交房以后，开发商就把物业外包了出去，自己赚了钱转行了，这就是客观现实。
总结
很多人在购买其他生活用品时都明白一个道理：要选品牌！例如买空调选格力；买车也会先选品牌。结果到了有可能一辈子只购买一次的商品房上面，昏了头，失了智，避开品牌开发商去选那些没有任何开发经验的小型开发商的楼盘，就为了每平米便宜那点钱，难道活了几十年还搞不明白：一分价钱一分货的背后道理吗？
最后强调：以上回答的所有内容只针对提问者一个人，不求其他任何人认同、点赞、转发或关注，如果其他人有不同意见请自己去回答该问题帮助提问者，无需在我的回答下面与我争执，原因很简单，我在房地产行业从业上十年，你说服不了我，我也不求一个没在房地产上过一天班的人认同和理解。
西一安鲜
房子对每个人，每个家庭都非常的重要，它涉及到金额特别大，对绝大部分家庭来说，买房也并不容易。
作为买房人，都希望自己能够买到相对靠谱的房子，在买房之路上更轻松一些，更舒心一些。
今天我们一起来聊一聊，为什么有人说买房一定要买大开发商的？你经历过哪些开发商的坑呢？
一，为什么有人说，买房一定要买大开发商的？
这一轮去库存，各大大小小的城市房价都发生了很大的涨幅，尤其是二三四线城市房价几乎是翻倍。
也因为如此，这些年在我们身边多了一些购房的朋友，多了一些买房人。
而绝大部分购房人在买房的时候，都会倾向于去购买大开发商开发的项目，购买大开发商修建的房屋。
似乎这样的买房倾向，在市场上也形成了一种购房习惯，成为了占比较大的默认购房选择。
实际上，那是因为大开发商修建的房子，有更多的优势，也有更多的保障。
第1个优势，建筑质量更高，物业服务水平更高。
大开发商修建的房子往往建筑质量会更高一些，而且有着更好的物业服务水平。
建筑质量更高，私密性，隔音效果等等，相对都会更好一些。
而且在小区的管理，以及环境的维护上更好一些，居住体验感更强。
最主要的是，我们看到很多的大牌开发商，每3~5年都会对自己修建的房屋外墙进行翻新，进行维护，让整个小区看上去和新房没什么两样。
第2个优势，远离楼盘烂尾的风险。
从我国一九九八年成立商品房以来，到目前为止，从事房地产开发的企业越来越多。
除了排名靠前的几个大开发商以外，其他的小开发商我们甚至连名字都没有听说过。
而这些年楼盘的烂尾情况越来越严重，尤其是这一轮去库存过后，很多开发商激进的拿地，为了快速的修建房屋卖出获得高利润。
但是他们没有衡量过自己的持有能力，对宏观政策判断失误导致了资金链断裂，楼盘烂尾，各个项目停工面临破产，面临淘汰出局。
所以，我们这些年看到了特别多的售楼处维权现象，其实有一部分是因为房价降了，有一部分是因为楼盘烂尾。
而我们购买大开发商修建的项目，修建的房子，就能够有效的远离楼盘烂尾。
因为大开发商资金链更雄厚，实力更强，对自己的开发也有着合理的规划，一般情况下是不会出现楼盘烂尾的。
第3个优势，增值空间更大。
一个城市一般大，开发商都是成群出现的，他们会结伴去开发一个板块或者一个区域。
所以，我们才看到了一个城市的板块，开发的特别快，发展的也特别快，其实都是这些有实力的开发商的功劳。
而且大开发商在拿地，以及修建项目和周边配套上，都有着很重的考量。大开发商的房子，在未来上涨的空间更大，增值的潜力更强。
因为，他们在开发的时候会修建大型的商业中心，会修建学校，会修建大型的医院等等。
这些都是能够给自己修建的房子，带来增值的有利因素，这些是那些小开发商没有办法办到的。
所以，我们常常听到投资买房的朋友说，买房就要跟着大开发商走，哪里的大开发商跟紧租哪里的房子更有升值空间。
其实就是这个道理，因为他们有实力能够改变一个区域，能够提升一个区域的居住价值，商业价值。
……
是的，这就是为什么我们买房的时候，一定要去优先选择大开发商开发的项目，大开发商修建房子的一些重要原因。
大开发商修建的房子，无论是居住体验馆，物业服务水平都要高很多，都要强一些。最主要的是可以远离楼盘烂尾的风险，在未来也有更好的升值空间。
毕竟，根据我国的数据统计，大部分家庭每5.2年会换房一次，而大部分的家庭换房会把第1套房子卖掉，作为购买更好房子的主力资金，增值空间和流动性就非常的重要了。
二，开发商有哪些卖房的坑？
在第一大点，我们简单的罗列了一下，为什么买房一定要优先购买大开发商修建的项目，主要的一些原因。
非常明确，大开发商的建筑质量更有保障，居住体验感更强，而且烂尾的风险相对较小，最主要的是房子的增值空间，流动性也会更强。
但是，开发商的卖房套路也是特别多的，在我们身边有很多朋友都上过当，都踩过坑。
借这个机会，我们简单的归纳一下，开发商那些常见的坑，希望能够帮到你。
第1个坑，开发商广告宣传语的坑。
要说这个世界什么坑最多，开发商广告宣传语的坑最多，句句都是坑，处处都是坑。
比如“远离城市喧嚣，尽享静谧人生”-实际上地段不是一般的偏;
比如“尽享CBD经济圈”-实际上距离CBD特别远，开车至少半个小时;
比如“开窗拥抱大自然，尽享湖光山色”-实际上隔壁一块玉米地，还有一条臭水沟;
比如“多所重点学区规划”-实际上还没有确定具体的学校;
比如“私属领地，坐拥升值空间”-实际上轨道交通和公交路线都还没有规划，没有确定;
……
的确如此，开发商的宣传页套路也是非常多的，购房者一定要注意。
第2个坑，买房送学位的坑。
很多朋友买新房，都是为了解决自己孩子的教育去的。他们就是看中开发商宣传的学位和学区指标。
但是大部分的开发商只是用学区房，学位房来做噱头，口头承诺买了他的房子，可以就读某某学校。
而在我们身边有特别多的购买学区房朋友，没有将学区承诺写进购房合同里面。
到房子交房的时候，没有真正的学校修建，也不能就读对应的学校。
这样的事情屡屡发生，解决子女教育可是人生大事，大家千万不要忽略了。
第3个坑，虚假赠送面积。
我们经常看到开发商宣传，说买一层送一层，或者买一套房子送一个阳台，买一套房子送一间卧室。
而实际上，在我国的建筑规范里面有明确规定，有的阳台本来就是大面积赠送，有的地方本来就是全面积赠送。
但是绝大部分朋友不懂房地产，也不了解这些，所以就让开发商忽悠，就让开发商牵着鼻子走，以为是开发商送他的。
甚至情况严重的，1楼送花园，等到接房的时候才发现，这个花园是公共领域，不能私人占用。
即便是室内多出来的一个房间，也需要自己现浇天花板，但是小区又有规定，不能违章搭建。
所以，赠送面积这块的坑，可能大家也采了不少，买房之路并不容易啊。
第4个坑，样板间的坑。
在购买新楼盘的时候，售楼小姐一般会带购房者，去看看他们装修出来的样板间。
但谁又知道，样板间的坑更多，家具家电都是缩小了比例进行定制的，摆在房间里面，让人看上去格局非常大，非常的宽阔。
而且有的地方将墙体也改动了，让人感觉自己买的房子以后也是这样的风格，但是接房就不一样了。
厨房不好安排，客厅太小，阳台太窄，等等都是很具体的问题。
第5个坑，假的购房人群。
房地产市场不好的时候，开发商会花钱请一些外面的人员，有组织有计划的，在售楼部扮演购房的客户。
并且，制造现场紧张购房的氛围，逼定真正要买房的客户，交付定金，签署购房合同买房。
实际上，大部分购房人群都是在表演，都是花几十块钱请来的群众演员，而且还管盒饭。
……
的确如此，以上就是我们常见的开发商的坑。
当然了，在买房的过程当中，开发商的坑还有很多，比如总是强调最后一套房，实际上手里握着一大把没有卖。
但不管怎样，购房的朋友，一定要注意这些细节，在购房前一定要调查清楚，想清楚了再做决定，千万不要掉进坑里。
三，小结
总的来说，在买房的时候，尽量优先选择搭开发商修建的项目。
因为，可以有效回避楼盘烂尾的同时，提高建筑质量，提高物业服务水平，提高居住体验感。
而且，还能保证自己的房子，在未来有更好的增值空间，有更好的流动性，有更多的人群接受。
最后，要提醒广大的购房朋友，开发商的卖房套路特别多，在购房之前，一定要先做具体的了解，让自己的买房之路熟悉一些，顺畅一些。
最好在购房前，多看几个楼盘，多进行一些对比，价格的对比，周边配套的对比，户型的对比，开发商实力的对比等等。
看得越多，了解的越多，再结合自身的实际需求，就可以有效的取舍，明智的买入。
我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！
重庆地产视野
我们先来分析一下大家买房考虑的关键因素有哪些吧？购房者不管出于自住还是投资所考虑的核心还是性价比问题，也就是通俗的讲值不值的问题，对于每个购房者而言对某个楼盘的性价比衡量的标准也不一样，或者说对一些关键因素的排位考虑也不一样，这些楼盘的关键因素无外乎就以下几点:
1.楼盘地段，前首富李嘉诚先生曾说过一句话，房地产除了地段还是地段，地段决定一切，可见地段的重要性；
2.产品质量，这个质量包括建筑质量，楼盘绿化，建筑密度，内部配套设施等；
3.产品形态，是别墅、洋房、高层中的哪一种；
4.环境交通，楼盘周边的环境如何，交通是否方便，这里的交通既包括公共交通也包括公共路网的通达性；
5.配套情况，这里的配套指的是楼盘外部的生活配套设施是否齐全，如医院、学校、超市菜场等；
6.物业服务，物业公司的服务水平和质量到底怎样，这对未来的房屋增值保值很关键，这次疫情的发生就能很好的看出物业的重要性了；
7.开发商的品牌影响力以及过往楼盘的质量口碑等。
另外大开发商和小开发商肯定有诸多区别，但不能简单的认为大开发商开发的楼盘就比小开发商的好，大和小只是相对而言，大开发商也是从小的一步一步经过市场和消费者的检验而成长起来，下面就几个大的方面来说一说区别。
1.品牌文化。大开发商是经过多年的市场洗礼，已经形成比较成熟的自身品牌形象，也更被消费者认可，另外企业文化对内对外建设的也比较好，其楼盘产品也会有独特的文化品牌魅力，后期保值升值也很有保障；
2.售后服务。大公司的售前售中以及售后服务都有比较相对系统的流程和举措，能很好很及时的为消费者解决各种问题。更重要的是物业服务，大公司基本都有自己物业公司，这使得其旗下楼盘业主能获得更优质到位的服务，对产品增值保值贡献特别大；
3.成本控制。大开发商有一定的规模效应，从产品设计、产品采购、融资等方面都能获得更低的成本，综合起来整体成本会比小开发商低的多，优势非常明显；
4.产品质量。大开发商在合作单位选择上更为严格，保障措施也更多，合作方为获得更多合作机会也不会乱搞而丢失合作机会，另外从品牌形象维护上，大开发商也会严把质量关；
5.回馈社会。大公司运转流畅，一般也会更多的考虑回馈社会，提现在捐赠和公共配套建设服务上；
从上述分析来看，影响楼盘的关键因素里开发商是不是大开发商或品牌开发商只是其中因素之一，而并不是关键因素，我们买房是看中一个楼盘而不是看中某开发商。换句话说大开发商是我们买房考虑的充分条件而非必要条件。
至于经历过的坑，就是虚假打折，号称7折，看起来无比优惠跟讨个大便宜似的，实在是明降暗升的虚假把戏，另外售楼处现场还会设置许多条条框框，告诉你你看上的这套不在打折范围内。
总之，买房还是多看多比较，前期做足功课，后期就省心省力。
谈房说地
本人接触房地产行业较多，以下绝对是经验中的经验。
买房子并不是非大品牌不选，我所谓的大品牌指的是中国地产top50，但大品牌有很少烂尾这是全国公认的事实。到近几年大品牌也出现过很多很多的维权。除了大品牌，其实很多可靠的本地开发商也不错，就郑州来讲，比如永威，亚新，康桥等，个别小区的品质比品牌的强很多。
具体可以私信我，可以免费为你提供咨询。
云芸看客
买大开发商的楼盘相对安全一点，买小的开发商楼盘怕他资金周转不过来，停工什么的现象而已，
甘杰庄
买房可以看看碧桂园天钻，这个项目不错的
