上一回我们分（Tu）析（Cao）了向公馆应当怎么操作办理产权发还或换领新的不动产权属证书的问题。实际上，在向公馆涉及的法律问题上，还有一个非常重要的细节，就是耿运来耿叔手上持有向玉荣与耿长青签订的《部分地产赠予书》（以下简称“赠予书”）。
赠予书的内容如下：部分地产赠予书 赠与人向玉荣自愿将名下不动产向家花园东侧之两间耳房，永久无偿赠与管家耿长青，口说无凭，立据为证。赠与人向玉荣 受赠人耿长青 中人倪海棠。
剧中的情节安排是，向玉荣后人向文森到向公馆现场查看时，管家耿叔出示了赠予书，但向文森不认可赠予书的真实性。后徐文昌通过关系从中人倪海棠的遗物中找到了另一份内容一致的赠予书，认为这样可以证实赠予书的真实性。但此时向文森已经与林茂根办理了向公馆的权属转移手续，耿叔了解情况以后即提出要聘请律师与林茂根打官司“重新析产”。
事实上，剧中这样的维权路径难以实现。
首先，我们先分（Tai）析（Gang）赠予书的法律属性。赠予书的主体，有赠与人、受赠人以及“中人”（即证明人）；内容上，有永久、无偿赠与的意思表示以及明确的赠与标的（东侧两间耳房），故其应当属于我国《合同法》规定的属于赠与合同。该赠予书的内容并不违背我国法律的强制性规定，亦应当未侵害他人合法权益，故属有效的赠与合同。
当然，赠予书有效的基础是真实。在如何判断赠予书真实的问题上，剧中徐文昌认为找到证明人倪海棠遗物中的另外一份赠予书，这样就可以证明耿叔所持有赠予书的真实性。但徐文昌的这种理解是错误的，两份赠予书之间不能互相证明真实性。按目前的司法实践，“赠与人”处的签名及指纹是向玉荣本人的签名、指纹，以及赠予书的文字没有被增减、更改，即可初步判断赠予书是真实的。签名、指纹可通过司法鉴定得出鉴定意见，但文书类司法鉴定一般需要有相当数量的“比对样本”才能完成，因此由谁提供“比对样本”是非常关键的问题。这也是引起剧中 “你不能证明它是真的”、“你也不能证明它是假的”相互扯皮的原因。向玉荣在国外居住多年并已经去世，故比对样本仅能是向玉荣生前遗留下来的书写材料、指纹。向文森作为其继承人，与向玉荣关系更为接近，既然不认可赠予书的真实性，就应当提供司法鉴定所需要的签名、指纹比对样本。
按照剧情设计，我们假设赠予书是真实的，耿叔依据赠予书是否真的可以如剧中一样，在向文森与林茂根已经办完权属转移、向公馆已经过户到林茂根名下的情况下，提出“重新析产”的请求？
很遗憾，耿叔依据赠予书无法提出重新析产的请求。首先，既然赠予书是赠与合同，耿叔通过继承取得合同权益，这个权益就是取得向公馆两间耳房的所有权。但由于合同的相对性特点，耿叔主张权益仅能向赠予书的相对方，即向玉荣或其继承人提出。林茂根并非赠予书的缔约主体，赠予书的内容对林茂根无约束力。故在向公馆已经过户至林茂根名下以后，耿叔不能依据赠予书向林茂根提出重新析产的请求。
当然，耿叔并非无法主张权利，恰恰相反，向文森对林茂根出售向公馆，对耿叔而言才是走出困境的绝佳契机。
我们再假设一个情节，即向公馆并未出售，如此耿叔如何主张自己的权益？要求把两间耳房过户到自己的名下吗？很遗憾，不能。不能的原因，并不是赠予书没有法律效力，而是因为向公馆是一个不可分割的不动产权，在不动产登记上无法将两间耳房分割出去登记为另一个产权。我国的不动产登记机关在上世纪八九十年代的时候，确实有过把平房分割登记的做法，但这样的结果就是现在有点匪夷所思的北京西城“天价过道房”现象，极容易带来房屋登记状况的混乱。因为向公馆无法分割登记的现实障碍，耿叔无法要求向玉荣的继承人将两间耳房过户至自己的名下，耿叔的权利实质上在数十年的时间里是无法行使的。
于是，向文森向林茂根出售向公馆后，耿叔陷入困境的权利才得以被激活。因为向公馆被出售以后，其财产形态由不可分割的不动产权变成了可分割的等值货币，耿叔才可以依据赠予书的内容转而要求向玉荣的继承人赔偿两间耳房的等值货币。
当然，耿叔的赠予书还可以这样使用：由于林茂根事先知道耿叔依据赠予书对向公馆享有权益，亦知道耿长青及其后人居住于向公馆的耳房之内长达数十年，故耿叔对向公馆的部分权益享有期待利益，向文森与林茂根直接签订的买卖合同损害了耿叔的利益，耿叔有权以恶意串通损害其依据赠予书享有的利益为由要求确认买卖合同无效。只是这种方法在司法实践中证据要求苛刻，实现难度较高。
有小伙伴会提到一个问题：既然是赠与合同，由于两间耳房未过户至耿长青名下，属于“赠与物未交付”，向玉荣的继承人依据《合同法》第186条的规定行使赠与合同的任意撤销权不就可以了吗？也不行，该条规定的是“赠与人”在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与。赠予书的赠与人系向玉荣，但向玉荣已经去世，其不可能再行作出撤销赠与的意思表示；向玉荣的继承人并非赠与人，无权撤销赠与。
还有小伙伴会觉得，你洋（luo）洋（luo）洒（suo）洒（suo）码了那么多，可能都是错的。因为《赠予书》签订于新中国成立以前，不能适用我国于1999年才施行的《合同法》来评价其效力。但是，我们是专业人（Gang）士（Jing），说话自然得有法律依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第1条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。而根据1949年2月22日中共中央制定的《中共中央关于废除国民党的六法全书与确定解放区的司法原则的指示》，新中国成立以前的全部法律规定失去效力，故应当认为赠予书签订时没有法律规定，可以适用我国现行《合同法》的有关规定。
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