来源/北京蓝秦律师团
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在实践中，可能有的人会认为村改居后，农村户口变成了居民户口，自然的集体土地就会变为国有土地。其实，这是一种误解，集体土地不会因为“村改居”自动变为国有土地。下面这个典型案例，就属于这种情况。
1基本案情
赵某系福建某街道社区居民（该街道原为村落），其在当地有一套房屋，于上世纪30年代左右建设，1951年土改时发过土地房产证，证上有父母、姑姑的名字。2010年，因房屋老旧欲翻建房屋，赵某在申请办理建设工程规划许可证时，被告知必须房屋权利人全部到场才能办理。因赵某的姑姑下落不明，联系不上，规划局未给办理规划许可。
无奈之下，2010年5月左右，赵某在未取得许可的情况下将旧房拆除，铺设地基过程中，街道办告知必须手续全部办完才能动工建设，赵某便未再动工。当年11月，政府口头通知说要拆迁，但没有下发书面通知及拆除补偿文件。开始拆迁后，无人告知赵某房屋地基应如何补偿，赵某找拆迁办沟通，拆迁办也不理睬。
直至2015年5月，房地产开发公司动工建设，挖赵某铺的地基时，赵某阻止却被对方打伤。此时，街道办才找到赵某商谈补偿事宜，告知地上没有建筑物，且该村在2003年撤销集体建制，改为社区居委会，赵某宅基地已经变为国有土地，土地无法获得补偿，仅补偿其铺地基的损失。赵某不服，向法院提起诉讼，请求确认区政府直接收回土地的行为违法。
2具体分析
本案审理中，被告区政府提出抗辩，认为2003年该村已撤销集体建制改为社区居委会。根据《土地管理法实施条例》第2条规定“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，确认为国家所有”以及该省国土资源厅发布的《关于村改社区居委会后集体土地所有权如何处理问题的复函》第1条规定：“镇改街道、村改社区后，农民集体经济组织全体成员转为城镇居民的，原已经有权的人民政府批准使用的集体土地，确认为国家所有。对此类用地可按规定直接为原集体建设用地者颁发或者换发国有土地使用权证。”社区居委会原集体土地应确认为国家所有。
被告的抗辩理由明显不成立。国务院2004年12月24日发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第（十）项明确规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。2005年3月4日《国务院法制办公室、国土资源部关于对〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉第二条第（五）项的解释意见》（国法函〔2005〕36号）中指出：“该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。”根据上述规定，集体土地并非经过村改居的程序便自动变更为国有土地，政府需要征收此类集体土地，仍然需要严格按照法定程序报批，经批准后方可实施征收，而且必须对村民给予充分合理的征地补偿。
3法院审理
人民法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》，征收是将集体土地转为国有土地并为各项建设提供国有土地的唯一途径。本案中，涉案村落虽已于2003年4月撤村建居，其成员转为城镇居民，但原属于其成员集体所有的土地并不自动转为国有。本案涉案地块仍系集体土地，被告在未进行征收的情况下，将土地直接收回的做法违反法律规定。
4案例总结
本案中，征收方强行将原告的集体土地当作国有土地，不予进行补偿，显然是违法的。蓝秦律师团在这里提醒各位被拆迁人，在村转居的过程中，即便村民身份变成了居民身份，但是原有的集体土地，在未经征收的情况下，土地性质是不会直接变为国有土地的。在征地拆迁中，各位务必首先弄明白自家土地的性质，土地性质不同，补偿也会不同。
The End
来源/北京蓝秦律师团
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