回顧過去這些年樓市的變遷，每隔10年，都會出現1次“改變”。
第1次是在2000年，彼時房地產市場體量非常小，年銷售面積只有1億平米，房改伊始，大部分人都沒有進場買房的意識，不少人的思維依舊停留在福利分房、自建小產權房的概念裡，對首付、月供、房貸、商品房這些詞彙異常陌生。
第2次是在2010年，彼時房地產市場剛剛走過2008年的陰霾，恆大、碧桂園、保利等龍頭房企剛剛具備雛形，溫州炒房客四處橫行，加槓桿買房、掃樓、投機的方式流行開來，從2010年至今，房地產市場也迎來了漲幅最大的十年，從京滬深到二線省會，從沿海到中西部，房價翻倍的城市比比皆是。
到了2020年，樓市迎來了第3次“改變”。
最典型的表現，是房地產浮現出了兩個“鐵證”。
1，房屋“供過於求”的現象，或將貫穿未來10年。
文章開頭提到，20年前，我們的房屋銷售面積是1億平米，到現在變成了多少？
答案是17億平米。
也就是說，20年時間，房地產市場的體量擴大的17倍，從城鎮化的角度來說，人口進城後帶動房產銷售是理所應當的事，但是，以我們現在的人口結構和城鎮化率來看，真有這麼多住房需求嗎？
答案是否定的，西南財大此前發佈報告指出，我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。截止2017年底，全國城鎮地區有6500萬套空置住房。
要知道，6500萬套是前年的數據，如果加上2018、2019年均17億平米的銷售面積，按100平米一套房，21.4%的空置率來算，光是最近兩年，就增加了727萬套空置房。
也就是說，目前的空置房數量達到了6500萬+727萬=7227萬套，即便按每套房子只住3口之家，就能滿足2億人的住房需求。
因此，從2020年開始，我們的房地產市場會長期步入“供過於求”的狀態，換句話說就是“供需失衡”。
上千個地級市、縣區、鄉鎮有大量空置的房屋，而極少數的一線大都市、二線省會，依舊每年湧入巨量的大學生、勞動力、農民工，住房仍然供不應求。
2，9萬家地產商開始“脫水”。
經濟學者黃奇帆曾提到過一組數據：在全國房企總數達到了9萬多家，還不含中介。
而全世界180個國家的地產商加起來也沒有9萬個，美國大大小小房產商沒超過500個，歐洲20多個國家所有房產商，獨立法人加起來不到1萬個。
展望未來10年，這9萬家地產商必然會進入“脫水”進程，即規模小、負債高、經營不善的開發商兼併、倒閉會成為常態，“大魚吃小魚”的格局會更加明顯。
從2月份的銷售數據也可以看出一絲端倪，排名後40位的房企，銷售總額還不及前3名銷售額總和，TOP10房企把身後近9萬家開發商的業績遠遠甩在了身後，“馬太效應”越來越明顯。
這兩個“鐵證”，對房地產市場有何影響？
1，“供過於求”的趨勢一旦確立，房產就會失去升值基礎。
大家都知道，只要是商品，價格波動就必然會遵循“供給”與“需求”的關係，房子當然也是一樣。
數據顯示，1998-2018年，20年的時間中，全國均價從1854元上漲至8542元。從2004-2017年，13年的時間，我國個人購房貸款餘額從1.6萬億元增至21.9萬億元，增幅達13.7倍。
這個時期房價漲勢之所以如此兇猛，跟“供小於求”是分不開的，人均居住面積長期徘徊在25平米-30平米以下，剛需在房地產市場中占主導地位。
不過，房子一旦供過於求，大量的中小城市人口常年湧入大城市，“無人接盤”或將成為不少城市的常態，前幾年靠棚改貨幣化推高的需求，也會現出“原形”。
2，開發商日益“凋零”，城市分化程度會越來越高。
地產商開始加速整合、兼併、破產、“脫水”，說明了一個現實：城市分化。
舉個例子，去年開發商破產家數達到了525家，今年破產的速度在加快，達到了日均2家，其中絕大部分都是實力較弱、資本金較少、高負債高週轉運營的房企。
這些中小房企大多分佈在哪裡？
當然是三四線以下小城市居多，各類名不見經傳的小開發商之所以“倒下”，大部分是因為當地市場不佳，現金流難以回籠。
而實力雄厚、融資能力強的開發商，必然會更加青睞一二線城市，這在某種程度上也反映出城市之間的“分化”在加劇。
從這兩個意義上講，樓市出現第3次“改變”，是建立在供求關係逆轉、行業加速整合前提下的必然趨勢。
最近央行跟財政部、銀保監會的電視電話會議上宣佈：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。
央行的這個表態，可以看做是2020年起樓市發生改變的最佳“註釋”。
一方面，房住不炒的定位將會得到長期堅持，至少未來10年內不會改變，邏輯很簡單，連1月末以來的短期特殊事件都未能影響這個基調，以後調控的定力會更強，與過去10年不可同日而語。
另一方面，將房地產作為拉動經濟手段，像以前那樣靠拍地、賣地、蓋房帶動上下游行業增長，已經成了過去式。
未來將更加註重穩增長、調結構，比如5G、人工智能、新經濟、互聯網、雲計算、智能製造等產業，房地產將更加突出“房價、地價、預期”的穩定，大起大落的走勢，不會再出現了。
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