我省某在建房地產項目。 本報記者 王蕾 攝
上半年，全省商品房銷售面積同比增長21.7%，比全國平均增速快18.4個百分點；去化週期比2017年末減少1.2個月 ——
限購政策、人才政策、公積金政策……今年以來，全國樓市換擋進入快車道，我省乘著這股“疾風”也是一路“加速度”，樓市銷量持續上升，商品房庫存迅速下降。省統計局發佈的最新數據顯示，截至6月末，我省商品房去化週期是4.9個月，比2017年末減少1.2個月。與此同時，房地產市場的一些先行指標開始呈現疲態，全省樓市普遍存在區域發展不平衡、房價上漲壓力較大等問題。
全省樓市呈現量穩價漲態勢
上半年，我省商品房市場呈現量穩價漲的態勢。
數據顯示，上半年，全省商品房銷售面積1010.9萬平方米，同比增長21.7%，增幅比上年同期加快0.8個百分點，比全國平均增速快18.4個百分點。商品房銷售額725.3億元，同比增長53.2%，比全國平均增速快13.8個百分點。
商品房待售面積也在繼續減少中。截至6月底，全省商品房待售面積993.1萬平方米，比2017年末減少228.7萬平方米。今年各月商品房待售面積減少量分別為：1至2月減少144.1萬平方米，3月減少4.0萬平方米，4月減少33.9萬平方米，5月減少10.7萬平方米，6月減少40萬平方米。以2017年月均商品房銷售面積為基數，商品房待售面積去化週期為4.9個月，比2017年末減少1.2個月。
此外，上半年全省房地產開發項目房屋施工面積15139.7萬平方米，同比增長2.1%，增幅比上年同期加快2.3個百分點。其中，住宅施工面積10936.3萬平方米，同比增長3.3%，增幅比上年同期加快4.3個百分點；房屋新開工面積2066.6萬平方米，同比增長42.8%，增幅比上年同期加快50.8個百分點。
省統計局投資處專家認為，牢牢把握住房居住的屬性定位，堅持分類調控、因城施策，積極引導房地產開發企業轉型發展，將是全省樓市後市發展的主基調。
住宅投資增量比重過高
要想客觀準確地分析情況，不僅要和自身比，還要和其他省份進行橫向比較。記者瞭解到，在輪動效應的作用下，中部六省大中城市成為樓市熱點，開發商投資意願強烈。2018年上半年，中部地區房地產開發投資增長11.4%，2018年以來持續位列東、中、西部三大區域中的首位。
不過，按照上半年房地產開發累計投資額排列，我省的投資額為642億元，位於中部六省的末位。不過，從同比增速來看，我省和安徽、江西增速比前五月有所擴大。
“中部地區樓市高潮尚未完全過去。”省統計局投資處專家表示，相對於東部，中部地區的樓市週期靠後。在東部一線城市進入樓市相對低谷狀態時，中部地區仍處在從市場火熱傳導到投資活躍的過程中。
值得注意的是，儘管我省住宅投資與非住宅投資均處於同比增長態勢，但住宅投資增量佔整體房地產投資增量的比重超過80%，遠高於東部省份平均水平。
“這與本地市場結構有關。”省房地產業協會有關人士指出，對於東部城市來說，部分已經進入到存量市場，而中部城市這兩年住宅市場快速崛起，去庫存的速度明顯較快。“對於中部城市而言，住宅投資比重大是市場機會，但後續也要防範住宅市場面臨政策管控，進而出現波動等風險。”該人士表示。
調控政策需因地而異
銷量上升，庫存下降，我省房地產開發市場中主要指標在呈現出較快增長的良好態勢的同時，也暴露出部分先行指標下降、區域發展不平衡、房價上漲壓力依然較大等問題。
“比如項目儲備的土地購置面積89.7萬平方米，同比下降21.4%。待開發土地面積549.4萬平方米，雖然保持增長態勢，但比今年上半年新開發的土地面積640.4萬平方米少91萬平方米。還有投資進度的房屋竣工面積同比下降91.9%，其中住宅竣工面積下降371%。”省統計局投資處專家告訴記者。
區域發展不平衡主要體現在全省11市固定資產投資呈“9增3降”，增速最高的大同比增速最低的晉城高73.1個百分點。11市商品房銷售面積則呈“4增7降”，增速最高的大同比增速最低的陽泉高114.5個百分點。
對於市場顯現的新問題，上述專家分析稱，由於房地產開發業發展水平不平衡，房地產調控政策需因地而異，確保全省房地產市場供需總體平衡、健康發展。
“對經濟發展較好、吸納勞動力強的地區要加快增加住宅用地供應，適度擴大房地產投資規模，堅決打擊炒房炒地產等投機行為，堅決防範房地產泡沫和金融風險；對經濟發展相對落後或吸納勞動力較差的地區要適度控制房地產投資規模，著重根據各地經濟社會發展速度、房價收入比、商品房庫存量等情況進行宏觀調控與微觀調節，確保房地產開發業與經濟社會均衡發展。”這位專家表示。
記者瞭解到，在調控政策持續偏緊、開發成本持續走高的大環境下，企業之間業績持續分化，行業競爭程度更為激烈，轉型升級是實現企業高質量發展的必由之路。繼萬達放棄房地產之後，萬科、恆大、保利、碧桂園等龍頭企業也開始在業務領域、經營模式和房地產金融等方面進行實踐創新，緩解企業未來發展壓力。
本報記者 王蕾
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