觅乾
说说发展方向的问题：烟台市区地理位置，往东比不过威海荣成，往北比不过蓬莱，处于一个尴尬的境地。就地貌而言，山地众多，市区狭窄而长，道路拥堵，不利于建设大都市。就区域位置而言，烟台市区在整个烟台地区的东北部，过于偏僻，不利于统筹发展，导致莱州等地归属感低。那么当初为什么要发展这个地方呢？主要是因为港口，烟台港城，因港而兴，芝罘港口条件优越，加上旧社会交通不便利，所以就依港而建了。但现在时代不同，交通发达了，城市和港口不需要离得太近，反而适当远一些更好。回归主题，参考第一句，烟台应该向哪里发展就很明确了！
用户8133725676268
烟台发展规划存在着几方面的结构性问题：第一，芝罘老城区(从东面烟台一中到西面的西炮台山，从北面火车站到南面文化路)人口密度太高，道路太窄。老城区道路基本上是上世纪七、八十年代定型的，那时道路两侧没有高楼，人口和车辆也不多，所以在那种年代道路宽度足够用。但如今在如此窄的道路上拼命盖几十层的高楼就是走一条恶性循环道路，己经造成交通的心肌梗塞！老城区必须像大连学习，只拆不建或少建，把人口疏散出去，如果拆了老居民楼盖几十层的高楼，会增加更多的人口，进一加剧这种矛盾。其实，芝罘区并不缺土地，甚至土地"过剩"，比如火车站以北有大量土地可开发，只楚和幸福片区也有30多平方公里的土地可开发！芝罘区东部和西部发展严重不平衡，其背后体现的是街道办事处的利益之争，像东山街道办事处和毓璜顶办事处等芝罘老城区办事处能放弃自己的利益吗？有块空地就要盖几十层的高楼，比如南洪街西路口，那么小的一块地而且地处三条路交叉口，偏要盖个弘宝大厦。老城区除了北马路两侧还有成长空间外，其它地方只能靠拆旧楼了，费时、费力、成本高昂而且停停建建、遥遥无期，成长空间有限！只楚和幸福有巨量的土地，而且道路非常宽阔，可以满足盖超高层的建筑，是芝罘区未来有巨大成长空间的区域，这是历史必然的趋势！所以必须平衡、协调各个街道办事处的利益，侧重和转向只楚和幸福街道办事处。第二，对"组团式"发展模式的质疑？中国的城市发展的普遍规律是"同心圆"式(沿海城市是"半同心圆"或"扇心圆"式)，这样的好处有两点：一，由中心一圈一圈向外扩，能最大程度地集约利用土地，城市能建多远、就多远，逐步排着来；二，"同心圆"或"扇心圆"模式最能有效地使中心土地的高价格向周围扩散和转移，能几何级地带动周围几十倍的土地，能最大程度地带动周边土地和扩张城市的发展！而"组团式"模式发展了近20年，有牟平组团、莱山组团、芝罘组团(下面还有黄务组团和幸福组团等)、福山组团、开发区组团(下面有八角组团和大季家组团)，产生了许多后遗症：一，每个组团本身就是个小"同心圆"，烟台五区有无数个"同心圆"，各自为政，各管各的，每个组团最中心的土地价格注定了不会太高，所以带动四周能力都不强(开发区例外，因为企业众多)，粗略地举个简单数字类比的推算例子：假如最中心房价是1万元，可拉动半径约10公里；假如最中心房价3万元，可拉动半径约25公里。可以得知:中心点过多和中心价过低，拉动半径比较小;城市只需要有一个高地价中心点，拉动的半径才更大、才更有力;二，各个组团彼此之间形成了许多三不管的"脏、乱、差"地带，起着拉低房租和房价的作用。第三，幸福和只楚发展不起来直接影响着黄务的发展。黄务以发展大物流、汽车销售、建材、五金和家具为目标，但大部分项目与只楚和幸福重叠，只楚和幸福本身人口就近70万，再加上是地处福山区、开发区和芝罘老城区连接处，地理位置优越，东接人口众多的芝罘老城区、西接人囗同样众多的福山区和开发区，所以只楚和幸福是事实上的烟台市区中心点(以人口数量而言)，所以许多行业布局只楚和幸福，物流成本最低、时间成本最低，因为只楚和幸福本身有70万的人口基数，这是一个很大的保障基本盘(或基本的强大根据地)，而且能就近辐射人口众多的东部芝罘老城区和西部人口众多的福山城区和开发区。黄务只是烟台五区地理上的中心，但并不是人口数量上的中心，所以选择黄务作为发展中心，物流并不便捷、时间并不节省同时幅射不到烟台市区绝大多数的人囗。黄务由于许多项目与只楚和幸福重叠，难有大的作为，大多数人会选择地角和交通更便利的只楚和幸福去买东西。事实已经证明了这一点，幸福西片区7个村搬迁后，许多房屋都拆掉了，但大量加工五金、石材、家具、门窗、不锈钢等中小企业的业主纷纷涌入幸福西片区盖板房当车间，许多国内一、二线品牌把大型仓库和加工车间布局在幸福和只楚一带，而很少选择去黄务，黄务的红星美凯隆只是作为好看的形象摆在那里！他们看中的是幸福片区更优越、更便利的地角，而且租金还很便宜，有成本的优势，这些会对黄务造成很大的冲击！如果只楚和幸福发展不起来的话，黄务也很难发展起来，因为只楚和幸福片区人口更多、地理更优越、租金更低，所以只楚和幸福空置着30平方公里的土地将对黄务的发展形成长期的制约。第四，幸福和只楚有30多平方公里的土地未开发，也制约着开发区房价上涨的潜力，从而削弱开发区西扩的能力。开发区房价要是太高，人们就会选择地段更好、房价更便宜的幸福买房；开发区房价上不去，能拉动的半径也不会太远，从而向西扩张受影响！总之，烟台现在城区己经够大了、甚至可以说超标了，未来不能再无限地扩张了，应该把只楚和幸福中间连接位置做扎实、做牢，使芝罘区、福山区和开发区紧密融合，夹河由界河变成内河，形成体量巨大的高地价大核心圈，烟台城区才有能力去向更远的地方扩展，像栖霞、蓬莱等地，才能真正形成主城区带动下面县市发展的格局，而不是靠下面县市抬轿！
黄海万米金沙滩海岸
目前烟台市发展最活跃的区，经济数据最好的区，交通道路等城市规划最科学合理的区，应该是开发区。开发区也应该是除了芝罘区之外其他区的学习榜样。有些人可能会认为，开发区有钱，当然发展规划建设得好。但是试问一个发展规划不好的区，拿什么招商引资，没有招商引资拿什么资本来发展规划。
有些人可能认为开发区企业比较多，势必会对空气造成污染，但其实开发区很少有高污染企业，并且开发区目前大部分企业集中在区域西部，东部一直到夹河沿岸全是居住区，靠近海边的区域城市规划以及环境不比莱山差。
另外芝罘区环芝罘湾的老城区，是烟台的灵魂所在，也是烟台的名字发源地，这一区域的发展规划其实也不错，虽然有老旧建筑影像了美观，但是文化、商圈等方面其他区模仿不来，所以烟台赋予芝罘区的定位也不同，现在以及将来芝罘区就是文化、特色旅游、金融商业CBD的集合地带。 
另外莱山区，莱山区应该是烟台富人扎堆居住的区域，以滨海路、观海路这有山有海的两条路最具代表性，但是莱山区目前规划最好的区域也就是这一区域了，过了港城大街再往南，规划建设和芝罘区南部差不多。再往南就是高新区和牟平区，高新区如果招商引资做得好，未来可以比肩开发区。牟平区未来主打的规划板块还是高速以北的沿海板块。
地理有意思
烟台和其他同级市比起来，失去了至少十年（08到18）的发展，从格局到规划，都透着一股小家子气，敲敲打打缝缝补补。那么好基础的芝罘区，现在才开始幸福片区大改造，至少晚了5年，只楚，珠玑，北马路，到处看着像牛皮癣，幸福都跟阿三家贫民窟一个德性了。再不努力，就掉队了。
Mr慕容红雪
如果烟台能剥离莱州，栖霞南部，海阳，莱阳，回头和威海（去掉乳山)合并，直接就是万亿俱乐部，可以和青岛掰一掰腕子。烟连大桥一建好，多搞人才规划，多和大连抢日贸，调整产业结构，最好能把大连的商品交易所拿过来，这几件事都做到基本可以撸得过青岛。
别装了小橘猫
用户55126354149
烟台最好的规划是，沿着海边一路伸向威海，威海也沿海边向烟台方向延伸，20年后，两个城市就连到一起了，每20公里为一个行政区，想想那情景，美吧！
这件事儿真不能再拖了
牟平南关大街和工商大街往西中间都是断路，好多来客都给吴导了，没有跟上时代发展，能为民便民发展牟平望政府多作实事，期待到明天。
伟6562
烟台六区板块演化趋势（个人看法）:1.莱山区，市政府驻地、多所高校、环境优美、商业配套起点高、高铁站扩容、烟台山新院落地，近几年莱山将成为真正的烟台新城核心，烟台城市化水平（都市化）最高的区域，最吸引人居住的区域。2.芝罘区，作为老城区，会分化为南部黄务板块、中部核心板块和北部滨海板块，南部黄务板块已逐渐承接起由芝罘老城核心区域疏解来的医疗、教育配套资源，交通和商业配套近几年也已经有跨越式发展，随着板块成熟度的提高，该区域也将承载更多芝罘老城区和南部村落迁移的人口；中部核心板块拆迁改造成本高、难度大，不会有大的格局变化，随国家旧城改造政策，粉刷墙壁、加装电梯、拆拆地桩，观感好些罢了；北部滨海板块将随招商蛇口项目和文化古街保护性开发（所城里、朝阳街、烟台山等）而演化为文旅休闲目的地，但因没有全国性文化优势，估计只能覆盖省内及北方部分区域，很难成为下一个“厦门”。3.开发区，借力国策“新旧动能转变”，开发区产业发展将更上层楼，长江路传统核心板块聚集中产阶层，亦如十几年前佳世客来到未繁盛的莱山，开发区佳世客周边及西部板块将诞生开发区自己的“小莱山”。4.福山区，只能说开发区越好，福山也越好，但本土特色产业优势不大。5.高新区，莱山区的“宿舍区”，依附莱山总不会太差，北京某产业园周边一普通学校，因生源多来自近处居住的“高科技人才家庭”，几年时间竟硬生生靠学生的“业绩”变成了好学区，希望高新区也能成为一个精致的“高端”区域。6.牟平区，牟平区已分化为天差地别的牟平北部滨海和传统城区两个板块，传统城区十年来没啥变化，也不要指望下一个十年，北部滨海板块聚集了国内多个品牌开发商，近两三年因莱山及高新区的房价飞速上涨，外溢了很多刚需群体在牟平北置业，金山港产业项目落地后将带来大量产业人口，有了常住人口，开发商就有底气开发大型商业（龙湖已规划大型天街商业综合体），人口聚集-配套发展-人口集聚-配套丰富，该区域将步入难得的正向循环，甚至能缔造一个不小的奇迹，该区域或成为烟台最“国际化”的一个板块，烟台的城市名片，夏季人山人海，冬季也有都市的样子。
海落叶边
烟台地盘比较大，域内经济发展极不均衡，经济基本上是北强南弱，北部地区以市区，龙口，莱州，招远，蓬莱五区为代表，经济比较强，四个县级市全是百强县。而南部则以海阳，莱阳，栖霞三市为代表，经济比较弱。以目前的政策和长远发展来看，南部地区仍然处于一个十分尴尬的地位。而北部地区也将随着大莱龙铁路，环渤海高铁以及正在论证阶段的跨渤海湾大桥三大交通项目的开展迈入跨越式的发展，而与此相比，南部地区没有相匹配的项目开展，未来的发展还是十分有限的。所以，烟台的整体发展方向还是北部地区，这点也可以从新建的机场位置（蓬莱潮水镇）上看出来。
第二，就是市区的发展方向。目前烟台市区的发展还是比较明确的，烟台总分六区，芝罘，莱山，福山，牟平，开发，高新。芝罘和莱山定位比较明确，就是发展住宅区和商业区。而开发区和高新区位于市区西东两翼，主要城市职能就是工业聚集区，目前看来开发区成规模比较好，发展开发的也比较好，而高新区本来的目的是依据烟台大学城开展的高新产业集群，但由于高新区开发的比较晚，目前发展的十分有限，很多设施也不完善，以本人的眼光来看，未来的烟台高新区除非有市府比较大的支持，否则很难成规模，同时也难以与开发区相匹。所以，头十年来看，烟台还是西强东弱的局面，这点也可以从牟平划区n年却始终还处在烟台一个十分尴尬的位置上就可以看出一二。而传了多年蓬莱划区的问题，个人看来这也会随着跨渤海湾大桥的开展而慢慢得到落实，因为跨渤海的修建绝对会是烟台发展的一大契机，而市区想从大桥中得到最大利益的途径就只有把蓬莱划区，好独自享受大桥带来的巨大福利。所以，市区未来的发展方向还是西部，东部牟平高新没有任何利好消息。而市区南侧以烟台南站为界，由于有山脉丘陵阻挡，难以深入发展，即便开发也难以成面，基本是点状开发。尽管以市府的眼光来看，是希望烟台东西两翼齐头并进，但烟台西部有几大利好消息，所以市区西部未来还是烟台发展的主力方向。
以上就是个人浅见，还望诸位批评指正。由于是手机码字，配图没法弄，大家凑合看吧。
