核心提示
1. 為什麼要在縣城買房？
2. 樓盤降價之謎
3. 缺乏產業支撐的縣城將會如何
4. 買房的本質是押注城市
前幾天接到一個電話，是老家一位父輩熟人李叔打來的，他發現縣城最近很多樓盤在促銷，價格比去年便宜不少，問我要不要讓他兒子小李買一套。
小李 28 歲，在深圳 IT 行業工作，月薪 3 萬。這個收入雖然在深圳屬於偏上水平，但面對動輒七八萬一平的房價，還是杯水車薪，所以一直在租房。
28 歲，在縣城算是大齡未婚青年。李叔家人一直忙著給他介紹對象，但女方動不動就問及是否有房，這讓李叔很抓狂。
縣城的房價不貴，四五千一平，對 3 萬月薪的小李來說確實沒壓力，只是他一直猶豫要不要在縣城買。
小李是中國許多小鎮或縣城青年的縮影。他們如候鳥一般，大部分時間遠離家鄉，在大城市獨自漂泊，只有在短暫的節假日才會回到小時候居住的地方。
每逢春節，縣城平時冷清的街頭都會異常熱鬧，交通堵塞，一些樓盤打出含有「衣錦還鄉」「榮歸故里」的廣告語，煽動歸鄉的遊子快去搶購。
在大城市奮鬥的年輕人，大多體驗過蝸居之苦，面對父母的壓力、房產公司的誘惑，該不該在縣城買一套房？
一、為什麼要在縣城買房
在買房之前，我們都應該問自己買來做什麼。答案其實無非兩點：居住、投資。
先說居住。
很多年輕人之所以漂在外面，是因為大城市有更多的工作機會，更高的工資。那麼反過來的意思是，縣城的工作機會更少、收入更低。
在戶籍制度日益放開的今天，人口可以自由流動，哪裡不爽就換個地方待著。
如果一個地方的公共服務搞不好，就留不住企業，企業留不住自然沒了工作機會，經濟缺乏活力，潛在的稅收就會大幅減少。沒錢的地方政府，更搞不好公共服務。形成一種惡性循環。
在中國很多縣城，中大型企業缺乏是普遍現象，留在縣城的青年，大多是進了政府、事業單位或者國企，很少有其他選擇。
這些地方雖然工作穩定，旱澇保收，但是工資特別低，月薪五千已經算高收入了。
在大城市待過的年輕人，實際上已經很難回縣城生活，一是因為工資落差大，工作機會少，過著一眼就能望到頭的日子，確實會心有不甘。二是縣城辦事更講關係，而不是規則，這和大城市有很大的區別。
如果你願意在餘生過上這樣的日子，那麼其實是可以買一套居住，畢竟在大城市工作幾年之後，攢個縣城首付很輕鬆。
要是你還想在大城市打拼，那麼我勸你還是別買。因為非自住的買房其實就是投資行為了。房產投資獲得收益主要有兩種方式，一種是靠出租獲益，一種靠房產自身升值套利。
大家都知道，縣城的房子很難租上價，很大的原因是縣城空置的房子太多，租客相應很少，造成供大於有求的局面。在這種情況下，租客就有很大的話語權，可以對房源挑三揀四，並且趁機砍價。
出租收益既然不行，等房子升值又如何呢？這幾年縣城的房價的確漲了不少，以後還會不會延續這種行情？
二、樓盤降價之謎
在推演預測未來縣城房價會不會升值前，我們先討論下為什麼現在縣城賣房這麼拼。
細心的人都知道，縣城的樓盤春節促銷是常規操作，但是今年力度特別大，這背後其實與開發商資金狀況有很大關係。
隨著房地產調控政策持續高壓，融資渠道全面收縮，中小房企進入三九嚴寒之際。
一個殘酷的事實是，中小房企的抗風險能力普遍較弱，流動性風險不斷加大，甚至部分中小房企深陷資金及債務危機的泥淖，直至消亡。
2019 年 7 月就有統計顯示，2019 年前 7 個月全國有 271 家房地產企業發佈破產公告，那麼全年數據定會比這個大很多。
有些樓盤因為商品房預售證遲遲辦不下來，導致無法預售，資金無法迴流，房地產項目會爛尾。
為了不讓資金鍊出現斷裂，有的小房企在沒拿到許可證時先內部認購，讓員工先買，把企業資金缺口補上，再通過員工往外賣。
這些都是違規操作，如果你要買縣城房，一定要擦亮眼睛看資質是否齊全，否則幾十萬資金就會打了水漂。
所以，縣城的房企才會想盡各種辦法促銷，降價力度也是前所未有。
今年春節縣城樓盤大幅降價還有一個很重要的原因：之前的棚改和拆遷推高了房價，而這種房價又缺少支撐因素。
在過去一段時間，城市不斷擴容，縣城也不例外，老舊的樓房被拆除，城邊的居民區被拆遷，新的高樓拔地而起。
這都是基建的力量，它讓中國城市面貌煥然一新，城市基礎設施和居民居住條件不斷提高。因為棚改和拆遷拿到現金補償款的居民，成為當地樓市的主力消費者，不買上兩三套都不好意思說自己是拆遷戶。
這批購房者成為當地上一輪房價大漲的重要推手。肯定有人好奇，他們買這麼多房幹嘛？當然是轉手出售，現在多是獨生子女家庭，自住的話最多兩套足夠。
這會形成一種局面：因棚改或拆遷獲得的房子大量流入市場，加上新盤不斷推出，而居住需求並沒有增加，樓市供大於求，房價必然承壓。
回到開始的問題「縣城的房產適不適合投資」就不難回答了。
在未來，中國越來越多縣城的房子將會有價無市，尤其是二手房，脫手將極其困難。
三、缺乏產業支撐的縣城將會如何
人口流動的規律是人隨產業走。
農村人口不斷向城市轉移和集中是一個國家經濟高增長的動力。十年前，中國快速城鎮化，讓中國所有城市享受著人口紅利，城市基礎建設繁榮，房地產快速發展。
從世界人口遷移規律來看，隨著全球城市化進入中後期，不同規模城市人口增長將從過去的齊增變為分化，
人口從鄉村和中小城市向一二線大都市圈遷移，而中小城市人口增長停滯、甚至淨遷出。
近幾年，各大城市紛紛加入「搶人大戰」，讓鄭州、西安、杭州、成都、重慶等城市人口不斷增加。
搶人大戰主要吸走的是三四線以下城市的人口，對於那些經濟水平較弱的縣城來講，青年人口流出的速度正在加快。
從中長期來看，未來一線城市和強二線城市由於資源聚集，對人口的吸引力會不斷強化，而缺乏產業支撐的縣城只會越來越差。
只要有人口流入，這些城市就不缺購房需求。一線城市的房價不論在保值還是增值上，都明顯強於二三線城市及縣城。
人口是房價的重要支撐。如果供給不變，當人口充沛，總需求量會上升，房價就會上升，當人口減少，總需求萎縮，房價會下降。
那麼一二線城市的房子夠住嗎？
行業內通常用的指標是套戶比，成熟市場的套戶比一般在 1.1 左右，套戶比小於 1.1 表明住房供給總體不足；套戶比等於 1.1 表明住房總體基本供求平衡。從國際看，當前美國、日本分別為 1.15、1.16，德國為 1.02，英國為 1.03。
有測算表明，2018 年，我國一線、二線、三四線城市套戶比分別為 0.99、1.06、1.12。也就是說，一線城市住宅供給不足，二線城市略微不足，三四線城市總體平衡。
所以，我對返鄉置業青年的建議是，如果實在買不起一線城市的房子，就買二線城市吧。
買房可不是買白菜，涉及資金量大，應該更為慎重。假如住了十幾年後想換房，再轉手賣個好價格也可以解決首付問題。
四、買房的本質是押注城市
小城市的房子只是房子，大城市房子是資產。
房子對家庭有兩種意義，一種是居住屬性，一種是金融屬性。
小城市的房子因為流通性差，缺乏升值空間，所以只有居住功能。大城市的房子不但有居住功能，也有金融屬性，因為房子在升值，這意味著你的資產在升值。
購買房子本質上是在押注城市。房價上漲不是房子本身升值了，而是周邊的配套增加了土地的價值，土地的價值又轉移到房價上了。
何為配套？產業帶來工作就業機會，地鐵帶來出行便利，學校帶來教育資源，商業帶來娛樂購物，醫院帶來身體健康。
而這一切又與城市化的發展程度息息相關，城市化程度越高，佔有優質資源就越多，房子價值會越來越高。
只有城市越來越好，你的房子才能越來越值錢。
如果你正在猶豫買不買縣城的房子，希望這篇分析能對你帶來幫助。歡迎大家關注我的公眾號買房經濟學，設為星標不錯過任何一次更新。
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