国内商业地产投资经过20多年的发展，趋于理性。虽然目前购物中心面临品牌同质化，电商冲击等共同难题，但购物中心仍然是核心渠道，是构建商户和消费者之间的运营服务平台。把握趋势，拥抱变化，不断进行业态创新、空间创新及技术创新，把握购物中心未来发展的窗口期。
未来商业地产投资窗口期主要来源于两个方面。一是以TOD开发为基础的建设；二是以区域开发为基础的建设，带来商业的投资机会。
轨交发展带来
以TOD为载体的区域型商业投资机会
1、TOD模式成为热点，立体空间价值升维。
TOD指：“以公共交通为导向的发展模式”。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米(5～10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。以TOD模式打造的跨业态的项目中，包括商业在内的各种业态从不会因用途的不同被割裂，而是与公共交通紧密相连。
2、轨道交通为区域购物中心发展提速。
随着我国进入大规模轨道交通建设高峰，预估未来5-10年，大部分新一线城市将进入地铁成熟期，这种“轨道+物业”的开发模式，在为轨道建设提供一种可持续发展模式的同时也为区域购物中心发展提速。
3、未来5-10年，多城市进入地铁建设成熟期。
通过分析历史数据，一线城市从地铁线路开通运营到基本建设成熟需要20-25年的时间，随着现在地铁技术的成熟及应用，笔者认为预计新一线城市需要15-20年的时间到达地铁建设成熟期，通过研究各城市的地铁开始运营时间，预估未来5-10年大部分新一线城市将进入地铁成熟期，在此5-10年的建设周期内，轨交建设将带来以TOD为载体的区域型商业黄金投资机会。
部分城市轨道交通预估到成熟期所需时间
4、以成都为例，TOD未来想象空间大。
以成都为例，作为中国西南TOD发展的领军城市，成都的地铁建设第四期建设规划已经获得批复。
预计到2020年，成都轨道交通前三期建设项目将全部建成开通运营。到时候，成都市城市轨道交通运营里程将突破500公里，形成“米+环+放射”的运营网络，进一步优化城市交通结构，缓解城区交通拥堵，提高居民出行品质。
截至2019年1月，成都已建成运营6条地铁线路，共计约225.6公里，“环+放射”结构初见雏形。未来将强化TOD发展，打造千亿级轨道交通产业链，力争2020年运营地铁线路500公里以上。
2019年，成都全市将全面启动首批13个TOD综合开发示范项目建设，加快构建16个城市级站点、45个片区级站点、125个组团级站点、528个一般站点的四级综合开发体系。
5、万科、华润、龙湖等头部房企，纷纷拥抱TOD。
据统计，目前已布局TOD的房企达二十多家，既包括全国品牌房企，也包括地方性地产开发企业。其中，发展 TOD 项目比较多的房企有万科、华润和龙湖。万科推出了天空之城系列，龙湖则有天街系列。
2017 年深铁入股万科为双方共同合作发展 TOD 奠定了基础。除深圳外，万科也在上海、杭州等核心城市探索「轨道+物业」的发展模式。
2010年华润置地以10亿元代价从申通地铁手中获得地铁10号线吴中路停车场地块半数股权和项目开发主导权，2017年上海万象城正式启幕。是上海首个商业运营的地铁停车场上盖综合体项目，采用国际通用的TOD模式，也是华润置地的代表性TOD项目。华润与多个城市地铁集团合作开发当地的TOD项目。
龙湖，目前龙湖商业已进入 17 个城市，开业商业项目 29 个，其中 TOD 项目 20 个，以 TOD 为核心的全业态开发面积超过 800 万平方米。
此外，保利、绿城、绿地、碧桂园等标杆房企也都在 TOD 领域广泛布局。
新区建设带来区域型购物中心投资机遇
随着城市多中心格局形成，新兴区域的建设为区域型购物中心带来投资机遇，通过对典型城市如北京、上海、广州、成都、南京、武汉等研究发现，未来5-10年超潜力区域迎来发展机遇，部分热点超潜力区域如前滩目前已无地可供，而部分建设面积较大，开发时间较晚的新区尚有发展机遇。
典型城市新区建设情况
1、虹桥商务区10年发展，商业规模逐渐成型。
虹桥商务区位于上海中心城区西侧，它紧邻江浙两省，地处长三角地区交通网络中心，是长三角城市群的核心。总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，其中，主功能区面积27平方公里。
2009年大虹桥商务区管理委员会成立，拉开大虹桥商务区高速发展“序幕”，随后大虹桥商务区迎来密集的土地出让期、如火如荼的建设开发期以及商业项目陆续亮相。瑞安、龙湖、万科、绿地、正荣、丽宝等多家开发商均进入了这一区域。
近日，经上海市委常委会审议通过的《关于加快虹桥商务区建设 打造国际开放枢纽的实施方案》正式公布，进一步明确了虹桥商务区的定位和目标，实现151.4平方公里商务区整体协调发展，2022年，成为带动区域经济高质量发展的重要引擎，2025年，基本建成虹桥国际开放枢纽。
围绕《方案》的实施，虹桥商务区将进一步提升国际高端都市商业功能，推动综合商业街区优化提升，吸引知名品牌旗舰店、体验店、集成店、概念店等入驻，大力集聚新牌新品、老牌新品、名牌新品，与专业类会展相结合，形成国际品牌和本土知名品牌新品发布等虹桥商务区特色品牌活动。
虹桥商务区部分代表性商业项目
2、天府中央商务区，打造成都未来城市新中心。
根据规划，天府中央商务区位于成都城市中轴线天府大道南端，地处天府新区核心区域，坐拥两大国际机场与高铁枢纽，规划面积28.6平方公里。
按照“总部经济主导、多元业态支撑、人城境业融合”的思路，将天府中央商务区打造为总部经济区、会展博览区、宜居活力区三大板块，形成总部经济、会展博览、国际交往、生态公园四大功能。天府中央商务区是 “ 一带一路 ” 内陆开放经济高地的核心驱动极、国际交往平台和新时代公园城市样板区。
随着天府中央商务区的规划出炉，万科、保利、中粮等多家房企纷纷拿地，并将未来西部总部设立于此。知名书店品牌言几又则带来言几又天府文创中心，将打造顶级设计品牌酒店，还将以文化、文创、艺术为核心，围绕生活方式和商业进行延展，包括展演、家居、运动等。
天府中央商务区部分代表性商业项目
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