最近和不少朋友聊了聊环京楼市，大家吐槽一番后，便对2020年的楼市各抒观点，主要表述两个层面：
1、严冬已过盼春来，环京的“蓄水池”已近干涸？
2、锁县政策成阻碍，抢“北漂”方为上策？
1、蓄水池的水还能用多久？
环京是北京的睡城，由于距离北京近且可以满足北漂进京的通勤时间，从而吸引了北漂群体来环京安家。
也就是说，北漂才是环京的水源，现在的限购政策是把水源拒之门外以求稳定楼市，然而对刚需来讲只是暂时“抑制”而不会被“消灭”。这个调控的本意是抑制所谓“不合理”需求，但刚性需求却也被动抑制，虽然房价已下降，但是因限购政策的因素导致北漂刚需延缓了入市步伐。
网友对限购政策对环京楼市的影响作出了判断，他说：在调控后的某个时期内，市场的天然免疫机制发生作用，随着土地购买和地产开发的降温，供应出现疲态，而被压抑的需求在比如“降价”等因素的刺激下，喷涌而出，巨大的需求在市场上无法得到满足，其直接的后果是必然导致价格的溢出。对于需求来讲只是暂时潜伏，但总有一天会爆发。
目前来看，环京的蓄水池已近干涸，但蓄水期依然未到。
2017年6月初提出的三年社保或个税调控中明确了调控目标：“要努力把房价稳定在2016年10月水平上，确保环比不增长”。在“房住不炒”的形势之下，环京楼市还是以“稳楼市”为主，至少在2020年6月之前，楼市不会出现大跌和大涨的起伏。
曾经的跨越性暴涨和跨越性暴跌，给环京楼市留下了深深的印记：房地产市场存在羊群效应，其结果就是“在绝望中重生，在犹豫中上涨，在疯狂中崩溃”，房价在一定时期存在天花板，我们能做的就是不要让自己成为最后一个抚摸天花板的人！
据观察分析，2020年环京区域中的北三县价值预期会率先启动，且会稳坐环京第一价值圈层。当然，如果带上有色的眼睛，答案应该是否定的：被贴上偏见标签的北三县经过一轮的价格洗礼，已被忽视内在的价值提升。
对于理性刚需及投资群体来讲，寻找低于内在价值的好板块好产品，购买并持有，方为上策。
2、锁县政策盼放开，落户政策悄改变？
房住不炒，经过媒体和砖家们的曲解，已经变成了房跌不涨，成为束缚地方楼市健康发展的绳索。
当下环京楼市已经进入了迂回放松和政策严厉管制之间的博弈，锁“县”政策稳住了楼市，为环京迎来了反思发展的窗口期。另一方面由于以县为单位的限购政策中断了北漂安家在环京的希望，导致楼市供需失衡，地方经济受到严重打击。
所以，在楼市已经稳定的情况下，锁“县”政策已成为环京楼市健康发展的障碍，急需政策调整，让有需者有所居！
同时，我们也要看清环京地区缺乏公共服务保障能力，特别是热点板块区域肆意开发房地产而忽视公共服务资源的建设，导致了人才落户政策难以大刀阔斧的执行。不能落户数量上去了，而公共服务保障没有跟上，也不能因公共服务资源紧缺而忽视吸引人才的政策执行，这也是今天所面临的两难局面。
值得庆幸的是，这种两难局面在北三县正悄悄发生改观，比如之前博士来北三县当老师是不一定能顺畅落户，而今为了吸引教师人才已启动解决教师落户问题。从这一方面来看，环京已经吹响了“抢人才”的号角，希望这是好的开始，毕竟北京在大力疏解非首都功能，对于环京来讲不仅要承接北京外迁的企业，还要想办法留住更多的水源（北漂）支撑当地经济的健康发展。
环京楼市观察建议：对于人口较为集中的板块，应摒弃“等、靠、要”的发展思维，率先推进公共服务项目的建设。像北三县区域中欠缺公共资源的板块，不能一味的建房子，而应早日推进与北京的交通路网互联互通及内部教育、医疗等项目的落地建设。
最后呼吁：在房住不炒的前提下，为北漂敞开安家的大门吧！
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