寡人無嫉

2019年開始，在嚴厲的樓市調控政策指導下，二三四線城市房價預計都不會出現大漲，但是大的趨勢是，由於樓市分化明顯，二線會溫和上揚，而大部分的三四線城市房價會回調至理性區間。2019年樓市最明顯的特徵就是出現分化。具體表現為：

城鄉規劃師qal

本輪房價上漲週期，始於2015年下半年，到今年底已有3年了。先是以深圳為代表的一線城市領漲，部分二線城市隨後跟進，再後來二線城市普漲，三四線城市也開始上漲，最後就連五六線城市房價也要輪漲一遍。

現在中國房價窪地幾乎已經沒有了，本輪房地產下跌行情就要開始了。這與A股發動行情一樣，先拉中小盤股、再拉昇大盤藍籌股，最後漲到頭時，再拉昇績差股、ST股票等，所有板塊都拉昇一遍，便宣告終結。

導致之前二三四線城市房價上漲都有不同的原因：先說二線城市，主要是搖號買房、人才引進戰略。當搖號買房政策一出臺，不管需不需要買房，大家都搶著去排隊搖號，甚至上演了七萬人爭搶一千五百個新房。此外，還有人才引進戰略，一些城市規定大專以上學歷可能入戶，於是大量外來人口申請落戶，導致當地房價被炒高了。

再說，三四線城市，地方政府為了完成去庫存目標，發改委授意國開行通過PSL的方式，向國開行發放貸款，專門從事棚改貨幣化安置，於是棚改居民手裡拿到了大量的現金，跑到周邊去買樓，結果當地房地產盤子本來就小，一下子購房需求湧入，導致了房價的大漲。

不過，現在情況有變，二線城市的搖號買房，現在主要向無房戶傾斜，先解決當地沒房產的家庭居住問題。人才引進落戶的門檻也在提高，很多二線城市規定要博士以上人才。而對於一些前期房價上漲較快的三四線城市，因去庫存接近尾聲，國務院發文宣佈貨幣化安置將改為實物安置。

未來三年，由於之前的利好消息已經退出，二三四線城市房價將呈現分化，總體來說，是由原來的投機性需求為主，逐漸變為剛需購房為主。我們估計，如果房地產調控政策持續下去，美聯儲貨幣政策持續收緊，房貸利率繼續上行，很可能房價會發生以下的結局。

第一類，對於二線城市來說，受到房地產調控的限購、限售壓制，二手房價很難斷涯式下跌，但是每年以15-20%的速度下跌，事實上，現在很多二手房業主通常也是降價幾十萬，以求出售。房價逐步由當地剛需購買力說了算。

第二類，三四線城市下跌將呈現分化趨勢，一些在一線城市周邊的（北京除外），人口流入量大，競爭力強，基礎設施完善，GDP排名靠前的城市，房價降幅可能慢一些。而遠離熱點城市，且人口流出大於流入，競爭力一般，基礎設施薄弱，GDP排名靠後的三四線城市房價可能會出現斷涯式下跌。

未來3年房價上漲這種事情就不要去想了，因為各地房價已漲了3年多，不可能一直漲下去的，總要有調整的需求。至於未來各城市房價會跌去多少，我們認為，未來房價將呈現嚴重的分化。有的可能跌得慢一些，有的房價直接從終點再回到起點。總之，中國房地產正步入由投機炒作為主轉向剛性購房為主，未來房價漲跌由當地剛需收入波動來決定。房價不僅不會上漲，而且出現長期調整的概率非常大。

不執著財經

個人認為，未來3年二三線城市的房價大幅上漲的可能性很小。

上一輪房價瘋長的歷史再也不會重演了！雖然，從2000年以來，房地產每次調控都促使房價漲的更厲害，使得炒房客越來越多房子，買不起房子的越來越買不起。而這次調控和往常不一樣，高層政策一再強調“房子是用來住的不是來炒的”和施行租售並舉政策，租房子也能解決上學問題，這對學區房價格有很大的打壓。還有很多地方的地王開發企業，現已經套牢。

我認為判斷一座城市的未來房價漲跌（不光是二三四線城市），主要看三方面：

一是人口長期淨流入（出），如果這個城市人口長期淨流入，房價一定會漲，如果這個城市人口長期淨流出，房價一定會跌。

二是土地供應，土地供應量大 ，一定時段房價會下跌，如果短期土地供應量不足，導致未來一段時間市場新房少，房價會上漲的。

三是金融政策，市場資金情況，是松還是緊，決定房價是漲還是跌。

綜合以上分析，1.未來三年二三四線城市房價大幅上漲的可能性很小，2.人口長期淨流入的城市房價會上漲，比如合肥，人口長期淨流出的城市，房價會下跌，比如東北一些城市。對於人口長期淨流入的城市，土地供應量小，會疊加上漲幅度 ，土地供應量充足會降低上漲幅度，但還會上漲。人口長期淨流出城市，不論土地供應情況如何 房價都會下跌的。3.金融政策是短期影響因素。

另外，現在市場商品房很多，但精品、高端物業很少，對於改善需求來說，這些房子的升值空間或者上漲空間很大。所以，越來越多的開發企業在改變原來的買地，建房子、賣房思路，逐步向精品出發，否則，會死的很慘！

大家建築

不要再做未來房價還會大漲的夢了，未來3年不論是一線城市還是幾線城市只要不出現大幅下跌你就燒高香吧！現在國家對房子的定義是讓房子迴歸住的屬性，不要以為這是說著玩的，2019年已經讓很多人看到了效果。

雄安新區作為國家重點建設國家級新區，很多房企或者投資客都躍躍欲試，以為又來了炒房的機會，結果現在看看怎麼樣？一個共享產權就把這些人的夢都打碎了。共享產權一旦試點成熟勢必會在更多區域推廣，對於炒房者絕對是一記重拳，共享產權這個政策就是讓房子迴歸住的屬性的最好政策之一

未來二三四線的房子的房價肯定是以平穩為主，這樣的局面也是國家所期待的。但是現在房價被炒高的城市，價格回落是不可避免的。看看燕郊去年年底的走勢，你不覺得嚇人嗎？當然一些有潛力的城市房價還是會有上漲空間的，但是上漲的速度不會再像以前那樣暴漲，肯定是和當地的經濟發展相協調的。

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老亮說房

未來3年甚至10年，中國城市房價都不會出現大幅上漲的局面了。

未來三年，區域中心城市的二線城市的經濟將會持續發展，資源優勢及人口湧入將促使房價穩定緩慢上漲。與一線城市同城化的周邊三四線城市的房價也會穩定緩慢上漲。其他三四線城市的房價將保持平穩但不會再有上漲的空間，因為周邊農村購房剛需旺盛，購房首選就近的三四線城市。1998年開始，中國住房結束配給制，逐步推行房地產市場化，2003年以來中國的房地產經濟持續快速發展，拉動了相關產業的發展，改善了城市基礎設施建設和城市面貌，提升了老百姓的居住環境，推動了國家經濟和地方經濟的快速發展。

不可否認，房地產業給經濟發展、城市建設和百姓生活帶來巨大紅利，地方政府的過度依賴導致房地產開發建設過熱，房產泡沫、房價過快、上漲房產過剩等問題逐步暴露出來。黨的十九大之後，中央政府連續發佈了控制房價的系列政策，各地方政府也制訂了限售、限購、限貸等調控措施，2017年3月份之後，房價上漲的局面得到了有效控制，部分城市出現了下跌。

展望未來，房地產經濟不可替代。眾所周知，雖然房產泡沫會對國家經濟帶來不良後果，但房地產在中國經濟的作用是不可替代的。房價持續下跌和房價過快上漲都是政府承受不起的，雖然中央政府的宏觀戰略和地方政府經濟發展指標的短期利益出現矛盾，但保持房產市場穩定，止跌回穩乃至小幅上漲仍是各級政府的共識。

如果說2017年之前是全國各地房價普遍上漲，形勢一片大好的話，2019年後，這種局面將有所改變，一是，不會再出現暴漲的局面，只是保持緩慢上漲；二是，不會再出現普遍上漲的局面，各地差異化會逐步明顯，有漲有跌、有快有慢。

2020華小管

房價是否會繼續上漲取決於許多條件，這個是難以準確預知的。

一.社會政局形勢。如果社會經濟持續穩定發展，房價肯定會隨著社會經濟繼續增長而增高。如果國際風雲變幻，國內局勢動盪，房價就勢必大跌。

二.大的自然災難。一個地方災難降臨會讓人紛紛逃離，房子帶不走自然成為犧牲品。

三.政府經濟政策。政府刺激一個地方的經濟發展，這個地方就會房價飛漲。政府冷落一個地方經濟發展，這個地方就會蕭條沒落。

四.住房土地供給政策。一個地方收緊住房土地供給，這個地方房價就會上漲。政府擴大住房土地供給，房價就會難以上漲。

五.自然資源主導產業變化。一個地方若資源枯竭主導產業沒落，常住人口勢必外流減少，城市蕭條房價下跌。一個地方發現有價值的資源，就會隨著資源開發而興起。一個地方能聚集新興產業，這個地方就會有發展的動力，房價也會上漲。

六.地方領導人的執政才能。有能力的一方父母官會促進經濟發展，穩定房產開發，穩定房價增長與經濟增長協調，不會靠熱炒房產來增加財政收入製造虛假繁榮給群眾增加負擔。

七.銀行房貸政策。房貸收緊，開發商的房子難賣，房價就難上漲。房貸放鬆，購房人群增多，房價就會上漲。

等等

社會持續穩定發展，全各地經濟發展會逐漸向齊的。當前房價最高的城市比房價最低的城市有十幾倍的落差懸殊，這就讓低房價的城市有了增長的想象空間。但關鍵還要分析地方發展的各種形勢，別像有些地方自然資源枯竭，最後人走樓空，成為死城，這樣的地方就不要渴望房產會增值了。

熱血鬥士

從2018年1月的報告可以得知，目前整體的市場情況趨於穩定，同時調控的政策正在深入，多數代表城市的交易量同比下降；地方兩會給出的市場調控政策也代表了未來中國的房地產市場將持續趨於穩定，調控的力度不會降低。

1 月各線代表城市成交同環比均回落。2018 年 1 月一線及二三線代表城市周均成交量同環比均呈現不同程度回落態勢，政策效果持續顯現。具體來看，一線城市北京、上海、廣州月度周均成交量同比降幅超一成，北京、廣州、深圳月度周均成交量環比下降。其中北京成交量同環比降幅尤為顯著。二三線代表城市月度周均成交量同環比降幅均超一成，其中青島、南寧、濟南等地較去年同期下降明顯。

1 月16 日，國土資源部辦公廳和住房城鄉建設部辦公廳發佈《關於瀋陽等 11 個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等 11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。。由二三線城市為率先的試點開始嘗試公租房項目也代表著未來，中國二三線城市的上漲動量持續下降。

但是以海南海口，三亞為代表的旅遊型二三線城市房價持續上漲，雖然目前海南的政策調控已經開始落實，但是海南依靠著年頭這一波新年度假大潮，再次讓我們看到，隨著消費升級，很大一部分富人炒熱了整個區域的房價，而這波熱潮會隨著調控的深入而逐漸降溫

華爾街見聞

這是個敏感問題，不論如何回答都有被質問的風險，但是作為一個專業財經人士，還是要給出明確意見，免讓投資者遭受損失，其他的並不重要。

剛需買房

• 剛性需求不是小夥子不想買房，實在是買不起，24歲左右大學畢業，畢業後年輕帥氣的小夥再也不願意回到土生土長的家鄉了，這也是父母一輩子的心願，上個好大學，找個好工作！28歲左右就要打算結婚生子了，短短三五年就要掙到最少200萬左右，這大概是二三線城市的平均房屋價格了，別說全款了，就算是付個首付都要加上父輩兩代人的血汗，而且還需要幾十年的還貸，由此可見真不是小夥子不願意買房子，而是你不買房未來的丈母孃不答應，丈母孃不答應你就去不到媳婦，娶不到媳婦你就沒辦法生育下一代，沒有下一代你活著感覺不多大意思，這就是國人對假的概念，只要有人參與買房，房價就會上漲。

房地產商品化

• 時至今日新中國成立70週年了，正值偉大祖國生日之際，我國住房的發展也同時取得了巨大成就，城鎮住房制度完善、房地產法規政策的逐步推出、供給模式的改變、設計建設的提升等都進一步發生了歷史性的重大變革。
  

• 還記得在新中國剛成立的時候，我國城鎮住房資源十分短缺，由於當時經濟條件的落後，新建住房需要很長一段時間，對現有住房的統籌安排就成了解決當時住房困難的主要方案。當時，許多城市裡的人大部分都住在蓋有瓦片額平房裡，當時最流行的一句話就是“樓上樓下，電燈電話”，這也代表著國人的夢想，當時帶有獨立衛生間的住房都很少，公共廁所也非常有限。

• 到1950年時，全國城市住房存量總面積只有4億平方米，城市人口6169萬，人均住房面積3平方米左右，而且住房條件十分簡陋，筒子樓是對那個時代最深的記憶，就和周星馳的電影《功夫》裡包租婆出租給大家的房子差不多。

• 1978年10月20日上午，鄧小平同志視察北京前三門新建的公寓住宅樓，問了一個問題，拉開了房地產商品化的序幕，當時鄧小平問隨同人員：“居民住房能否成為商品”。

• 1980年4月，鄧小平同志提出住房商品化的構想，正式讓房地產進入了商品化交易，先後推出了個人和單位集資建房、公房可以出售、提租補貼等改革試點。

• 1980年6月，中共中央、國務院批轉《全國基本建設工作會議彙報提綱》，允許私人建房、買房和擁有自己的住房。

• 1982年，試行公有住房的補貼出售。1988年1月，國務院召開第一次全國住房制度改革會議，啟動了“提租補貼”試點。

• 1991年6月以後，按照《國務院關於繼續積極穩妥地進行城鎮化住房制度改革的通知》部署，採取分步提租、積極組織集資合作建房、新房新制度、發展住房金融業務等多種措施，推進城鎮住房制度改革。

• 1990年，上海房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。

• 1991年，住房信貸業務起步，建設銀行、工商銀行成立房地產信貸部。這些實踐和政策的出臺，為此後開展的住房制度改革奠定了基礎。

• 1994年，國務院出臺《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，明確要建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化。

• 1998年，國務院下發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，城鎮住房制度開始進行根本性改革。之後，我國逐步停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。城鎮住房制度改革的突破性進展，使市場配置住房資源的基礎性作用得到發揮，住房建設進入快速發展期，居民住房消費的積極性不斷釋放，以住宅為主的房地產市場迅速發展，商品住房逐步成為滿足城鎮居民住房需求的主要渠道，居民住房條件明顯改善。

• 2008年，我國大規模推進城鎮保障性安居工程，加快廉租住房、經濟適用住房、棚戶區改造等各類保障性住房建設。我國住房保障制度逐步建立並不斷完善，解決了大量城鎮低收入和中等偏下收入家庭、外來務工人員、新就業職工等住房困難群眾的住房問題。

社長財經

無論從近期國家“房住不炒”的調控政策還是國家的經濟發展速度上看，未來三年二三四線城市沒有大幅上漲的要素，預判二三四線城市的房產市場會呈現不同的走勢。

1.二線城市由於具有人口紅利和吸虹效應的本質，在近期降準和基準利率下浮利好消息影響下，房產市場回暖，房價穩中有升；

2.三四線城市根據去庫存、城鎮化和經濟發展水平的不同程度，房價將呈現分化趨勢。前期暴漲但缺乏經濟支撐三四線城市，房價將穩中回落；而基本面良好和具有邊緣溢出效應的三四線城市，房價將會出現小幅上漲，具有一定投資價值。

小羅乾聞

這個問題分為兩個關鍵詞：未來3年，二三四線城市！

對於未來3年房價的判斷，我們認為會有上漲，因為有基本的通貨膨脹，但漲幅不一定有之前那麼快，而且出現分化的概率會很大，也就是說不是所有城市的房價都會大漲，有的甚至還會下跌。

中國城市房價的上漲是有先後順序的，如果房價開始上漲，第一梯隊一定是北上深，這三個城市率先大漲打開空間，之後逐步傳導給其他城市。

不過，並不是一線城市翻一倍，其他城市也翻一倍。肯定有漲的快、漲幅大的，也有漲速慢，漲幅小的。而造成漲幅大小的本質是城市核心競爭力與經歷發達程度。

天檀認為，未來一線城市房價上漲，二線城市會跟漲，但三四線或者五六線城市不一定上漲。現在三四線城市與一線城市房價差10倍，未來可能差距更大。

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關鍵字: 房價 四線 投資