一叶之夏秋
购买司法拍卖房,最重要的是查明房屋信息,谨慎购买!
司法拍卖的房子虽然比市场价格便宜,但之后能否过户?能不能顺利收房?有没有隐藏的后顾之忧?让很多人望而却步。
其中,司法拍卖房,最重要的大问题就是:腾房清场,可以说拍卖房产中最具有风险的一个环节。
拍到了房子,拿到了判决书,去房管局过完户。房子名义上归参拍者所有,但是真正的使用权还在房屋的居住人手上。总结下来,清场一般有三种途径:(1)自行跟房屋的使用者协商,(2)向法院起诉(3)找中介公司清场。
去法院起诉也不一定能让使用者搬出房屋。在司法实践中,2018年11月,广州市中级法院出了两个奇葩案例,一则案例,判决房屋使用者向所有者支付房租,可以不用搬离。另外一则案例,法院认为是“不交吉房”,法院认为买家拍卖前应该清楚房屋有人居住”为理由,撤销了天河区法院的一审判决,裁定不支持腾房。
再者,一般从一审,到二审,再到强制执行腾房,也得花个两年时间,所以购房者欲购买法拍房一定要查明信息,谨慎购房!!!
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律师观天下
自从2018年下半年开始,各地法院拍卖的房产每月都在不断增加,这其中的原因是多种多样的,但是主要原因有二个:一是,由于房主无力偿还贷款被银行申请拍卖,这种情况刚需比较多。通常是由于国内经济不景气,房东突然发生人生变故,一时又无法解决,只能被银行告上法院,由法院来替房东卖房还债。
举个例子,网友小郭之前月薪2万,买了一套月供要1万的房子。结果今年初遇到互联网裁员潮,被公司裁掉了。而在近大半年的时间里又找不到合适的工作,月供眼看就要还不上,房子只能被银行收走拍卖,七八十万的首付就可能打水漂。
另外一个原因是,由于房产被抵押,但是由于抵押人不能按时偿还借贷,被债权人申请拍卖。这主要是炒房客或者企业主,他们喜欢把不动产进行抵押向银行贷款,结果由于资金链断裂,一时还不上,被银行告上法院,也会遭到法院的拍卖。
不过,尽管是法拍房,但拍卖房子的起拍价会比市场价低30%,所以很多网友询问,现在法拍房越来越多,我们是否可以购买法拍房呢?从理论上讲,法院拍卖的房子是可以买的,不用担心产权、手续等问题的合法性。但是法院对购房人在拍卖行为以外的权益并不关心。因此,购房者还是会面临较大的风险。
首先,法院拍卖的房子,打7折出售,但这是起拍价格,并不等于成交价,如果只有你一个参加拍卖才会以起拍价成交,否则就不一定了。实际上,法拍房也未必真能便宜多少,如果耐心多一些,附近急着出售的二手房价格可能更有优势。
再者,法拍房存在着过户问题。原房主虽然失去对房子的所有权,但户口并没有迁走,所以购房者如果想通过买房落户,可能会有麻烦。如果原户主的户口就是挂着不走,不配合迁出,那购房者落户就会很艰难。
再次,购房者要承担各种费用,如果全部加起来,也是不一笔不小的数字。比如各种税费、还有该房屋拖欠的水费、电费、物业管理费,这些都需要购房者一力承担。如果把税费和其他各种费用都加进来,购房者买下法拍房也未必会得到多少便宜。
此外,如果法拍房还存在租赁问题就更加头疼了,根据买卖不破租赁原则。如果该房处于出租状态,那么在租赁合同到期之前,购房者是无法入住的,如果租赁合同长达5-10年,那也将会是一件很麻烦的事情。新业主是无权驱赶原租客离开的。
最后,法拍房存在各种纠纷比较多,一旦业主有比较复杂的经济纠纷,即使买下这套房子也是很难安宁的。法拍房各种乱七八糟的纠纷比较多,购买法拍房是会面临一定购买风险的。购房者一定要了解清楚了再行购买。
随着各地不断出现廉价的法拍房,很多购房者问是否可以去捡漏?但是我们认为,购买法拍房是存在着一定风险的,建议购房者在购房之前先要对这套法拍房进行详细了解,权衡利弊,觉得性价比较高时可以购买,如果觉得这套法拍房也没啥便宜的,就宁愿放弃购房。买房与购买普通商品不同,买错了会后悔终生的。
不执著财经
我做房产中介13年,在法院拍过5套房,价格确实很便宜。但如果你想拍法院的房子,你必须有足够的法律知识,否则坑很多!
第一,法院公告很明确,法院不承担该房产存在的瑕疵!这里指的瑕疵,更多的要注意产权方面的瑕疵。有可能你拍下来后,永远不能办产权证,还有很多规费没有交。
第二法拍房存在的纠纷可能会比较多,一旦有多位债主或者比较复杂的经济纠纷,买了的话也很难安宁;
第三,如果法拍房有人居住,清退是很大的问题,法院只管拍卖不管清退,如果原房东直接收了10年的租金,那么想让租客搬出去就是一个很大的问题;
第四,如果原户主户口在这里,不配合迁出,落户就很难;
第五,房产有各种欠费的话,也要自己承担,各种税费加起来也许不是小数字;
如果产权清晰,现在也没住人,价格确实优惠很多,那么还是可以考虑的,如果你没有这方面的法律知识,房产知识,很难了解到全面的情况!
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彩头哥商业方案
2019年四月,我通过TB拍卖以36万拍下一套房子,房子价格在当时并没有比市场价使
便宜多少,只是急需买房,所以一咬牙拍了下来。交完全款后,开始漫长的手续办理。
拍之前没有了解过房子,只知道大概位置,也没看过房子,感觉自己就是瞎拍。
房子拍下来并没有后悔,但是在办证的路上后悔不已。
既然法院所拍的房子,所有手续法院会协助你完成,但是很多手续法院也无法帮你完成。
记得我那房子因为查封的早,房子总证没有办理,没有总证没法交土地收益金,不交土地收益金,无法办理房产证……(原房子还没办房产证)
后来法院、税务局、房产证中心跑了很多次,交了各种费用,打了很多电话,一次次的失望…终于在九月份把证拿到手。
如果你没有时间,不建议拍这种房子,拍之前要充分了解清楚房子现状。吃亏的人很多,我还算是幸运。
小小动画
如果是我,不会买法拍的房子。
因为我只是一个普通人,法拍房看起来便宜,但是实际操作起来很麻烦。
我听说过一个案例。有人通过法拍买了一套房子,不但价格便宜而且过户手续也办理的比较顺利,可是当他高高兴兴去收房子的时候,发现房子里居然有人租住在那里,而且租期是二十年,租金嘛当然是已经给了原房主。
因为租客已经付租金,而且是有正常合同的,所以即便是你买了这套房子,人家的租赁合同在前,你也没办法让人家走。问题还是出在原房主那里,这属于欺骗手段了。据我所知好多借了高利贷的人都会用房子做抵押,就会签订一份类似的租赁合同,一旦你无法按时还款,这个合同就生效了。
原房主这样做自然是再也不好找到了,即便是找到了他说没钱也没办法。
我的房子我做主
我拍过几套法拍房。
1、法拍房并不便宜,楼主说的便宜应该是起拍价和市场价之间的差距,目前7折起拍的房源较多(也有原价起拍的,要注意一下),但是起拍价和成交价是两码事,如果买法拍房是冲着便宜去的,最终你可能要失望。
2、法拍房一般如果你做过调查,不上头,不冲动。那么实际成交价大概是市场价的95折是比较正常的,但是这5个点是市场的风险成本,法拍房和去中介买的房子还是存在较多的不确定性,等于是付给你的风险折价。
3、法拍房实际上这里面的投资者非常多,实际上的场景是面向没购房资格的人去买房的,而不是一个正常的市场。
4、目前,就上海来说,法拍房的市场很小,成交量是二手房市场的1~2%,如果你是正常的购房需求,可选择的余地很小。你要有购房资格,建议你去买常规房,付出太多的学习成本,又很难买到中意的房子,得不偿失。
骆甲房产记事本
相信很多人都听说了,今年的双十一阿里和京东都增加了卖房业务,宣传语各种抓眼球,反正就是不好好说话。
我今天特意把淘宝和京东两个APP的拍卖板块看了一遍,直接和大家说结论:不靠谱,屁用没有。
但是呢,借此聊聊「法拍房」话题。
其实淘宝和京东的拍卖板块一直都有卖法拍房,这类标的相对特殊小众,潜在收益和风险也更大,今天就系统地介绍下。
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所谓法拍房就是房子被法院强制查封了,拿去执行拍卖变现。买法拍房是从法院手里买,他们把这套房子裁定给你。
市面上的法拍房,都哪来的?
一般有三种:
1、抵押给银行的房子(不管是按揭还是抵押,银行掌握房本),无法按时还款,出现违约。银行向法院提出民事诉讼,要求变现房产冲抵坏账。
这是最好的一类法拍房,过户、债务风险都很小。
2、民间借贷用房产抵押,债务人违约了,债权人不允许直接取得抵押房产,需要向法院申请,要求法院在执行阶段拍卖房产来还款。
这种法拍房问题较多,不规范不透明,多头借贷等,不建议碰。
3、财产没收,贪官、刑事案件等判决没收犯罪嫌疑人的全部财产,财产中的不动产会由法院拍卖。这种房子其实也很好,但也要具体分析,有的可能涉及凶宅。
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作为一种房产类型,我们来分析下法拍房的优劣。
法拍房的核心优势有两个:
1、首先是便宜。
我们正常买房的交易价格叫「市价」,银行批房贷会给出一个稍低于市价的「评估价」。而买法拍房需要竞拍,起拍价一般是评估价的8折。如果首次竞拍没卖出去,流拍了,第二次可以把起拍价再打个8折。如果再次流拍,可以再次打个8折,最多可以拍三次。
所以,法拍房的理论起拍价最低可以做到市价的5折。
成交价呢?不确定性就很大了。能流拍两次的房子一般也不会太好,最低可能6-7折就成交了。
如果真遇上多年没房源的楼王产品,最终溢价成交的情况也有。房圈一直有个说法叫:法拍市场能淘到真豪宅。
2、第二大优势是不限购。
这点好理解,国内除了京、广、深三个城市以外,其它城市的法拍房均不限购,谁都能买。
基于这两个特点,中国最活跃成熟的法拍房交易市场在上海。作为唯一不限购的一线城市,上海人的买(chao)房风气也很兴盛。
法拍房买家多是两类人:
一种是职业投资客,手头现金充裕,单纯地以赚钱为目标,把法拍房市场当做「淘笋」渠道。
另一种就是本地刚需,首付预算非常有限,把法拍市场当作捡漏儿渠道了,没事儿过来瞅瞅。
总之就是很小众。
除了上面两个优势,法拍房全是缺点:
1、比如决策时间很短,无法实地看房、没有深入了解潜在风险的情况下就需要你决定买不买,动则几十上百万,谁受得了。
但是呢,买家也能付费购买一些服务,比如:委托律师帮忙对房子做尽调、委托专人帮你去现场看房、过户办证一站式服务等等。
2、再有就是法拍房的买卖周期极短,不像二手房可以和房东商量下付款周期,法拍房必须在7~15个工作日内付全款。一旦资金不够的话,需要提前找人做全款垫资买下来,然后再做抵押贷款。
3、还有因为信息不透明,可能会遇到各种各样的隐形坑——如果房屋质量存在问题,损失都算买家的,法院不承担任何责任;
房子可能被合法占用,典型就是买卖不破租赁;也可能被非法占用,比如原屋主赖着不走或者房子被私下抵押了,其它债主和你抢房子。遇到以上情况,如果法院不负责清房,不好意思,买家自己解决。
总结:
法院不管清房的,一律别碰。
隐形债务纠纷,原来的房主做了民间借贷,私下把房产证抵押给了债主,但是没有在房管局对抵押房产进行登记。这种情况可就热闹了,其它债主很可能会和买家有纠纷...
还有诸如无法过户、高额税费等情况...
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任何标的都有自己的特点,我很讨厌那种揪着缺点不放的论调,把优缺点说明白就好,别人自有判断。
总的来说,法拍房确实风险很大,属于小众高阶投资人的投资标的,而且需要专业人士配合。
楼市张三疯
法拍房往往比市场价便宜,但是不建议买,或者说买时要格外慎重。
今天网上看到一篇帖子,说一个人的朋友月薪2万多元,买了一套月供1万多的房子。结果这位朋友遭遇公司裁员,近半年时间找不到合适的工作,月供还不上,房子有可能会被银行收走拍卖,七八十万元的首付可能打了水漂,其中还有借亲友的一部分钱。
生活不如意十之八九,在历史长河中,我们绝大多数人都是不起眼的小水滴。历史车轮滚滚向前,顺势者昌,逆势者亡。在房价上涨阶段,买房早的人占到了便宜,高位接盘的人就是在逆势而行。
假如说按照2019年的人均收入情况来看,2015年的房价还相对合理一点,那么2016年之后买房的人,都可以说得上是在高位接盘了。在房价处于历史高位时入场买房,就要付出更多的首付,背负更多的贷款,偿还更多的月供,面对更大的风险。
多数人的收入是工资性收入,同时多数人都不是铁饭碗,一旦遭遇失业,房贷压力就会凸显,弃房断供往往就会成为无奈的选择。收入不稳定,难以维持月供,这是法院拍卖房产增多的根本原因。
除了上述原因,多地房价开始有了下降的苗头也是一大诱因。一些动用了高利率资金的炒房客看到苗头不好,持有的房产售出也会亏本,就会选择弃房断供,这部分房产也会成为法拍房。
之所以不建议购买法拍房或者说慎重买,有如下原因:
1、法拍房未必能真正便宜多少,如果耐心一些,一些着急出售的二手房价格可能更有优势;
2、法拍房存在的纠纷可能会比较多,一旦有多位债主或者比较复杂的经济纠纷,买了的话也很难安宁;
3、如果法拍房有人居住,清退是很大的问题,法院只管拍卖不管清退,如果原房东直接收了10年的租金,那么想让租客搬出去就是一个很大的问题;
4、如果原户主户口在这里,不配合迁出,落户就很难;
5、房产有各种欠费的话,也要自己承担,各种税费加起来也许不是小数字;
如果产权清晰,现在也没住人,价格确实优惠很多,那么还是可以考虑的,不过个人很难了解到全面的情况。
真想省钱的话,还是耐心等两三年吧,房价下降周期已经到来,多等几年,可能会有惊喜,何必现在去高位接盘。
财智成功
这些房子,是可以买的,价格真实,为什么现在法院拍卖的房子越来越多,其实多数,都是因为个人的黑天鹅出现,比如说,有人买了房子,本来收入很稳定,但是由于一些公司的经营,遇到了经济的寒冬,要进行裁员,这个时候,这些孩子们就慌了,于是就会出现,法院拍卖房屋,这一现象。
法院被拍卖的房子,的确便宜,现在有专门一部分人在做这块市场,甚至可以拿到,底价,而且这个市场,是一个新兴的市场,不过这样的房子,买倒是可以买,价格也不高,但是能量场不好,因为法院拍卖的房子,基本上都是,负债的人。
买法院拍卖的房,还有一种风险,那就是房子现在还住着人,你去把他们撵出来,好像又不符合人性的道德规范,假如你遇见那些,死气白咧,也不会给你腾房子这种人,也是一个麻烦事,总不能因为买个房子,给自己搞一肚子气,所以,在买法院拍卖的房子之前,要去房子看一看,避免这种情况,还有就是房子里边有一些家具,电器,以及一些私人物品的,也要提前做好这方面的准备。
虽然你是合法,获得的房子,但是这些被拍卖房子的这些人,是没有底线的,这个时候,你就要考虑这个房子到底值不值得拍卖下来,OK,个人觉得是可以买的,有些房子,位置不错,特别是一些学区房,非常值得拿下,很好的增值市场。
乐福居
法拍房跟正常的商品房是一样的,而且这类房产的起拍价要低于市场30%左右,不受限购影响,无论是居住还是投资都是非常适宜,但是怎么买到便宜又安全的法拍房呢?
第一 了解房子的查封原因,是抵押到银行,还是抵押到个人,抵押金额,是否有联合抵押,法院是否强解封
第二 房子是否有证,合同号,还是已办理房产证,如果是合同号开发商愿不愿意配合办证
第三 是否有高额税费,原房东是否交过契税,上手契税什么时候缴纳的,缴税金额,上手成交价都要了解清楚,房子是否有继承,或者赠予
第四 房子是否有公安查封,有公安查封的房子会存在没办法贷款的情况
第五 房子是否有租赁,租赁什么时候到期等等
第六 房子是否腾空,里面还住人吗,如果存在住这人情况,法院是否强制腾空
第七 水电气物业费是否拖欠
现在每个月成交上百套房产,法拍房并不像大家想想的可怕,欢迎讨论补充