消瘦的理想
首先我们先来了解砍价最基础最基础的工作，就是要清楚你要购买小区的成交均价以及二手房价格的价格体系是如何构成的？
1）近期的成交均价， 建议参考兔博士和链家, 数据相对比较可靠和真实；
成交均价：是指小区在一段范围之中的实际成交的平均成交单价，成交均价接近小区一般位置栋数的中高层北向价格；
那二手房子的价格体系又是如何的呢？二手的价格影响因素包括这些：楼层(40%)， 朝向(30%)，噪音(15%)， 景观(10%), 保养（5%）等；
从整体来看： 小区花园中心的价格一定比小区边缘的栋数价格高，楼王单位常常就是指的望向花园中心的南向单位， 安静景观好， 楼王单位价格是：小区均价X(1.1-1.15)
小区边缘的栋数一般都会受到马路噪音或者小区会所或者小区商铺街道噪音的影响，边缘的栋数一般景观也较差, 小区栋数一般：小区均价， 小区边缘最差噪音最大的栋数：小区均价X(0.9-0.95)
楼层：价格以中高层的价格为最高， 顶楼和最低一层价格最低， 同一栋楼差价在200块钱一平方米，多数小区低楼层多采光不佳， 小区的绿化树木可以到达小区的4楼左右甚至5楼，绿化会直接遮挡掉一部分采光；
朝向：南北通透最佳， 其次正南， 东南， 东向，西南， 东北， 西北， 北向；
以盈彩美居小区为例，南向以4.2的价格成交， 北向的价格可以低到3.8万到3.9万之间， 南北向差价差不多在2000到3000元一平方米；
景观：现在的人越来越在意景观，一线望江和望不到江价格差异巨大， 一般的花园小区以中心花园景观最佳， 如望向城中村， 停车场会略微减分；
这上面的一切都是为了让你在脑海里建立一套价格体系， 当你看一套房时，应该在均价上面加分，还是减分，加多少合适减掉多少合适， 得出你所看的这套房子合理的市场价格；
当你了解完成交均价和清楚上面的价格体系后，那你就可以实地和中介一起踩盘；
踩盘的过程中用手机记录房子的面积， 栋数，朝向，楼层，户型，报价，业主报价单价，房子概况， 然后回家复盘， 根据上面的价格体系， 参考小区成交均价和业主的报价， 计算出业主报价的溢价；
计算出的溢价部分就是你一定要砍掉的价格了， 这部分价格本身就是虚高的价格；
砍价必知：二手房砍价能否成功、能砍掉多少，主要取决于当前的买卖双方心理、成交量两大因素。
一般情况下，市场成交量高的时候， 卖家价格预期普遍都是高的，砍价难度就会加大；
市场冷淡期，两部分业主容易砍价：一是预期低的业主，二是着急卖房的业主，例如要换房腾资格、要移民急于变现， 生意周转困难等。
砍价格前的准备工作：
1） 看房时不要马上表现出非常满意这套房子， 自己先仔细看房，适当的和卖家寒暄几句；
确定想买这套房要二次看房， 二次看房要带不同的人， 看看不同人的意见， 听听亲戚朋友们的意见再决定也不迟；
2）自己在看房的过程中，主动和业主了解卖房的原因， 有个别业主不透露的就通过中介了解卖房原因；
通常卖房的原因无非是置换改善、急需名额、移民卖房、解决目前的资金困难等；
如果碰到解决目前的资金困难和急需卖房腾出名额的这种是最容易讲价的；其次是移民卖房， 移民卖房基本业主就不会回国了， 想处理掉国内的房产， 这种条件一般较好， 也有谈价的空间；
但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，这种卖房的也是占了主流，基本分文必争，能谈价的空间就有限；
3）谈价格要选择地点：不要在业主家里谈价格， 业主自己的家， 地理位置及熟悉感会加大业主的气场，谈价格业主会占优势地位；
4） 出价前要仔细核算自己要出的价格， 出了价格不要随意更改，也不要听从中介的鼓动；
接下来谈砍价常用的几种策略和方法；
1）细致对比，得出房子的实际市场价格，找到房子的优缺点，谈的时候可以和业主说说你对这房子基本满意，就是有些地方还是有所担心，实际上也是没有十全十美的房子；
比如之前买房我就和业主表达了担心马路的小噪音，实际那条马路隔得很远，对房子没有影响， 但是我会表达我对噪音及其敏感， 业主刚开始说不会影响， 看我一直看着马路担心， 也说出了可能有一点点影响， 实际这只是我的一种说辞而已；
2）拿家人说事，这次买房我是主要谈判人， 我就会拿我先生来说事， 比如可以这样说“我是比较倾向于买3房的， 我们的钱也只能这个小区买两房， 这个价格基本可以买盈彩的3房和金碧的3房了（附近的小区，卖家知道的小区），但是老公比较喜欢这个小区的环境，他要买这边等等， 让卖家觉得我们也是有可能做其他选择的；
3）和中介打配合，谈价格时也适度和卖家透露在谈其他小区的房子， 现在就看哪套的价格能谈下来就定哪一套了， 这时候就需要中介出来打配合证实我们还在谈另外一套房的价格， 表明我们现在就是到价既签， 哪家的价格到位我们就签哪一家， 这时候到价既签是给卖家下定心针用的；
4）哭穷卖惨， 和业主谈谈现在年轻人出来打工， 好不容易存这点钱， 还四处和亲戚朋友借钱凑的首付就为了广州买一套房， 现在赚钱又难， 反正有多惨说多惨， 让业主产生同情心， 谈价就好谈些；
5）车轮战，当时也是中介配合我的， 让几个中介朋友轮番打电话去业主，都说有客户可以看房， 可以出什么价格买， 当然出的价格都是低于我的报价的；
如你没有可配合的中介， 那就找亲戚朋友帮忙，轮番上阵看房和报价， 都报低于你的价格，谈房子缺点，影响房东心理， 这样会直接降低业主的心理预期， 卖家还会觉得你才是个比较实在和有诚意的买家；
以上的只是策略和方法，大部分时候任由你说的天昏地暗也不降价也是正常的，卖家心甘情愿的降价肯定是你可以帮她解决目前的一些困难。
分享之前谈的一套房子， 成交价格直接比正常的市场价格少了42万，注意看哦是比正常的市场价格哦，这个卖家就是卖房周转的，如果他的房子短期出手不成功房子可能被抵押公司做拍卖， 那被拍卖还不如自己卖了拿到更多的钱， 对吧？亏一些这些客户也会卖的；
砍价能砍成功的最重要原因还在于换位思考， 业主肯少那么多价格给你， 那他到底得到了什么？卖家没有好处那她凭什么不卖给其他人而卖给你？
请你试着回答以下这些问题：
1， 你在交易过程中切实帮业主解决了什么具体的问题？
2， 业主降价换来了什么？
3， 为什么是你解决了业主的问题， 而不是别人？
针对这些问题往上套，你可以帮业主解决什么问题？然后根据这些和业主谈你的优势；
比如我的卖家是想卖了这套房去买体育东路的学位房， 我了解到她要买的房子是父母认识的熟人，房子的所有人是年纪较大的人， 房子挂了很久还没有卖出去， 现在她的卖家可以较低价格卖给她，如果要买， 我的卖家的卖家要求全款而且尽快付钱， 要不就卖给别人；
而我的卖家的心态是担心给钱晚了， 她们就卖给其他人了，所以她的诉求就是她尽快卖出这套房子；
针对我卖家的情况，我们表达了我们的优势， 我们是二套必须五成首付，当时看房的几家都是三成首付（从中介处了解得知），首付多意味着她可以更快的拿到更多的钱（解决了卖家首付不足的痛点）；
另外我们也表达了我们买房的明确意愿， 只要价格到位， 我们就马上买， 这个买房我们筹措了好久， 首付准备的差不多了， 只要你点头我们的价格， 我们立马可以签订购房合同（解决了卖家快速卖出房子的愿望）；
这时候中介也表明我们的贷款资质和银行流水他们都审核了， 是优质的客户， 银行贷款没有问题， 实际上我们确实在购房前就做了这些工作的；
卖家之前买房都是全款的， 通过中介的旁敲侧击卖家， “有些人看房， 可能资质不好， 最后贷款什么的都麻烦一点， 另外有些人说买到后面也不一定买， 你现在可以和我们签， 我们的客户可以确定下来”等等；
其实也是利用了卖家急切的心理和信息差， 卖家的心态在不断动摇中， 最后卖家让我们给她3天时间， 她自己意思周末有个中介说有个客户来看房， 可以给出415万的价格， 好， 那我们就等等看， 实际上415万的价格我是绝对不肯给的；
当然在谈价的价格中， 态度要谦和语言要平和，整个氛围就没有那么紧张；
最后我们是以400万的价格成交， 业主报价是435万，少了35万！
以上全部分享来自我以往的实战经验， 希望可以帮助到有需要的你！
求智路上
最近一直看二手房，我觉得得去多看看，了解一下行情，多接触几家中介。
我锁定了某个小区的房子，先在58上了解大概价格，联系中介看房子，遇到有个中介真是能说会道的坑人，跟我要价58万，还说房东不好说话顶多少一万。之后又联系几家中介公司，最后52万看中同一户型的，楼层比之前那个好，果断买了
小叮当tgb
我今年8月买了个多层三层的二手小户型。至于砍价嘛，我觉得你要去房子里仔细看看，看看有没有什么问题，有问题了砍价特别好砍。没有问题，你就结合周边环境和交通，学校等情况砍价。再看看这房子挂到网上多久没卖出去了，如果挂了半年了，证明两点，一，房东本人咬住不还价。二，房子有什么问题存在。
我买房时看中了亚星盛世家园三楼的这套，网上挂了有三个多月了，第一次就跟她谈我一次性付清房款，让少一万，当时房东咬住价格一分钱不少，价格如果不少我就再看看别的房子，然后就一直悄悄关注着这房子。
果然，没几天，就把价格降了下来。我就果断买了。过户当天房东说，怕我买了别的房，因为我是全款付，她正好也急用钱。
郭嘉guojia
其实二手房砍价也很简单
你先要在网上浏览，然后找到合适的房源，然后你就去看房，如果看中了就开始给中介价格叫房东去和中介谈价。在和中介去看房的时候，尽量在中介面前说房子的缺点，把缺点夸大的来说。在看完房子之后有一点特别重要，你一定要问中介，那就是房东这一趟套房子，急不急着卖？如果是急着卖的，100万的房子你还价92万93万，你叫中介去谈。一个好的中介会站在你的角度去和房东砍价，中介起到一个调和作用，他们在你的面前会说房子好，说你买这套房子捡到便宜了，但是他们在房东面前他会说房子哪里哪里差。客户给这个价格可以卖了，他的房子只值这个价格。因为中介的最终目的是成交，所以他们会想尽自己一切的办法在房东那边压价，在你这边叫你提价格。
一般你给出价格之后，中介会在一天之内就给你回复，如果房东那边愿意谈，就说明这个价格基本上可以搞得定，如果房东那边态度比较坚定，说没得谈了，那说明这个价格就低了，也就是超出房东的底价。但是你也不要急着说加价，叫中介去谈，没有必要。除非那套房子性价比真的超级高，对于超级高的房子，是没有机会砍价的，因为性价比超高的房子是直接被秒掉的。如果中介第2天没有联系你，你可以到下午的时候再和中介联系，问一下房东那边是什么情况。然后你这边再加价叫中介去去谈，一般是1万2万的这样加。如果这个中介没有谈成可以适当的换一个中介，也叫他去谈一下，但是不要寻找太多的中介去谈。因为太多人去找房东谈价格的话，房东会觉得他的房子非常好卖，所以房东那边的价格就不会降，所以你只能找一个到两个中介去谈就行了。
我上个月卖了一套桂林这边的别墅。当时房东的要价是340万，但是客户只给310万，当时接到客户之后，客户回了价格，然后和房东沟通，房东表示愿意出来谈。但是出来谈的时候，客户死活都不愿意加一毛钱，然后房东就不愿意卖，就这样就谈崩了。之后我不断的打电话和房东和他沟通，说他这个别墅310万可以卖了，他旁边有一栋也是他一样的户型，上个月才卖的，也是310万。就这样打电话，大概打了一个星期，房东这边才同意310万成交。
所以说二手房中介很重要，选对一个好的中介能够帮你省3~5万块钱下来。因为有能力的中介，他懂得去砍价，他们能够把握住房东的心理，最终促进成交。希望我的回答对你有帮助，谢谢。！
桂林猪角
刚买完二手房一套，怎么砍价我告诉你！
先是我老公和男房主砍价，你先看看屋内设施，除掉你不需要的，留下你需要的。房屋装修怎么样，有没有需要重新装修的地方，也就是破损的地方，这个可以砍出一个大价格，比如卫生间防水没做好等问题。
男人和男人砍完了，接下来就是女人和女人再砍，哈哈！一定要多聊天，多了解彼此说的话，如果对方真的是想卖房，急需卖房，这个价格可以砍，如果对方不急于卖房只是想卖高价赚钱，那你就没必要多说什么了，因为你出低了人家不会卖给你，必竟人家不急着卖。
中价公司的价格你没法渗透，必须和房主见面聊，你们之间砍间定价，我们之前也是通过中价，结果中价把房东的价格报高了，给房东把我们的价格压低了，中价公司在中间主导，导致我们和房东连面都没见，因为价格就黄了，所以和房主的沟通很重要。
看了无数套房下来，总结一点，自己找房源，自己和房主交涉，然后找正规中间公司做房屋交易过户等，这样有保障，给中价公司相应的费用，比较合理！
![]()
范饭一家
二手房如何砍价？
这个问题要从人性入手。
比如我妹合肥的房子正在卖，82平，同区域此类型的精装房，市场价在145万~155万之间。
她和我妹夫都是很懒的人，考虑到他们家房型不太好，（进门对厕所）。但是楼层和采光以及装修情况不错。
于是她们挂价140净得，低于140万她们连谈都不想谈。这是她们的心理最低价位。
用我妹的话说，“大家都很忙，我不愿意浪费时间在讨价还价上，能接受就买，不能接受就不要谈了。”
所以，买二手房，你要看房主是什么样一个人。如果他挂高价，愿意花时间和你磨叽，那么你就坐下来从房屋户型、装修情况、楼层位置、小区物业等各方面挑刺，慢慢磨。
如果房主是一个比较干脆的人，你不接受他给的价格，连见面的机会都没有，更别说坐下来慢慢砍价了。因为现在生活节奏快，和上一辈人比，年轻人也比较干脆利落，很多人比较厌烦讨价还价。
所以，买二手房的同志，还是琢磨一下，你看中的这套房子的主人到底是什么性格吧。
异次视界观
你好，这个要看你所在的城市，房地产市场具体情况。如果是在些一线城市，楼市比较火爆，供求关系比较紧张，属于卖方市场的话，估计价就不好砍了。
如果买房需求的人多，房源少，那么卖家就会占主导地位，因为来买房的人多，看房的人多，业主根本不愁卖，你不来买，还有其他不少的人来买，对于价格，业主估计会定得很死，不容易砍价，谁让人家是业主，拿着房子奇货可居，就等购房者来买吧。你觉得贵，不买，还有其他有需求的人来买呢，所以不会轻易的让步降价。
如果买卖双方需求都是对等的情况下，如何砍价呢？我个人认为：
- 现在的业主放盘，价格肯定会比自己的心理底价要高，他不可能一放盘就放个最低价，怎么也要上浮一些空间，一来看看有没有傻子不议价，直接成交，不能放太低，好让自己多赚钱。二来也是预备买家来砍价，可以回一点价，所以业主放盘的价格大多数都是虚高，有议价的空间的。
- 其次可以从房子的一些缺点入手，让房主降价，比如装修，墙面剥落，漏水，重新装修需要花费不少，格局，朝向不好等等找缺点，其次还可以从产权方面去着手，比如没过五年，不是唯一房产税费高，有按揭贷款等等问题，让房主把价格降下来？
- 可以多找几家对比，表示所在楼盘同样的价格有更好的楼层，朝向，有更好的选择，如果业主急着放卖，也有可能会让步降价。
- 提高首付比率。如果你的首付比率较高，也可以和业主沟通，表示我的首付比率高，你能收回的房款多，一般买家首付都是三成左右。如果我给到五成首付，是不是可以优惠一点。我之前买房就是给了五成首付，结果业主同意优惠了三万块钱，虽然不算特别多，但对于买房来说也是不少的数目，不过前提是你的首付要足够。
- 最后可以从贷款方式入手，比如纯商贷的放款时间短，卖家可以很快收回房款，比一些公积金贷款的要快，房主也会宁可便宜一点，而尽快收回房款，所以也是可以用这一点来跟房主谈价。
以上就是我的个人建议，希望能帮到你
房拍小菌
二手房如何砍价？
很多人觉得通过中介看房，中介不但会赚取中介费，还会吃差价。
而事实是，多数业主会把房源挂在很多中介，中介都是统一报价的，试问，如果同一套房子，有中介挂100万，有中介挂110万，还有中介挂105万，你找哪家？
至于差价，很多时候会出现在独家房源上，因为是独家房源，所以没有其他中介知道真实的价格，那么业主的最低价和实际出售价有可能会产生价格差，这个差价如何处理了，只有业主知道，中介知道。
所以，如果市场上的中介出现一家独大，不是好现象，没有了竞争就等于没有了控制。
至于二手房如何砍价？其实原本业主报价基本就是市场价格水平上下浮动，浮动空间也就是你的讲价空间，真正也没有太大的空间去给你砍，只要不是业主特别着急用钱，绝对不会低于市场价格太多去销售，而真正着急用钱的业主，释放价格的时候就已经完全低于市场价，也不会给你更多的砍价空间。
我们所谓的砍价，无非就是看自己的承受力，你觉得房子值得购买，那就是双方坐下来谈，相互让步，最后双方都接受。买房子不是买衣服照半砍，报价200万的房子，砍价空间基本不超过10万，还得取决于业主卖房时候的心态，没准就给你2万空间。
所以说，二手房砍价，作为买方的你，先明确对于这套房子自己的心理价位，然后去谈，首先确定这个心理价位靠谱，别市场价都200，你非理想化150，那就不是买房子了。可以先适当低于自己的心理价位去提，然后再具体一点一点的加价，最终才会更接近你的心理价位。
咆哮薇薇
二手房砍价一定要跟房东来砍价！一定要亲自跟房东来砍价！一定要亲自跟房东砍价！
中介报给你的价格一般会多出来10——20万，而且大部分中介会告诉你不要和房东直接对话，对房东中介也是这么说，理由是一旦说错人家会不买或者不卖了。说完这个了，就说砍价了！
第一，看房子年限，一般二手房使用年限久了，都要算一个折旧率，房子的寿命，还有就是徒弟权，比如70年产权，已经过去了10年，就要算折旧率了。一般房屋建筑水泥的寿命是50年左右，所以，过去了10年后，你的房子的使用寿命也会下降。
第二，看看二手房的地段，周边的交通，是不是有学区。如果交通不好你就说交通，如果户型不好你就说户型，如果没学区你就说学区。总之，要找这个房子不利因素出来。最好表示，你也在看新房，也在摇号，毕竟现在新房有政府限价竞争优势很大。
第三，如果房子很好，装修很号，或者房东送家具之类的，你也可以计算一下，不砍价也划算。必将装修买家具，至少也需要30万，此时，不砍价反而更划算。
第四，如果风水不好，这种你懂的。再便宜也不买，除非你能镇得住。
当前市场，由于限购限售，保护了房价，大家还以为是卖方市场，其实不是。现在是买方市场。
嘟嘟读读
不要听那些人胡诌！！房主跟中介还能高个10万？20万？能高2-3万都是他本事。为什么这么说，买二手房最好找中介，这里面涉及一些证、税、贷款等，另外相对个人，中介的合同风险对买卖方均等。一套二手房会挂在很多中介那里，挂上的价格就自然形成对比，这个价格好不好卖中介的人一看就知道。如果你有看中的房子，我教你一招，绝壁管用；如果几个中介都告诉你这套房最低价是100W，那肯定是了，因为中介主要是想快速卖房拿提成，拖越久别的中介就会把生意兴隆抢了，所以价格很少会去加价卖，除非房子要价特低，所以你要多找中介对比价格。之前100W确认是真实价格了，你心动想买，去跟中介签个协议，交5000你帮我砍价砍到95W，如果成交5000算房子定金，没同意就退款。这个时候中介就会明白你是真心想买，底下的销售会通知他们的主管、经理、总监，他们中介的人会轮番给房主去电话，或者约房主来他们店沟通价格，中介的人对二手房价格、房子格局什么的很了解，只要房主不是很难缠的人，基本都能谈下！！就算万一不能谈下，房主在沟通过程中也会透出最低价，比如98W，你要觉得可以就买，不行就把5000拿回来；另外二手房进入谈价阶段，价格让步空间不大，就只有几万！！中介不会提高房价，除非不想做生意
