消瘦的理想
首先我們先來了解砍價最基礎最基礎的工作，就是要清楚你要購買小區的成交均價以及二手房價格的價格體系是如何構成的？
1）近期的成交均價， 建議參考兔博士和鏈家, 數據相對比較可靠和真實；
成交均價：是指小區在一段範圍之中的實際成交的平均成交單價，成交均價接近小區一般位置棟數的中高層北向價格；
那二手房子的價格體系又是如何的呢？二手的價格影響因素包括這些：樓層(40%)， 朝向(30%)，噪音(15%)， 景觀(10%), 保養（5%）等；
從整體來看： 小區花園中心的價格一定比小區邊緣的棟數價格高，樓王單位常常就是指的望向花園中心的南向單位， 安靜景觀好， 樓王單位價格是：小區均價X(1.1-1.15)
小區邊緣的棟數一般都會受到馬路噪音或者小區會所或者小區商鋪街道噪音的影響，邊緣的棟數一般景觀也較差, 小區棟數一般：小區均價， 小區邊緣最差噪音最大的棟數：小區均價X(0.9-0.95)
樓層：價格以中高層的價格為最高， 頂樓和最低一層價格最低， 同一棟樓差價在200塊錢一平方米，多數小區低樓層多采光不佳， 小區的綠化樹木可以到達小區的4樓左右甚至5樓，綠化會直接遮擋掉一部分採光；
朝向：南北通透最佳， 其次正南， 東南， 東向，西南， 東北， 西北， 北向；
以盈彩美居小區為例，南向以4.2的價格成交， 北向的價格可以低到3.8萬到3.9萬之間， 南北向差價差不多在2000到3000元一平方米；
景觀：現在的人越來越在意景觀，一線望江和望不到江價格差異巨大， 一般的花園小區以中心花園景觀最佳， 如望向城中村， 停車場會略微減分；
這上面的一切都是為了讓你在腦海裡建立一套價格體系， 當你看一套房時，應該在均價上面加分，還是減分，加多少合適減掉多少合適， 得出你所看的這套房子合理的市場價格；
當你瞭解完成交均價和清楚上面的價格體系後，那你就可以實地和中介一起踩盤；
踩盤的過程中用手機記錄房子的面積， 棟數，朝向，樓層，戶型，報價，業主報價單價，房子概況， 然後回家覆盤， 根據上面的價格體系， 參考小區成交均價和業主的報價， 計算出業主報價的溢價；
計算出的溢價部分就是你一定要砍掉的價格了， 這部分價格本身就是虛高的價格；
砍價必知：二手房砍價能否成功、能砍掉多少，主要取決於當前的買賣雙方心理、成交量兩大因素。
一般情況下，市場成交量高的時候， 賣家價格預期普遍都是高的，砍價難度就會加大；
市場冷淡期，兩部分業主容易砍價：一是預期低的業主，二是著急賣房的業主，例如要換房騰資格、要移民急於變現， 生意週轉困難等。
砍價格前的準備工作：
1） 看房時不要馬上表現出非常滿意這套房子， 自己先仔細看房，適當的和賣家寒暄幾句；
確定想買這套房要二次看房， 二次看房要帶不同的人， 看看不同人的意見， 聽聽親戚朋友們的意見再決定也不遲；
2）自己在看房的過程中，主動和業主瞭解賣房的原因， 有個別業主不透露的就通過中介瞭解賣房原因；
通常賣房的原因無非是置換改善、急需名額、移民賣房、解決目前的資金困難等；
如果碰到解決目前的資金困難和急需賣房騰出名額的這種是最容易講價的；其次是移民賣房， 移民賣房基本業主就不會回國了， 想處理掉國內的房產， 這種條件一般較好， 也有談價的空間；
但如果碰到的是改善剛需，是最難談的，這種賣房的也是佔了主流，基本分文必爭，能談價的空間就有限；
3）談價格要選擇地點：不要在業主家裡談價格， 業主自己的家， 地理位置及熟悉感會加大業主的氣場，談價格業主會佔優勢地位；
4） 出價前要仔細核算自己要出的價格， 出了價格不要隨意更改，也不要聽從中介的鼓動；
接下來談砍價常用的幾種策略和方法；
1）細緻對比，得出房子的實際市場價格，找到房子的優缺點，談的時候可以和業主說說你對這房子基本滿意，就是有些地方還是有所擔心，實際上也是沒有十全十美的房子；
比如之前買房我就和業主表達了擔心馬路的小噪音，實際那條馬路隔得很遠，對房子沒有影響， 但是我會表達我對噪音及其敏感， 業主剛開始說不會影響， 看我一直看著馬路擔心， 也說出了可能有一點點影響， 實際這只是我的一種說辭而已；
2）拿家人說事，這次買房我是主要談判人， 我就會拿我先生來說事， 比如可以這樣說“我是比較傾向於買3房的， 我們的錢也只能這個小區買兩房， 這個價格基本可以買盈彩的3房和金碧的3房了（附近的小區，賣家知道的小區），但是老公比較喜歡這個小區的環境，他要買這邊等等， 讓賣家覺得我們也是有可能做其他選擇的；
3）和中介打配合，談價格時也適度和賣家透露在談其他小區的房子， 現在就看哪套的價格能談下來就定哪一套了， 這時候就需要中介出來打配合證實我們還在談另外一套房的價格， 表明我們現在就是到價既籤， 哪家的價格到位我們就籤哪一家， 這時候到價既籤是給賣家下定心針用的；
4）哭窮賣慘， 和業主談談現在年輕人出來打工， 好不容易存這點錢， 還四處和親戚朋友借錢湊的首付就為了廣州買一套房， 現在賺錢又難， 反正有多慘說多慘， 讓業主產生同情心， 談價就好談些；
5）車輪戰，當時也是中介配合我的， 讓幾個中介朋友輪番打電話去業主，都說有客戶可以看房， 可以出什麼價格買， 當然出的價格都是低於我的報價的；
如你沒有可配合的中介， 那就找親戚朋友幫忙，輪番上陣看房和報價， 都報低於你的價格，談房子缺點，影響房東心理， 這樣會直接降低業主的心理預期， 賣家還會覺得你才是個比較實在和有誠意的買家；
以上的只是策略和方法，大部分時候任由你說的天昏地暗也不降價也是正常的，賣家心甘情願的降價肯定是你可以幫她解決目前的一些困難。
分享之前談的一套房子， 成交價格直接比正常的市場價格少了42萬，注意看哦是比正常的市場價格哦，這個賣家就是賣房週轉的，如果他的房子短期出手不成功房子可能被抵押公司做拍賣， 那被拍賣還不如自己賣了拿到更多的錢， 對吧？虧一些這些客戶也會賣的；
砍價能砍成功的最重要原因還在於換位思考， 業主肯少那麼多價格給你， 那他到底得到了什麼？賣家沒有好處那她憑什麼不賣給其他人而賣給你？
請你試著回答以下這些問題：
1， 你在交易過程中切實幫業主解決了什麼具體的問題？
2， 業主降價換來了什麼？
3， 為什麼是你解決了業主的問題， 而不是別人？
針對這些問題往上套，你可以幫業主解決什麼問題？然後根據這些和業主談你的優勢；
比如我的賣家是想賣了這套房去買體育東路的學位房， 我瞭解到她要買的房子是父母認識的熟人，房子的所有人是年紀較大的人， 房子掛了很久還沒有賣出去， 現在她的賣家可以較低價格賣給她，如果要買， 我的賣家的賣家要求全款而且儘快付錢， 要不就賣給別人；
而我的賣家的心態是擔心給錢晚了， 她們就賣給其他人了，所以她的訴求就是她儘快賣出這套房子；
針對我賣家的情況，我們表達了我們的優勢， 我們是二套必須五成首付，當時看房的幾家都是三成首付（從中介處瞭解得知），首付多意味著她可以更快的拿到更多的錢（解決了賣家首付不足的痛點）；
另外我們也表達了我們買房的明確意願， 只要價格到位， 我們就馬上買， 這個買房我們籌措了好久， 首付準備的差不多了， 只要你點頭我們的價格， 我們立馬可以簽訂購房合同（解決了賣家快速賣出房子的願望）；
這時候中介也表明我們的貸款資質和銀行流水他們都審核了， 是優質的客戶， 銀行貸款沒有問題， 實際上我們確實在購房前就做了這些工作的；
賣家之前買房都是全款的， 通過中介的旁敲側擊賣家， “有些人看房， 可能資質不好， 最後貸款什麼的都麻煩一點， 另外有些人說買到後面也不一定買， 你現在可以和我們籤， 我們的客戶可以確定下來”等等；
其實也是利用了賣家急切的心理和信息差， 賣家的心態在不斷動搖中， 最後賣家讓我們給她3天時間， 她自己意思週末有個中介說有個客戶來看房， 可以給出415萬的價格， 好， 那我們就等等看， 實際上415萬的價格我是絕對不肯給的；
當然在談價的價格中， 態度要謙和語言要平和，整個氛圍就沒有那麼緊張；
最後我們是以400萬的價格成交， 業主報價是435萬，少了35萬！
以上全部分享來自我以往的實戰經驗， 希望可以幫助到有需要的你！
求智路上
最近一直看二手房，我覺得得去多看看，瞭解一下行情，多接觸幾家中介。
我鎖定了某個小區的房子，先在58上了解大概價格，聯繫中介看房子，遇到有個中介真是能說會道的坑人，跟我要價58萬，還說房東不好說話頂多少一萬。之後又聯繫幾家中介公司，最後52萬看中同一戶型的，樓層比之前那個好，果斷買了
小叮噹tgb
我今年8月買了個多層三層的二手小戶型。至於砍價嘛，我覺得你要去房子裡仔細看看，看看有沒有什麼問題，有問題了砍價特別好砍。沒有問題，你就結合周邊環境和交通，學校等情況砍價。再看看這房子掛到網上多久沒賣出去了，如果掛了半年了，證明兩點，一，房東本人咬住不還價。二，房子有什麼問題存在。
我買房時看中了亞星盛世家園三樓的這套，網上掛了有三個多月了，第一次就跟她談我一次性付清房款，讓少一萬，當時房東咬住價格一分錢不少，價格如果不少我就再看看別的房子，然後就一直悄悄關注著這房子。
果然，沒幾天，就把價格降了下來。我就果斷買了。過戶當天房東說，怕我買了別的房，因為我是全款付，她正好也急用錢。
郭嘉guojia
其實二手房砍價也很簡單
你先要在網上瀏覽，然後找到合適的房源，然後你就去看房，如果看中了就開始給中介價格叫房東去和中介談價。在和中介去看房的時候，儘量在中介面前說房子的缺點，把缺點誇大的來說。在看完房子之後有一點特別重要，你一定要問中介，那就是房東這一趟套房子，急不急著賣？如果是急著賣的，100萬的房子你還價92萬93萬，你叫中介去談。一個好的中介會站在你的角度去和房東砍價，中介起到一個調和作用，他們在你的面前會說房子好，說你買這套房子撿到便宜了，但是他們在房東面前他會說房子哪裡哪裡差。客戶給這個價格可以賣了，他的房子只值這個價格。因為中介的最終目的是成交，所以他們會想盡自己一切的辦法在房東那邊壓價，在你這邊叫你提價格。
一般你給出價格之後，中介會在一天之內就給你回覆，如果房東那邊願意談，就說明這個價格基本上可以搞得定，如果房東那邊態度比較堅定，說沒得談了，那說明這個價格就低了，也就是超出房東的底價。但是你也不要急著說加價，叫中介去談，沒有必要。除非那套房子性價比真的超級高，對於超級高的房子，是沒有機會砍價的，因為性價比超高的房子是直接被秒掉的。如果中介第2天沒有聯繫你，你可以到下午的時候再和中介聯繫，問一下房東那邊是什麼情況。然後你這邊再加價叫中介去去談，一般是1萬2萬的這樣加。如果這個中介沒有談成可以適當的換一箇中介，也叫他去談一下，但是不要尋找太多的中介去談。因為太多人去找房東談價格的話，房東會覺得他的房子非常好賣，所以房東那邊的價格就不會降，所以你只能找一個到兩個中介去談就行了。
我上個月賣了一套桂林這邊的別墅。當時房東的要價是340萬，但是客戶只給310萬，當時接到客戶之後，客戶回了價格，然後和房東溝通，房東表示願意出來談。但是出來談的時候，客戶死活都不願意加一毛錢，然後房東就不願意賣，就這樣就談崩了。之後我不斷的打電話和房東和他溝通，說他這個別墅310萬可以賣了，他旁邊有一棟也是他一樣的戶型，上個月才賣的，也是310萬。就這樣打電話，大概打了一個星期，房東這邊才同意310萬成交。
所以說二手房中介很重要，選對一個好的中介能夠幫你省3~5萬塊錢下來。因為有能力的中介，他懂得去砍價，他們能夠把握住房東的心理，最終促進成交。希望我的回答對你有幫助，謝謝。！
桂林豬角
剛買完二手房一套，怎麼砍價我告訴你！
先是我老公和男房主砍價，你先看看屋內設施，除掉你不需要的，留下你需要的。房屋裝修怎麼樣，有沒有需要重新裝修的地方，也就是破損的地方，這個可以砍出一個大價格，比如衛生間防水沒做好等問題。
男人和男人砍完了，接下來就是女人和女人再砍，哈哈！一定要多聊天，多瞭解彼此說的話，如果對方真的是想賣房，急需賣房，這個價格可以砍，如果對方不急於賣房只是想賣高價賺錢，那你就沒必要多說什麼了，因為你出低了人家不會賣給你，必竟人家不急著賣。
中價公司的價格你沒法滲透，必須和房主見面聊，你們之間砍間定價，我們之前也是通過中價，結果中價把房東的價格報高了，給房東把我們的價格壓低了，中價公司在中間主導，導致我們和房東連面都沒見，因為價格就黃了，所以和房主的溝通很重要。
看了無數套房下來，總結一點，自己找房源，自己和房主交涉，然後找正規中間公司做房屋交易過戶等，這樣有保障，給中價公司相應的費用，比較合理！
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範飯一家
二手房如何砍價？
這個問題要從人性入手。
比如我妹合肥的房子正在賣，82平，同區域此類型的精裝房，市場價在145萬~155萬之間。
她和我妹夫都是很懶的人，考慮到他們家房型不太好，（進門對廁所）。但是樓層和採光以及裝修情況不錯。
於是她們掛價140淨得，低於140萬她們連談都不想談。這是她們的心理最低價位。
用我妹的話說，“大家都很忙，我不願意浪費時間在討價還價上，能接受就買，不能接受就不要談了。”
所以，買二手房，你要看房主是什麼樣一個人。如果他掛高價，願意花時間和你磨嘰，那麼你就坐下來從房屋戶型、裝修情況、樓層位置、小區物業等各方面挑刺，慢慢磨。
如果房主是一個比較乾脆的人，你不接受他給的價格，連見面的機會都沒有，更別說坐下來慢慢砍價了。因為現在生活節奏快，和上一輩人比，年輕人也比較乾脆利落，很多人比較厭煩討價還價。
所以，買二手房的同志，還是琢磨一下，你看中的這套房子的主人到底是什麼性格吧。
異次視界觀
你好，這個要看你所在的城市，房地產市場具體情況。如果是在些一線城市，樓市比較火爆，供求關係比較緊張，屬於賣方市場的話，估計價就不好砍了。
如果買房需求的人多，房源少，那麼賣家就會佔主導地位，因為來買房的人多，看房的人多，業主根本不愁賣，你不來買，還有其他不少的人來買，對於價格，業主估計會定得很死，不容易砍價，誰讓人家是業主，拿著房子奇貨可居，就等購房者來買吧。你覺得貴，不買，還有其他有需求的人來買呢，所以不會輕易的讓步降價。
如果買賣雙方需求都是對等的情況下，如何砍價呢？我個人認為：
- 現在的業主放盤，價格肯定會比自己的心理底價要高，他不可能一放盤就放個最低價，怎麼也要上浮一些空間，一來看看有沒有傻子不議價，直接成交，不能放太低，好讓自己多賺錢。二來也是預備買家來砍價，可以回一點價，所以業主放盤的價格大多數都是虛高，有議價的空間的。
- 其次可以從房子的一些缺點入手，讓房主降價，比如裝修，牆面剝落，漏水，重新裝修需要花費不少，格局，朝向不好等等找缺點，其次還可以從產權方面去著手，比如沒過五年，不是唯一房產稅費高，有按揭貸款等等問題，讓房主把價格降下來？
- 可以多找幾家對比，表示所在樓盤同樣的價格有更好的樓層，朝向，有更好的選擇，如果業主急著放賣，也有可能會讓步降價。
- 提高首付比率。如果你的首付比率較高，也可以和業主溝通，表示我的首付比率高，你能收回的房款多，一般買家首付都是三成左右。如果我給到五成首付，是不是可以優惠一點。我之前買房就是給了五成首付，結果業主同意優惠了三萬塊錢，雖然不算特別多，但對於買房來說也是不少的數目，不過前提是你的首付要足夠。
- 最後可以從貸款方式入手，比如純商貸的放款時間短，賣家可以很快收回房款，比一些公積金貸款的要快，房主也會寧可便宜一點，而儘快收回房款，所以也是可以用這一點來跟房主談價。
以上就是我的個人建議，希望能幫到你
房拍小菌
二手房如何砍價？
很多人覺得通過中介看房，中介不但會賺取中介費，還會吃差價。
而事實是，多數業主會把房源掛在很多中介，中介都是統一報價的，試問，如果同一套房子，有中介掛100萬，有中介掛110萬，還有中介掛105萬，你找哪家？
至於差價，很多時候會出現在獨家房源上，因為是獨家房源，所以沒有其他中介知道真實的價格，那麼業主的最低價和實際出售價有可能會產生價格差，這個差價如何處理了，只有業主知道，中介知道。
所以，如果市場上的中介出現一家獨大，不是好現象，沒有了競爭就等於沒有了控制。
至於二手房如何砍價？其實原本業主報價基本就是市場價格水平上下浮動，浮動空間也就是你的講價空間，真正也沒有太大的空間去給你砍，只要不是業主特別著急用錢，絕對不會低於市場價格太多去銷售，而真正著急用錢的業主，釋放價格的時候就已經完全低於市場價，也不會給你更多的砍價空間。
我們所謂的砍價，無非就是看自己的承受力，你覺得房子值得購買，那就是雙方坐下來談，相互讓步，最後雙方都接受。買房子不是買衣服照半砍，報價200萬的房子，砍價空間基本不超過10萬，還得取決於業主賣房時候的心態，沒準就給你2萬空間。
所以說，二手房砍價，作為買方的你，先明確對於這套房子自己的心理價位，然後去談，首先確定這個心理價位靠譜，別市場價都200，你非理想化150，那就不是買房子了。可以先適當低於自己的心理價位去提，然後再具體一點一點的加價，最終才會更接近你的心理價位。
咆哮薇薇
二手房砍價一定要跟房東來砍價！一定要親自跟房東來砍價！一定要親自跟房東砍價！
中介報給你的價格一般會多出來10——20萬，而且大部分中介會告訴你不要和房東直接對話，對房東中介也是這麼說，理由是一旦說錯人家會不買或者不賣了。說完這個了，就說砍價了！
第一，看房子年限，一般二手房使用年限久了，都要算一個折舊率，房子的壽命，還有就是徒弟權，比如70年產權，已經過去了10年，就要算折舊率了。一般房屋建築水泥的壽命是50年左右，所以，過去了10年後，你的房子的使用壽命也會下降。
第二，看看二手房的地段，周邊的交通，是不是有學區。如果交通不好你就說交通，如果戶型不好你就說戶型，如果沒學區你就說學區。總之，要找這個房子不利因素出來。最好表示，你也在看新房，也在搖號，畢竟現在新房有政府限價競爭優勢很大。
第三，如果房子很好，裝修很號，或者房東送傢俱之類的，你也可以計算一下，不砍價也划算。必將裝修買傢俱，至少也需要30萬，此時，不砍價反而更划算。
第四，如果風水不好，這種你懂的。再便宜也不買，除非你能鎮得住。
當前市場，由於限購限售，保護了房價，大家還以為是賣方市場，其實不是。現在是買方市場。
嘟嘟讀讀
不要聽那些人胡謅！！房主跟中介還能高個10萬？20萬？能高2-3萬都是他本事。為什麼這麼說，買二手房最好找中介，這裡面涉及一些證、稅、貸款等，另外相對個人，中介的合同風險對買賣方均等。一套二手房會掛在很多中介那裡，掛上的價格就自然形成對比，這個價格好不好賣中介的人一看就知道。如果你有看中的房子，我教你一招，絕壁管用；如果幾個中介都告訴你這套房最低價是100W，那肯定是了，因為中介主要是想快速賣房拿提成，拖越久別的中介就會把生意興隆搶了，所以價格很少會去加價賣，除非房子要價特低，所以你要多找中介對比價格。之前100W確認是真實價格了，你心動想買，去跟中介籤個協議，交5000你幫我砍價砍到95W，如果成交5000算房子定金，沒同意就退款。這個時候中介就會明白你是真心想買，底下的銷售會通知他們的主管、經理、總監，他們中介的人會輪番給房主去電話，或者約房主來他們店溝通價格，中介的人對二手房價格、房子格局什麼的很瞭解，只要房主不是很難纏的人，基本都能談下！！就算萬一不能談下，房主在溝通過程中也會透出最低價，比如98W，你要覺得可以就買，不行就把5000拿回來；另外二手房進入談價階段，價格讓步空間不大，就只有幾萬！！中介不會提高房價，除非不想做生意
