東尼大大木
如果真的是這樣的話當然划算。據筆者瞭解，商鋪的租金回報沒這麼高，一般商鋪的租金回報率一年是在3%左右，你說的這種情況在商鋪投資中還比較少，如果是真實的可以投資。
當然，投資商鋪主要是看位置，在城市繁華地段的商鋪才能租出去，才可以投資，處在成熟社區位置比較好的底商也可能投資，成熟社區的底商，能租給一些為社區服務的商家，例如，理髮店，酒類批發零售店等日常生活需要的小店。
目前來說，投資商鋪風險還是比較大的，一是現在房價處在高位，二是商鋪已經出現大量過剩的情況，如果你投資的商鋪位置不好的話，可能不太容易租出去。三是郊區和所謂特小鎮的商鋪和房子都不能投資，這個時候投資商鋪只要位置不好，很可能會砸在手裡。到時候租不出去，也賣不出去。 你說的這種情況是不是真實的，不能聽房產銷售人員說，他們的話不可信，你要自己去分析，去對比，多瞭解當地的真實情況，沒有投資前怎麼多研究都是值得的，千萬不要聽房產銷售人員鼓吹，自己就信以為真了。
筆者不知道你處在哪個城市，以你說的商鋪價格來判斷，肯定不是一二線城市，應該是在二線以下的城市，二線以下的城市，目前的商鋪應該是過剩的，好位置的商鋪不多。所以，建議你還是謹慎的多調查研究，然後再做決定。
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金融學家宏皓教授
這個問題貸款金額不是關鍵，按照你2200元的月供來看，總貸款金額不超過20萬元，自然每個月需要還的貸款就少。
既然能租出7萬元的租金，單純年租金回報率已經達到8.75%，遠遠跑贏保本理財收益，如果是自己找到的租客，而不是開發商返租的話，顯然是很合適的。
眾所周知，商鋪貸款首付不低於50%，利率往往高於住宅貸款，貸款基準利率6.55%，普遍上浮10%，也就是7.2%左右。
相對於一年租金7萬元，每年還貸2.64萬元，還能有4.36萬元的富裕。即便是按照理財的算法，80萬元去理財，淨收益4.36萬元，能達到5.45%，已經是保本理財裡不錯的收益了。
商鋪是不是值得買，地段最關鍵，回報率是核心。
只要不是開發商返租，能找到願意出7萬元租金的租戶，今年租了賺到錢了，明年還願意掏7萬元租，這是很不錯的。
如果只是一個剛開始創業的年輕人，不懂得市場的殘酷，上來就高價承租，做了不到半年就撐不住了，把商鋪轉租出去，接手的人沒多久又幹不下去了，形成長時間的閒置，顯然就不好說了。對於投資商鋪的人來說，商鋪閒置比理財沒有利息還慘，因為還要繼續還房貸。
自己的商鋪租出去高價不重要，關鍵還是看周邊人氣如何，附近的商鋪租金情況如何。
如果都這麼高，並且商家生意火爆，都挺賺錢，那麼這會形成良性循環，租金價位可以維持下去，也許還能逐年上漲。如果租一家倒一家，附近商戶多數賺不到錢，冷冷清清，人氣很差，想必是很難持久的。
財智成功
我自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，而我又是一個本地上海人，所以可以對你的商鋪做一些可觀的建議和分析！首先我們來算一筆賬就知道了，你的商鋪總價為80萬元，月供為2200元，也就是說你沒有貸足50%，而僅僅只是貸款了25%，也就是20萬元，才會變為月供2200元的情況！
那麼按照你的租金來看的話，一年的租金為70000元，一個月就是5830元，一年的回報率為8.75%！恭喜你的，你的租金不但達到了商鋪的回報率及格線，而且還超出了許多！是一套不錯的商鋪，並且每個月的租金也足夠覆蓋你目前2200元的月供，甚至是可以覆蓋你貸款50%後4400多月的月供的，所以很不錯！！
我自己目前的兩套商鋪都是以租抵貸階段，還有略微的剩餘！目前的回報率也都在7%-7.5%左右，並且我身邊許多小夥伴也都有商鋪的投資！所以對於商鋪來說我們一致認為，只有回報率達到7%以上，並且能夠覆蓋每個月50%貸款的月供，才能算一套合格的商鋪！！
要知道現在商鋪投資的門檻非常高，特別是好的鋪子，在一二線城市裡的合格商鋪基本都是300-400萬起售的！只有這樣的門檻才能滿足7%以上的回報率！因此你的鋪子是絕對沒有問題的，也可以說給你買到好鋪子了！
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琅琊榜首張大仙
如果所言屬實的話，肯定太合算了。按照年租金7萬，總價80萬來算，年回報率在8.8%左右。即使你貸款買下來，按照貸款5.6%來算，還淨賺3.2%。而從你所說的月供2200來算，年房貸支出26400元，對比年租金7萬，收入結餘4.4萬左右。
按照題主所說的這種情況，理論上不存在真實性的可能。按照目前的商鋪來看，基本的年回報都在3%左右，很少超過4.5%的。而假設題主所言屬實。那麼可能存在:第一，早期買的，第二，可能屬於法院拍賣的獲得低價買入機會，第三，可能城市規劃改變導致題主所說的商鋪突然變成臨街旺鋪。按照目前所知的商鋪總價，回報率很少超過4.5%的情況存在。
雖然無法理解題主所說的這個真實回報率，但是應該恭喜題主獲得了一個賺錢的好商鋪了。
屠龍刀fei0598
作為一個財經工作者，我覺得7萬元租金合不合適，關鍵算一算投資回報率有多高就可以了。
從題主的給出的條件看，投資回報率我感覺非常不錯，回報率=7萬元除以80萬元，得到該商鋪投資回報率為8.75，這已算是一個相當不錯的投資項目了。現在要達到投資回報率8%以上的項目是很少很少了。按照8.75%有投資回報，題主收回該商鋪成本只需要11.42年（80萬元除以7萬元），12年時間不到就能收回商鋪的投資成本，也是非常不錯的投資項目。
而且，商鋪投資還是比較穩妥的，一般沒有多大風險，且本身具有保值增值功能，可能過上幾年、十年，80萬元的商鋪值幾百萬元都有可能。而如果將80萬元存入銀行，無論是大額存單、結構性存款還是購買銀行理財產品，收益率都只有5%左右。
同時，每月2200元還貸額，一年也才26400元，租金償還貸款本息之後，還可盈餘43600元，這樣的好事誰都會想。祝賀題主投資對路、成功！
開偉觀察
從你提供的數字上看收益率達到了8.5%，但實際上還是要降低一些，怎麼算呢，商鋪總價80萬，月供2200塊，十年還清，你這是給我出了一道數學題，可以理解為你首付了60萬，按揭了20萬左右，十年還的總利息是六萬多塊錢，相當於你花了86萬，買了這個商鋪，現在租金是每年七萬塊錢，大概是這樣的一個數學題，不知道理解的對不對？
花了86萬買了房，年租金七萬，這就意味著你的實際的回報率是，8%左右，那是相當的高，果斷可以把它買下來，不用和任何人商量，因為12年到13年，你就收回了全部的成本，這是非常投資的一個優質的資產，在哪兒買的，還有沒有了啊，這種好機會，我也去投資一套，收益率太可觀了。
購買商鋪的時候，首先要考慮的就是收益率，因為商鋪對於一般普通人投資，除了收益率，其他的都不能談，因為他交易稅費高，水電費高，而且作用比較單一，只能做生意，未來出手速度，肯定會比較慢，即使收益率良好，出手速度也慢，因為你賣的時候肯定是按照現有價值賣出去，賣的價格低了，你還不忍心，賣的價格高了，沒人買，就是這樣的一個尷尬的境地，所以會非常佔用資金，考慮收益率是第一反應，第一因素。
其他的都不足為慮，收益率好的房子，一定會在格局上以及使用價值，包括他的商圈，優勢都很明顯，但是要記住一點，返租的商鋪不可信，如果你買的是返租的商鋪，那我就只能，呵呵了。
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
樂福居
題主想問的是商鋪每年有7萬租金，但是需要歸還房貸的利息是否划算。
1、租金收益率（除去房貸利息）
商鋪總價80萬，每年7萬租金，每個月5833.33元租金，考慮極端情況，每個月2200元都是利息，那每個月除去房貸利息的收益有3633.33元，收益率最少為5.9%，實際情況每個月的月供不都是利息。
2、過去商品房（包括商鋪）的年漲幅
2000年商品房平均銷售價格為2112元/平方米，2018年商品房平均銷售價格為8736元/平方米，在不考慮槓桿的情況下，年均漲幅為7.8%。
3、租金收益率（除去房貸利息）+商鋪升值年漲幅
租金收益率（除去房貸利息）最少收益率5.9%+商品房平均年漲幅7.8%，總收益率13.7%，這個利率非常高了，如果能夠保證租金收益穩定，這個太靠譜了。
互金圈
當然合適，但這租金價位必須是你實際考察過周邊做出的判斷，而不是開發商一面之詞。
但從回報率來說，一年7萬租金，以每兩年上浮5%推算，8年多就回本了。現在哪還有這麼高回報率的投資房？
可是理性來說，這麼高回報率的房子，開發商內部關係都不夠分，沒理由拿出來賣。比如我們小區門口總價200萬實際面積30平的商鋪，年租金12萬都開盤當天售空……而題主遇到這麼好的事情，開發商竟然還給你時間考慮。
所以這就不得不深入瞭解下其中的門道。正常來說，商鋪回本金的週期是15-20年。樓主則只需要一半都不到的時間即可實現，那麼你就要了解下週邊商鋪是不是都有這麼高的回報率。
如果周圍根本沒有可參考標的，而這7萬是開發商說的，那可以百分百確定是達不到這個收益的。尤其住宅底商，很多發達城市的底商空置率都比較高，而且租的上價格的只有位置比較好的，偏門或者小區位置本身不好的，但凡入手就租不出去也賣不掉。
有的開發商很雞賊，他會跟業主籤兩年合同，協議包租價格確實高，但這通常已經是計入出售成本的，一旦合同期過去，續簽可能就是三四萬，甚至根本不續簽。這類情況十分普遍。建議實地走訪多方調查以後再做決定，這不需要很長時間，認真點做功課，一天就夠了。
城市發展報告
不合適
這樣的月供和年租7萬元週期10年太長，10年期間不知道經濟形勢會發生什麼樣的變化，即使租出去對房客來講變數會很大，店鋪類經營本身就受互聯網衝擊，下一步是火爆的物聯網，因此對房客無論經營什麼都是一個不穩定因素，這就意味著年租收入也是不穩定的。店鋪10年期間一旦有2年斷租月供就會受到影響。10年後店鋪無論出售還是出租一切都是未知。
年青人注重互聯網，物聯網形成規模以後對店鋪類經營會顯得更加蕭條。
自己經營是上策
對於這樣的店鋪，在貸款沒有還清之前，可以考慮好的經營項目，自己來經營，這樣還月供很輕鬆，同時十年的收益要比外租會翻翻，這個錢為什麼不自己賺呢，如果對自己買的店鋪都沒有信心去經營，別人怎麼會去租下經營呢。
東方上院
商鋪總投資80萬，年租金7萬，回報率8.75%，非常划算，這樣的商鋪多多益善！當前商業環境下，商鋪的回報率通常在5%以下，能夠達到7%以上的合格商鋪少之又少，這間商鋪已經超過及格線，即便租金穩定在每年7萬不變，回本時間也就12年左右，比合格商鋪15年縮短了3年，而且資金中合理使用了不到20萬的商業貸款，更加划算！
投資商鋪，一要看回報率，二要看位置，三要看當地營商環境：
投資商鋪，回報率是核心。
雖然從回報率來看非常不錯，但裡面有2個問題需要考慮。一是商鋪是否是返租鋪。返租鋪往往都是開發商急於籌措資金，對投資者許以高額回報吸引投資，然後由第三方與投資者簽訂委託經營合同，後期存在承諾無法兌現、收益不穩定、維權難等風險；二是周邊商鋪租金是否均衡。如果其它商鋪租金很低，有可能是不懂市場行情的人草率出價，如果做不了多久就轉讓，換個租戶再做不長久，中間的斷租期肯定會影響租金收益穩定。
投資商鋪，位置是重點。
一個城市相對優質的商鋪，往往會集中在CBD位置，這樣位置彙集了大量的人流，有穩定的消費群體，能夠保證商鋪租金收入穩定。但是目前存在的主要問題是，好的位置不是永恆不變的，因為城市建設速度太快，導致很多曾經非常興旺的商鋪，隨著城市變遷和商圈轉移，生意迅速變冷，輝煌期最短甚至只有幾年。而購買商鋪是一種長線投資，需要商鋪所在商街保持10～20年的繁榮，因此需要考慮當地市政規劃可能帶來的影響。
良好的營商環境是商鋪投資成功的重要保障。
一個城市良好的營商環境，從大的方面來說，需要有快速增長的經濟，完善的工業結構、持續的人口流入、誠實守信的人文環境、公平正義的法治環境、較高的收入水平和超強的消費能力等為支撐；從局部方面通俗實用而言，就是要看老百姓的錢袋子鼓不鼓、消費熱情高不高、實體店生意火不火。如果城市居民收入有限、消費縮手縮腳、實體店關門轉讓現象很普遍，那當地整體營商環境肯定有問題，即便個別商區興旺，也無法帶動整個城市商業蓬勃發展。
